律图

商品房

2021-03-01已帮助111431人
我们居住的房屋多数是商品房,商品房是指在市场经济条件下,具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅,均按市场价出售。
01

商品房买卖协议

商品房买卖合同范本

                                                                                      (合同编号: )

合同双方当事人:

出卖人:____________________________________________________________________

注册地址:___________________________________________________________________

营业执照注册号:_____________________________________________________________

法定代表人:_________________ 联系电话:____________________________________

买受人:_____________________________________________________________________

【本人】【法定代表人】姓名:___________ 国籍:______________________________

【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】_____________________________________

地址:_______________________________________________________________________

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律   、法规之规定,买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议:

第一条项目建设依据。   

出卖人以__________________________方式取得位于_________________________、编号为   ___________________的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件   号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为_______________________________________________。   该地块土地面积为_________________,规划用途为____________________________________,   土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。   出卖人经批准,在上述地块上建设商品房,【现定名】【暂定名】_______________________。   建设工程规划许可证号为____________________________,施工许可证号为___________________。   

第二条商品房销售依据。   

买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为_________________,   商品房预售许可证号为____________________________________。

第三条买受人所购商品房的基本情况。   

买受人购买的商品房(以下简称该商品房,其房屋平面图见本合同附件一,房号以附件一上表   示为准)为本合同第一条规定的项目中的:   第___________【幢】【座】___________【单元】【层】___________号房。   该商品房的用途为___________,属___________结构,层高为___________,建筑层数地上   ___________层,地下___________层。   该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。   该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共___________________平方米,其中,套内建筑   面积___________平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积________________________平方米(有   关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)。   第四条计价方式与价款。   出卖人与买受人约定按下述第___________种方式计算该商品房价款:   

1、按建筑面积计算,该商品房单价为(___________币)每平方米__________________元,   总金额(___________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。   

2、按套内建筑面积计算,该商品房单价为(___________币)每平方米________________元,   总金额(__________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。   

3、按套(单元)计算,该商品房总价款为(__________币)_____千_____百_____拾_____万   _____千_____百____拾______元整。   

4、____________________________________________________________________________ 。   

第五条面积确认及面积差异处理。   

根据当事人选择的计价方式,本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】(本条款中均简称面   积)为依据进行面积确认及面积差异处理。   当事人选择按套计价的,不适用本条约定。   合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。   商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按第_____种方式进行处理:   1、双方自行约定:   

(1)___________________________________________________________________________;   

(2)___________________________________________________________________________;   

(3)___________________________________________________________________________;   

(4)___________________________________________________________________________。   

2、双方同意按以下原则处理:   

(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;   

(2)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。   买受人退房的,出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人,并按   __________利率付给利息。   买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房   价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同登   记面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出   3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。   产权登记面积-合同约定面积   面积误差比=────────────────×100%   合同约定面积   因设计变更造成面积差异,双方不解除合同的,应当签署补充协议。   

第六条付款方式及期限。   

买受人按下列第___________________种方式按期付款:   

1、一次性付款__________________________________________________________________。   

2、分期付款____________________________________________________________________。   

3、其他方式____________________________________________________________________。   

第七条买受人逾期付款的违约责任。   

买受人如未按本合同规定的时间付款,按下列第_____________________种方式处理:   

1.按逾期时间,分别处理(不作累加)   

(1)逾期在________________日之内,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付   应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之________________的违约金,合同继续   履行;   

(2)逾期超过________________日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按累   计应付款的_____%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履   行,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支   付逾期应付款万分之________________(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。   本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分   期付款的,按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。             

第八条交付期限。   

出卖人应当在_____年_____月_____日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第   ___________种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:   1.该商品房经验收合格。   2.该商品房经综合验收合格。   3.该商品房经分期综合验收合格。   4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。   5.____________________________________________________________________________。   但如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期:   1、遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起_____日内告知买受人的;   2、_____________________________________________________________________________;   3、_____________________________________________________________________________。   第九条出卖人逾期交房的违约责任。   除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使   用,按下列第______种方式处理:   

1、按逾期时间,分别处理(不作累加)   

(1)逾期不超过___________日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付   之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之__________的违约金,合同继续履行;   

(2)逾期超过_____日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解   除合同通知到达之日起____天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的_____%向买受人支付违   约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天   起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之______(该比率应不小于第(   1)项中的比率)的违约金。   

 第十条规划、设计变更的约定。   

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的,出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内,书面通知买受人:   

(1)该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向;买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房。   买受人退房的,出卖人须在买受人提出退房要求之日起_____天内将买受人已付款退还给买受人   ,并按 __________利率付给利息。买受人不退房的,应当与出卖人另行签订补充协议。   ____________________________________________________________________________________。   

第十一条交接。   

商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时   ,出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的,出卖   人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不   齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。   由于买受人原因,未能按期交付的,双方同意按以下方式处理:   ____________________________________________________________________________________。   

第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。

因出卖人原因,造成该商品   房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的,由出卖人承担全部责任。 ____________________________________________________________________________________。   

