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房产买卖合同解除要注意什么

更新时间: 2018-12-13 15:17:39
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对于已经入住的消费者来说,需要将已经占有的住宅交还给开发商,对于还没有入住的消费者来说,则需要放弃占有即将入住的住宅;开发商则不能再根据合同要求消费者支付房款,对于已经收取的部分要退还给消费者;

解除合同履行完毕后,双方的财产状态将恢复到签订合同前的状态,买卖合同的解除与履行无须其他人的协助,双方自己即可以完成。

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房产买卖合同解除要注意什么
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买卖婚姻可以解除吗,处理买卖婚姻要注意什么?
根据我国《婚姻法》第11条之规定,买卖婚姻属于可撤销的婚姻。买卖婚姻的当事人可按《婚姻法》第11条之规定,自结婚登记之日起一年内向婚姻登记管理机关或人民法院要求撤销该婚姻。
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婚姻家庭
房屋买卖卖方需要注意什么
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是,
(一)查证最主要的要看商品房预售许可证。一定要看原件,要看清楚您所预购的房屋坐落位置、楼号、单元号、房号是不是在预售范围之内,以确保将来顺利的办产权证。如购买地下车库应注明地下车位的范围、车位号、预售面积、预售价款(以)及维修费、物管费等等。
(二)面积的确定与差异的处理
(三)计价方式与价款应当明确合同中选择的是哪种计价面积,是建筑面积、套内建筑面积,还是按套计价等。通常是采用建筑面积计价,这时还要明确套内建筑面积和公用分摊面积是多少。
(四)付款方式的选择
(五)物业维修资金的交纳
(六)装修质量要求
(七)关于规划、设计中途变更的约定
(八)保修责任
(九)合同纠纷的处理
(十)关于产权登记的约定出卖人承诺将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的具体时间,明确房地产权属证书办理的方式(由出卖人代办或自行办理)以及延迟办的违约责任。(十
一)补充条款签合同要注意的事项由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语,一般购房人很难完全搞懂。因此,购房人不要急于出卖人签订补充协议,先将补充协议拿回来,找相关专家进行咨询,将补充协议中不合理的地方找出来,并对其进行修改。
怎样解除房屋买卖合同,房屋买卖合同的解除
[律师回复] 房屋买卖合同解除法定条件如下所述:
1、不可抗力
因不可抗力致使不能实现购房合同目的的,买房人有权解除合同。
2、卖方明示违约
在履行期限届满前,房屋卖方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的,即卖方明确表示将不交付房屋的,买房人有权解除合同。
3、先卖后抵押
商品房买卖合同订立后,卖方未告知买方又将该房屋抵押给第三人导致买方购房合同目的不能实现的,买房人有权解除合同。
4、一房二卖
5、隐瞒无证售房事实
卖房人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明的,买房人有权解除合同。
6、隐瞒房屋抵押的事实
7、隐瞒房屋已出卖或为拆迁安置房屋的事实
8、房屋主体结构不合格
9、房屋存在严重质量问题
10、面积误差比超过3等。
《中华人民共和国合同法》第九十三条
当事人协商一致,可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十四条
有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的
(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务
(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的
(五)法律规定的其他情形。
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解除房子买卖合同注意事项有哪些
解除房屋买卖合同时的注意事项包括必须要书面通知对方当事人,要有解除房屋买卖合同的法定条件,严格遵守解除合同的程序,这种情况下才有可能顺利解除合同,并且还不需要支付赔偿金。一般来说没有什么特殊情况的话,买卖合同是不能随意解除的。
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房产纠纷
解除劳动合同需要注意什么,劳动合同解除后的注意事项
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 解除劳动合同协议书的注意事项具体如下:
1、尽量填写辞职申请书办理离职手续,你还需要再就业,如果没有相应的手续办理,再入职将会遇到很多困难。尽量写好辞职申请书,注明辞职原因交付用人单位,尽量不要在离职时和单位搞得不愉快,如果单位开出辞退文件,那么对你会有一定的影响。
2、解除合同的时间要注明一定要注明合同终止时间,也就是和用人单位解除合同的准确时间,在这个时间里办理完相关手续,并且完成工资结算等事宜。时间应该一致,不能提前也不能推后。
3、解除合同有经济赔偿劳动合同到期后,如果是单位提出不再进行合同续签,那么单位需要支付你一定的经济补偿款,一般是按照工作一年核算一个月的工资,最高不超过12个月。如果是你执意离职,并且有证明材料,那么单位可以不同支付对应的经济补偿款。
4、解除合同协议书必须签解除合同本身也是一个双方之间的合同,它明确了双方的权利和义务,对员工与单位解除合同进行了法律上的明确,离职时务必签订解除合同协议书,避免有不必要的麻烦,影响自身的下一步发展。
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商品房买卖合同可以解除吗,怎么解除买卖合同
[律师回复] 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)有关规定以及其他法律法规的规定,商品房买受人在以下情况下可以行使解除权,解除与开发商之间的买卖合同: 按照《解释》 第十二条规定,因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。 按照《解释》 第八条规定,商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋抵押给 第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同。 此外,买受人还可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。 按照《解释》第十九条规定,商品房买卖合同约定或办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。 按照《解释》 第九条 第二项规定,故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 按照《解释》第十三条 第一款规定,因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。 按照《解释》第十四条规定,出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理合同没有约定或者约定不明确的,面积误差比绝对值超出3,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。 按照《解释》第十五条规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持。
二手房买卖的注意事项是什么,二手房买卖注意事项
[律师回复] 对于这个问题,解答如下, 二手房交易十大注意事项: 一、房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 二、土地情况是否清晰 二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。 