第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。   

出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准。达不到约定标准的,买受人有权要求出卖人按照下述第______种方式处理:   

1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。      

第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。   

出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用   条件:   1.____________________________________________________________________________;      

如果在规定日期内未达到使用条件,双方同意按以下方式处理:   1.____________________________________________________________________________;   2.____________________________________________________________________________;   3.____________________________________________________________________________。   

第十五条关于产权登记的约定。   

出卖人应当在商品房交付使用后____________日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报   产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同   意按下列第_______________项处理:   

1.买受人退房,出卖人在买受人提出退房要求之日起___________日内将买受人已付房价款退   还给买受人,并按已付房价款的________________%赔偿买受人损失。   

2.买受人不退房,出卖人按已付房价款的____________%向买受人支付违约金。      

第十六条保修责任。   

买 受人购买的商品房为商品住宅的,《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住   宅交付使用之日起,按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的,双方应当以合同附件的形式详细约定保修 范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题,出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏,出卖人不 承担责任,但可协助维修,维修费用由购买人承担。   

第十七条双方可以就下列事项约定:   

1、该商品房所在楼宇的屋面使用权_________________________________________________;   

2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权_______________________________________________;  

3、该商品房所在楼宇的命名权_____________________________________________________;   

4、该商品房所在小区的命名权_____________________________________________________;   

5、_____________________________________________________________________________;   

6、_____________________________________________________________________________。   

第十八条买受人的房屋仅作________________________________使用,买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外,买受人在使   用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施,并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。      

第十九条本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决;协商不成的,按下述第   ______种方式解决:   1.提交__________________________仲裁委员会仲裁。   

2.依法向人民法院起诉。   

第二十条本合同未尽事项,可由双方约定后签订补充协议(附件四)。   

第二十一条合同附件与本合同具有同等法律效力。

本合同及其附件内,空格部分填写的文字与   印刷文字具有同等效力。   第二十二条本合同连同附件共______页,一式______份,具有同等法律效力,合同持有情况如下:出卖人______份,买受人______份,______份,____________份。   

第二十三条本合同自双方签订之日起生效。   

第二十四条商品房预售的,自本合同生效之日起30天内,由出卖人向___________________申请登记备案。   

出卖人(签章):                买受人(签章):


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02

商品房转让协议

甲方(卖方):

地 址:

乙方(买方):

地 址:

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方向甲方购买商品房,甲、乙双方达成如下协议:
 

第一条 甲方用地依据及商品房座落位置。
 

甲方以________方式取得位于____________,编号为________的地块的土地使用权。
 

(土地使用权出让合同号)(土地使用权划拨批准文件号)为________。
 

划拨土地使用权转让批准文件号为________ 。
 

土地使用权证号为________,土地面积为________ ,地块规划用途为____,土地使用权年限自____年__月__日至____年__月__日止。
 

甲方经批准,在上述地块上建设商品房,(现定名)(暂定名)________,主体建筑物的性质为____,属____结构,建筑层数为____层。工程建设规划许可证号为________ 。
 

第二条 乙方所购商品房的面积。
 

乙方向甲方购买商品房(以下简称该商品房)建筑面积共________ 平方米(其中实得建筑面积________ 平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑 面积________ 平方米),共________(套)(间)。(该商品房房屋平面图见本合同附件一,房号以附件一上表示为准。)
 

该商品房分别为本合同第一条规定的项目中的:
 

第________ (幢)(座)____层____号房,
 

第________ (幢)(座)____层____号房,
 

第________ (幢)(座)____层____号房。
 

上述面积为(甲方暂测)(房地产产权登记机关实际测定)面积。如暂测面积与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的,以房地产产权登记机关实际测定面积(以下简称实际面积)为准。
 

根据法律规定的房屋所有权与该房屋占用土地范围内的土地使用权一致的原则,该商品房相应占有的土地使用权,在办理土地使用权登记时由政府主管部门核定。
 

第三条 该商品房销售特征。
 

该商品房为(现房)(预售商品房)。
 

预售商品房批准机关为________ ,商品房预售许可证号为________ 。
 

该商品房为(内销)(外销)商品房。
 

外销商品房批准机关为________ ,外销商品房许可证号为________ 。
 

第四条 价格与费用。
 

该商品房(属于)(不属于)政府定价的商品房。按实得建筑面积计算,该商品房单位面积(暂定价)为每平方米____元,总金额为(____币)________元。
 

除上述房价款外,甲方依据有关规定代政府收取下列税费:
 

1.代收______________,计(____币)__________________元;
 

2.代收______________,计(____币)__________________元;
 

3.代收______________,计(____币)__________________元。
 

上述代收税费合计(____币)______________________ 元。
 

第五条 实际面积与暂测面积差异的处理。
 

该商品房产交付时,________房屋实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±____%(不包括±____%)时,上述房价款保持不变。
 

实际面积与暂测面积差别超过暂测面积的±____%(包括±____%)时,甲乙双方同意按下述第____种方式处理:
 