三、交易房屋是否在租 有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可买卖不破租赁,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 四、房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 五、福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 六、物管费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。 七、市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 八、单位房屋是否侵权 一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。 九、中介公司是否违规 有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零首付的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。 十、合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
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房屋买卖合同解除注意问题有哪些
1、买卖双方一但签订了购房合同,尽不要悔约,避免不必要的损失。2、一旦出现确实因为相关原因需要悔约时,必须与对方协商,并取得对方的同意,同时承担相关约定的违约责任。等等。
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房产纠纷
卖车流程,卖车注意事项有哪些
[律师回复] 对于这个问题,解答如下, 卖车的步骤与方法 1、一般的交易流程主要包括:验车——查询违章——复印所需手续——递交手续——缴纳交易费用——领取交易手续及交易发票,当取得二手车交易发票后,买主就可以拿着交易发票去交易市场进行过户手续了。 2、办理所需手续包括行驶证、车辆登记证书、车辆发票(新车市由4S开具的原始购车发票,二手车则是由二手车交易市场开具的二手车交易发票),车主身份证原件,买主身份证原件及相关证明等(如暂住证、外籍人士居留证、军官证等),此外车辆需要到场。 3、过户转移登记,顾名思义,也就是买主将车过户到自己名下,凭取得的二手车交易发票通过各地车辆管理所办理车辆交易后的产权转移登记,并取得新的行驶证等,此外这次过户转移登记也将记录在原始登记证书上。进行到这一步,车辆基本上跟卖主无关了,过户的手续也均由买主在当地的车辆管理所完成,流程一般包括:验车——复印所需手续——递交手续——缴纳交易费用——车辆照相——领取手续(其中可能涉及重新变更号牌,视各地手续规定而定)。 4、办理所需手续包括原行驶证、原登记证书、交易市场为本次交易开具的二手车交易发票、买主身份证原件及相关证明(暂住证、外籍人士居留证、军官证等),车辆也需到场。 5、车辆交易完成了,卖主的车款拿到了,买主的过户也完成了,那么是不是这次交易就算完成了呢?在这里提醒大家在二手车交易中不要忘记了对车辆税费等进行变更登记。 注意事项 实际交易中需要费心的远不止上面介绍的这些,从开始决定卖车就得开始操心了:选择哪种途径出售,是在网上发帖、发消息卖、是卖给亲戚朋友、是给二手车公司收购、是让二手车公司代售还是进行置换;是咨询专家评估、是到二手车市场问询、是自己判断还是通过网上评估来确定车辆的价格,这些问题都将在卖车过程发生,卖车勿大意。 《中华人民共和国机动车登记办法》 第三十一条 车辆管理所准予变更的,机动车所有人应当在变更完毕后持下列资料,向车辆管理所申请变更登记,并交验车辆: (一)机动车所有人的身份证明; (二)《机动车登记证书》; (三)《机动车行驶证》; (四)申请办理变更登记的机动车的标准照片; (五)修理厂出具的证明; (六)更换发动机、车身或者车架的来历凭证; (七)因质量问题更换整车的,还应当提交负责更换整车的制造厂出具的证明。 车辆管理所应当自受理之日起一个工作日内,审核资料,检验车辆。符合本办法规定的,在《机动车登记证书》上记载变更登记事项,收回原《机动车行驶证》,重新核发《机动车行驶证》。 第三十二条 已注册登记的机动车,除本办法规定允许变更的登记事项以外,其他登记事项不得变更。
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合同解除应注意哪些
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 合同解除中应注意的几个问题。
(1)合同解除一般只适用于单方违约的情形,在双方违约的情形下则比较复杂,要看哪一方的违约是根本违约,解除权的行使要视具体情况而定。
(2)从自我保护意义来讲,并不是只要对方违约就要解除合同,而要判断这种违约是不是根本违约,是否不采取解除措施就可能避勉给自己造成更大的损失。也就是说,合同解除权的行使要符合正当目的。
(3)从交易成本角度来分析,合同解除意味着交易失败,一方违约就解除合同,将给市场交易带来沉重的交易成本,并给市场交易秩序和安全带来冲击和破坏。
(4)一般来说,合同的目的是与合同的主要义务联系在一起的,违反主要义务将使合同目的难以达到,而单纯违反依诚实信用原则所产生的附随义务,一般不会导致合同目的丧失,不能据此解除合同。
(5)不适当履行与合同解除。不适当履行是指债务人交付的货物不符合合同规定的质量要求,即履行有瑕疵。如果瑕疵并不严重,一般要求采取降价和修补办法予以补救,而并不宣告合同解除。如果瑕疵本身能够修理,非违约方有权要求违约方修理瑕疵。给予非违约方要求修理瑕疵的权利,实际上使他获得修补瑕疵的机会,从而避免合同被解除。
合同解除应注意什么
[律师回复] 您好,针对您的合同解除应注意什么问题解答如下, 合同解除中应注意的几个问题。
(1)合同解除一般只适用于单方违约的情形,在双方违约的情形下则比较复杂,要看哪一方的违约是根本违约,解除权的行使要视具体情况而定。
(2)从自我保护意义来讲,并不是只要对方违约就要解除合同,而要判断这种违约是不是根本违约,是否不采取解除措施就可能避勉给自己造成更大的损失。也就是说,合同解除权的行使要符合正当目的。
(3)从交易成本角度来分析,合同解除意味着交易失败,一方违约就解除合同,将给市场交易带来沉重的交易成本,并给市场交易秩序和安全带来冲击和破坏。
(4)一般来说,合同的目的是与合同的主要义务联系在一起的,违反主要义务将使合同目的难以达到,而单纯违反依诚实信用原则所产生的附随义务,一般不会导致合同目的丧失,不能据此解除合同。
(5)不适当履行与合同解除。不适当履行是指债务人交付的货物不符合合同规定的质量要求,即履行有瑕疵。如果瑕疵并不严重,一般要求采取降价和修补办法予以补救,而并不宣告合同解除。如果瑕疵本身能够修理,非违约方有权要求违约方修理瑕疵。给予非违约方要求修理瑕疵的权利,实际上使他获得修补瑕疵的机会,从而避免合同被解除。
农村房屋买卖注意事项农村房屋买卖有哪些注意事项
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 在购买农村房屋时,需要注意以下几点: 1.不要涂改宅基地使用证书,也不要相信村民委员会在涂改后的宅基地使用证书上加盖公章后涂改就成为有效的。宅基地使用证书,不是证明你对所购农村房屋享有所有权所必需的。 宅基地使用证书是当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门颁发的,只有当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门对宅基地使用证书的涂改才是有效的。他人涂改宅基地使用证书是违法的,而且,有可能构成犯罪。 当然,最好能让当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门在原宅基地使用证书上改成你的名字或者给你颁发新的宅基地使用证书;如果不能,不必强求。因为从登记制度的设定目的来看,登记的作用在于公示,即世人周知该权利的存在。登记是房屋所有权的变动宣示,而非房屋买卖合同,不是房屋买卖合同所形成的法律关系必须要件,没有办理过户登记并不影响房屋买卖合同的效力。 2. 如果你打算在购买农村房屋以后进行翻建,你只能在原建筑宅基地占地面积范围内翻建,不能扩建到附近耕地面积范围。如果扩建需要占用耕地、田地面积,则需经过相关部门审批,如果未经审批就增加建筑占地面积,则增加的部分就是非法建筑。
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房屋买卖合同解除注意事项是什么
1、买卖双方一但签订了购房合同,尽不要悔约,避免不必要的损失。2、一旦出现确实因为相关原因需要悔约时,必须与对方协商,并取得对方的同意,同时承担相关约定的违约责任。等等。
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房产纠纷
二手房买卖卖方注意事项有什么
[律师回复] 您好,针对您的二手房买卖卖方注意事项有什么问题解答如下, 【法律意见】
1、如果你的房子是经过房产中介的话,千万一定要实地查房。房产中介太会忽悠了,别被带沟里了。
2、房子的归属权也是很重要的,认真查询房产证上的归属人的名字是否和卖家本人的身份一致。不注意这个事的话,这问题就大了。
3、你买的房子是否还在租赁期,因为根据相关规定:“买卖不破租赁”,在房产买卖的时候不可以存在出租给其他人。
4、房子的物业费是否在出租前结清,物业费包括物业管理费、电费、天然气、煤气、暖气,否则会让我们入住后进行缴纳。
5、了解房子的实际房龄,大部分商品房的使用权限是70年。但也有个别房屋的产权年限只有四十年。
6、在签订房产合同前一定要逐条阅读条款,千万不要别中介钻了空子,合同空处不留白。
7、房子是否是正常的房子,因为违规被查封的房子不可以进行买卖的。
8、看完房之后先别急着签订购房合同,我们需要观察房子几天,然后再来付定金,以防房子不合适,然后已经签订了合同,这时中介就会要求你赔偿违约金。
9、二手房交易的过程中,我们买方是要缴纳一些税费的,一般都是契税(90平方以下1计算,90平方以上1.5计算,个人所得税和营业税一般都是卖方支付)。
10、房子的户口是否迁出,买卖双方缴纳相关税费,办理立契过户手续。立契过户当天,买卖双方及其业务员同时来到房屋所在区县的房地产交易管理部门签订《买卖契约》。因为银行必须要看到《买卖契约》,才会放款给你。最后还要哦办理好房产产权变更手续。
合同解除的形式,合同解除的注意事项
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 解除合同一般需要注意一下几点:
1、合同解除一般只适用于单方违约的情形,在双方违约的情形下则比较复杂,要看哪一方的违约是根本违约,解除权的行使要视具体情况而定。
2、合同解除权的行使要符合正当目的。并不是只要对方违约就要解除合同,而要判断这种违约是不是根本违约,是否不采取解除措施就可能避勉给自己造成更大的损失。
3、从交易成本角度来分析,合同解除意味着交易失败,一方违约就解除合同,将给市场交易带来沉重的交易成本,并给市场交易秩序和安全带来冲击和破坏。
4、一般来说,合同的目的是与合同的主要义务联系在一起的,违反主要义务将使合同目的难以达到,而单纯违反依诚实信用原则所产生的附随义务,一般不会导致合同目的丧失,不能据此解除合同。
5、不适当履行与合同解除。不适当履行是指债务人交付的货物不符合合同规定的质量要求,即履行有瑕疵。如果瑕疵并不严重,一般要求采取降价和修补办法予以补救,而并不宣告合同解除。
《中华人民共和国合同法》第九十五条
法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。
债务免除的需注意什么
[律师回复] 您好,针对您的债务免除的需注意什么问题解答如下,
1、免除应由债权人向债务人以意思表示为之。向第三人为免除的意思表示,不发生免除的法律效力。免除的意思表示构成法律行为。因此,民法关于法律行为的规定适用于免除。免除得由债权人的代理为之,也可以附条件或期限。
2、免除的意思表示不得撤回。免除为单独行为,自向债务人或其代理人表示后,即产生债务消灭的效果。因此,一旦债权人作出免除的意思表示,即不得撤回。
二、债务免除的特点
1、免除是无因行为。债权人免除债务,不论是为了赠与、和解,还是别的什么原因,这些原因是否成立,都不影响免除的效力。
2、免除为无偿行为。免除债务表明债权人放弃债权,不再要求债务人履行义务,因此,债务人不必为免除为相应的对价。
3、免除不需要特定的形式。免除债务不必有特定形式,口头、书面,明示、默示都无不可。比如债权人以口头或者书面形式通知债务人不必再履行债务,是以明示方式免除债务。而债权人不对债务人主张债权,超过诉讼时效期间,也产生债务免除的后果。
4、免除是处分债权的行为,作出免除意思表示的债权人必须具有完全民事行为能力,无民事行为能力或者限制民事行为能力人的免除行为除非由法定代理人代理或经法定代理人同意,否则不生法律效力。
5、免除可以附条件或者附期限。附生效条件的免除,如债权人表示只要债务人在合同履行期归还本金,可以免除利息。附解除条件的免除,如赠与人表示赠与合同成立后,如果赠与人经济状况恶化,赠与合同不再履行。附生效期限的免除,如出租人通知承租人下月1号开始不必再支付房租。附终止期限的合同,如出卖人通知买受人,其售予买受人商品的八折优惠月底终止。
6、免除应当通知债务人或者债务人的代理人,向第三人为免除的意思表示不发生法律效力。免除为放弃债权的行为,向债务人或者债务人的代理人表示后,即产生债务消灭的法律后果,因此,债权人作出免除的意思表示不得撤回。
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房屋买卖合同解除注意事项是什么
很多时候我们会发现,其实无论我们是在购物、出行、学习还是工作中,都是离不开法律知识的,我们应该要学会运用法律的武器来保护好自己的合法权益。如果您的生活正面临着与房屋买卖合同解除注意事项是什么相关的问题而无法解决的话,那么可以从本文内容中来寻找答案。
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房产纠纷
虚假注册公司怎样解除
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 《中华人民共和国公司法》 第一百九十八条 违反本法规定,虚报注册资本、提交虚假材料或者采取其他欺诈手段隐瞒重要事实取得公司登记的,由公司登记机关责令改正,对虚报注册资本的公司,处以虚报注册资本金额百分之五以上百分之十五以下的罚款;对提交虚假材料或者采取其他欺诈手段隐瞒重要事实的公司,处以五万元以上五十万元以下的罚款;情节严重的,撤销公司登记或者吊销营业执照。 一、公司虚假注册如何撤销 公司设立的时候,如果提供的材料是虚假的,出资是虚假的,如果情节比较严重,由工商管理部门撤销公司登记。 二、工商登记机关对公司登记材料审查的法律依据 根据我国《行政许可法》有关规定,对于企业设立的登记许可,申请人提交的申请材料齐全、符合法定形式的,应当当场予以登记。需要对申请材料的实质内容进行核实的,由指派两名以上工作人员进行核实,发现行政许可事项直接关系他人重大利益的,应当告知该利害关系人和申请人,申请人、利害关系人有权进行陈述和申辩,应当听取申请人、利害关系人的意见。对行政许可申请进行审查核实后,应当在法定期限内按照程序做出行政许可决定。但是,该法对何种情况下启动实质性审查程序以及依据什么标准进行审查,未作明确规定。国家工商总局《企业登记程序规定》对此规定的也比较笼统。该规定第十一条规定,企业登记机关认为需要对申请材料的实质内容进行核实的,应当指派两名以上工作人员对申请材料进行核实,经核实后,根据核实情况做出是否准予登记的决定。但哪种情况应当核实,根据何种标准进行核实,该规章也未做出具体规定。从现有的法律和规章看,企业登记机关以形式审查为一般原则,以实质审查为例外,法律对是否启动实质审查程序以及实质审查标准赋予了企业登记机关自由裁量权,企业登记机关只要能够提出需要核实的充分理由,就可以启动实质审查程序。根据现行有关登记的法律规定,不管企业登记机关采用形式审查还是实质审查,只有申请人提交的申请材料齐全并符合法定形式,企业登记机关就应当做出准予登记的决定。即使企业登记机关采用实质审查方式进行审查,也仅是对申请材料的实质内容进行审查,而无义务对申请人内部的矛盾纠纷进行调查认定。 所谓对申请材料的实质内容进行审查,也就是通过调查核实,确认申请材料的形式内容与实质内容是否一致,即申请材料上所记载的有关内容是否是真实的,有关人员的签名或盖章是否是真实的,有关证明文件是否是真实的,是否与原件一致等,企业登记机关不必也无权对申请材料之外的有关事实去调查和认定。 从本案看,企业登记机关对股权变更登记申请材料的审查,在确认申请人提交申请材料齐全后,应当紧紧围绕申请人提交的股权变更股东会决议是否符合法定形式进行审查,重点审查董事会决议的内容是否合法,审查同意表决的董事人数是否达到法定人数,在董事会决议上签名者是否董事本人签署等,企业登记机关在审查时,应当严格依据我国《公司法》和该公司的章程进行,这种审查同时还要以原有的该公司相关登记档案为依据。 三、股东虚假出资的责任 1、民事责任 (1)对内责任。设立有限责任公司,其注册资本为公司登记机关登记时全体股东实缴的出资额,并符合最低资本限额的要求。股东以货币出资的,应当将其出资足额存入准备设立的有限责任公司在银行开设的临时账户,以实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资的,应当依法办理产权的转移手续。股东没有按照上述规定缴纳所认缴的出资的,应向已足额缴纳出资的股东承担违约责任。 (2)对外责任。有限责任公司成立后,发现座位设立公司出资的非货币财产的实际价额显著低于公司章程所定价额的,应当由交付该出资的股东补足其差额;公司设立时的其他股东承担连带责任。
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合同解除需要注意什么?
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下, 合同的解除,是指合同有效成立后,在一定条件下通过当事人的单方行为或者双方合意终止合同效力或者溯及地消灭合同关系的行为。 在适用情事变更原则时,合同解除是指履行合同实在困难,若履行即显失公平,裁决合同消灭的现象。这种解除与一般意义上的解除相比,有一个重要的特点,就是直接基于情事变更原则加以认定,而不是通过当事人的解除行为。 (一)、合同解除一般只适用于单方违约的情形,在双方违约的情形下则比较复杂,要看哪一方的违约是根本违约,解除权的行使要视具体情况而定。 (二)、从自我保护意义来讲,并不是只要对方违约就要解除合同,而要判断这种违约是不是根本违约,是否不采取解除措施就可能避勉给自己造成更大的损失。也就是说,合同解除权的行使要符合正当目的。 (三)、从交易成本角度来分析,合同解除意味着交易失败,一方违约就解除合同,将给市场交易带来沉重的交易成本,并给市场交易秩序和安全带来冲击和破坏。 (四)、一般来说,合同的目的是与合同的主要义务联系在一起的,违反主要义务将使合同目的难以达到,而单纯违反依诚实信用原则所产生的附随义务,一般不会导致合同目的丧失,不能据此解除合同。 (五)、不适当履行与合同解除。不适当履行是指债务人交付的货物不符合合同规定的质量要求,即履行有瑕疵。如果瑕疵并不严重,一般要求采取降价和修补办法予以补救,而并不宣告合同解除。如果瑕疵本身能够修理,非违约方有权要求违约方修理瑕疵。给予非违约方要求修理瑕疵的权利,实际上使他获得修补瑕疵的机会,从而避免合同被解除。
车辆注销怎么解除挂靠
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下, 公司注销挂靠车辆怎么处理 公司注销后,挂靠车辆可以根据需要的相关手续办理过户,需要准备的证明材料由公司提供。 公司注销材料 公司注销是指当一个公司宣告破产,被其它公司收购、规定的营业期限届满不续、或公司内部解散等情形时,公司需要到登记机关申请注销,终止公司法人资格的过程。 申请注销前公司应开展公司清算,公司清算完成后便可进入公司注销申请程序,清算后、注销前公司需要出具和准备如下报告: 1、公司清算组负责人或公司法定代表人签署的《公司注销登记申请书》; 2、清算组成员《备案确认申请书》; 3、破产裁定、责令关闭的文件或公司依照《公司法》作出的决议; 有限责任公司提交股东会决议,股份有限公司提交股东大会决议。 国有独资有限责任公司提交出资人或出资人授权部门的文件。 因违反《公司登记管理条例》有关规定被公司登记机关依法撤销公司设立登记的,提交公司登记机关撤销公司设立登记的决定。 4、股东会或者有关机关确认的清算报告;’ 5、刊登注销公告的报纸报样; 6、法律、行政法规规定应当提交的其他文件; 国有独资公司还应当提交国有资产监督管理机构的决定,其中,确定的重要的国有独资公司,还应当提交本级人民政府的批准文件。 关于车辆挂靠 车辆挂靠,为了交通营运过程中的方便,将车辆登记为某个具有运输经营权资质的单位名下,以单位的名义进行运营,并由挂靠者向被挂靠单位支付一定的管理费用。 实质挂靠经营是指,“挂靠者”自行出资购置运输工具,以“被挂靠者”的名义从事运输服务活动,并向“被挂靠者”支付一定的管理费用。“被挂靠者”一般为“挂靠者”提供诸如:代办代缴各种税费,协调进站发车,协助处理与外市县有关营运事宜,代办经营线路审验、车辆审验、驾驶员年审、车辆报停等手续,协助结算票款,协助处理行车安全事故并办理车辆保险,协助处理行车中的治安案件等服务与管理。这种挂靠经营是运输行业典型的挂靠经营方式。在实质挂靠经营中,较规范的道路运输企业对挂靠车辆采取统一调度、统一管理、统一结算的公司化经营管理。 形式挂靠经营是指,“挂靠者”以“被挂靠者”的名义从事运输服务活动,“挂靠者”向“被挂靠者”支付一定的管理费用。“被挂靠者”不为“挂靠者”提供任何服务和管理。这种挂靠经营,在道路货物运输行业比较普遍。
买卖合同要注意什么
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是,
(一)双务与有偿并非一一对应的关系。
即并非所有的有偿合同均属于双务合同,并非所有的单务合同均属于无偿合同。一般来说,双务合同中的“债务”必须是合同生效以后的债务,而在自然人之间的借款合同,由于其为要物合同,则标的物的交付非为合同生效以后的债务,而为合同生效的条件,不属于债务。因此如果是有偿的自然人之间的借款合同,仍属于单务合同,但为有偿合同。因此双务、单务与有偿、无偿之间的关系为:凡双务合同必为有偿合同,凡无偿合同必为单务合同。但有偿合同不一定是双务合同,单务合同不一定是无偿合同。
(二)对于合同书面形式要求的认识。
买卖合同不要求必须采用书面形式,因此为不要式合同无疑。但是《合同法》规定借款合同《合同法》第197条)、租赁期限为6个月以上的租赁合同(第215条)、融资租赁合同(第238条)、建设工程合同(第 270条)、技术开发合同(第330条)、技术转让合同(第342条)都应当采取书面形式。除租赁合同如果没有采用书面形式,法律规定转化为不定期租赁合同,其他合同是否成立或者生效,法律没有规定。多数学者认为这种书面形式的要求不属于合同的成立或生效要件,而应当属于倡导性条款。“形式不是主要的,重要的在于当事人之间是否真正存在一个合同。如果合同已经得到履行,即使没有以规定或者约定的书面形式订立,合同也应当是成立的。但从《合同法》第36条的规定来看,却有探讨的必要。第36条规定:法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。根据这条规定,当事人未采用书面形式的情况下,只有当一方履行主要义务,对方接受的,该合同成立。可见如果当事人未采用书面形式,而且没有后面的实际履行行为,则合同未成立。因此我们可以得出结论,即书面形式应当是合同的成立要件。
(三)买卖合同的标的物必须是有体物,不包括财产权。
既然《合同法》第130条明确规定为“移转标的物的所有权”,因此我国买卖合同的标的物不包括其他财产权,如债权、知识产权等,对于这些权利的买卖应当是参照买卖合同的有关规定处理。本人认为,《合同法》的这条规定参考了《国际货物销售合同公约》,但有值得探讨的余地。国际货物销售合同公约的目的在于规范国际间的“货物”买卖,因此其标的物当然属于有体物,而且应当是动产。该公约第2条还特别规定“本公约不适用于以下销售:
()购买供私人、家人或家庭使用的货物的销售,除非卖方在订立合同前任何时候或订立合同时不知道而且没有理由知道这些货物是购买供任何这种使用;
()经由拍卖的销售;
()根据法律执行令状或其他令状的销售;
()公债、股票、投资证券、流通票据或货币的销售;
()船舶、船只、气垫船或飞机的销售;
()电力的销售。
而作这样的规定,恰恰是由于国际间货物买卖本身的特点所决定的。因为许多权利的买卖只有在一个特定的国家范围内才能得到承认,如果放到一个国际环境中去,往往会产生许多额外的问题。如国际技术转让必须单独制定规则等。但是国内的买卖则不受这种限制,故《合同法》将买卖合同的标的物局限于有体物,值得商榷。从制定分则合同的根本目的出发,即尽可能准确、有效地规范典型交易行为,既然没有明显的理由区分有体物的买卖和权利的买卖,在买卖合同中排斥权利买卖,没有法律上的理由。虽然合同法本身规范知识产权的转让,即技术转让合同,但是对于其他权利的买卖则没有规范,而这就给法律适用留下了很大的空白,对于司法实践和理论探讨都是不利的。另外合同法的规定与其他现行立法也有一定的冲突,如《拍卖法》第3条规定:是指以公开竞价的形式,将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。根据这一条规定,财产权的转让也是买卖的一种。这给将来的法律适用也会带来一定的困难。
当然,《合同法》虽然没有规定有关权利等标的物的买卖,但是根据《合同法》第174条的规定,仍然可以参照该法的有关规定处理。
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