1.乙方有权提出退房,甲方须在乙方提出退房要求之日起____天内将乙方已付款退还给乙方,并按____利率付给利息。
 

2.每平方米价格保持不变,房价款总金额按实际面积调整。
 

3._______________________________________________________。
 

第六条 价格与费用调整的特殊约定。
 

该商品房出现下列情况之一时,房价款和代政府收取的税费可作相应调整:
 

1.由于该商品房属于政府定价的预售商品房,有权批准单位最后核定的价格与本合同第四条规定的价格不一致,按政府有关部门最后核定的每平方米价格调整。
 

2.预售商品房开发建设过程中,甲方代政府收取的税费标准调整时,按实际发生额调整。
 

3.________________________________________________________。
 

第七条 付款优惠。
 

乙方在____年__月__日前付清全部房价款____%的,甲方给予乙方占付款金额____%的优惠,即实际付款额为(____币)__________元。
 

第八条 付款时间约定。
 

乙方应当按以下时间如期将房价款当面交付甲方或汇入甲方指定的____________银行(帐户名称:________,帐号:________ ):
 

1.____年__月__日前支付全部房价款的____%,计(____币)______ 元。
 

2.____年__月__日前支付全部房价款的____%,计(____币)______ 元。
 

3.____年__月__日前支付全部房价款的____%,计(____币)______ 元。
 

第九条 交接商品房时的付款额约定。
 

在双方交接该商品房时,乙方累计支付的款额应当占全部房价款的____%,计(____币)___________元,其余房价款在房地产产权登记机关办完权属登记手续之日起____天内付清。
 

第十条 乙方逾期付款的违约责任。
 

乙方如未按本合同第八条规定的时间付款,甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息。自本合同规定的应付款限期第二天起至实际付款之日止,月利息按 ________计算。逾期超过____天后,即视为乙方不履行本合同。届时,甲方有权按下述第____种约定,追究乙方的违约责任:
 

1.终止合同,乙方按累计应付款的____%向甲方支付违约金。甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时,实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。
 

2.乙方按累计应付款的____%向甲方支付违约金,合同继续履行。
 

3.________________________________________。
 

第十一条 交付期限。
 

甲方须于____年__月__日前,将经竣工验收(包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收)合格,并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的该商品房交付乙方使用。但如遇下列特殊原因,除甲、乙双方协商同意解除合同或变更合同外,甲方可据实予以延期:
 

1.不可抗拒的火灾、水灾、地震等自然灾害;
 

2.________________________________________________ 。
 

律图



3.________________________________________________ 。
 

第十二条 甲方逾期交付的违约责任。
 

除本合同第十一条规定的特殊情况外,甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用,乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约责任。按本合同第十一条 规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,月利息在____个月内按____利率计算;自第____个月起,月利息则按____利率计算。逾期超过 ____个月,则视为甲方不履行本合同,乙方有权按下列第种约定,追究甲方的违约责任:
 

1.终止合同,甲方按乙方累计已付款的____%向乙方支付违约金。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时,实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。
 

2.甲方按乙方累计已付款的____%向乙方支付违约金,合同继续履行。
 

3.________________________________________________ 。
 

第十三条 设计变更的约定。
 

预售商品房开发建设过程中,甲方对原设计方案作重大调整时,必须在设计方案批准后____日内书面通知乙方。乙方应当在收到该通知之日起____天内提出 退房要求或与甲方协商一致签订补充协议。乙方要求退房的,甲方须在乙方提出退房要求之日起____天内将乙方已付款退还给乙方,并按____利率付给利 息。
 

第十四条 交接通知与乙方责任。
 

预售商品房竣工验收合格后,甲方应书面通知乙方办理交付该商品房手续。乙方应在收到该通知之日起____天内,到甲方指定地点付清本合同第九条规定的应付款项。若在规定期限内,乙方仍未付清全部应付款,甲方有权按本合同第十条规定向乙方追究违约责任。
 

第十五条 交接与甲方责任。
 

在乙方付清本合同第九条规定的应付款之日起____天内,双方对该商品房进行验收交接、交接钥匙、签署房屋交接单。若因甲方责任在乙方付清全部应付款之日起后仍未进行验收交接,乙方有权按本合同第十二条的约定追究甲方违约责任。
 

第十六条 甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任。
 

甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准达不到本合同附件二规定的标准的,乙方有权要求甲方补偿双倍的装饰、设备差价。
 

第十七条 质量争议的处理。
 

乙方对该商品房提出有重大质量问题,甲、乙双方产生争议时,以______ 出具的书面工程质量评定意见作为处理争议的依据。
 

第十八条 甲方关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。
 

甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期投入正常运行:
 

1.________________;
 

2.________________;
 

3.________________。
 

第十九条 关于产权登记的约定。
 

在乙方实际接收该商品房之日起,甲方协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。如因甲方的过失造成乙方不能在双方 实际交接之日起____天内取得房地产权属证书,乙方有权提出退房,甲方须在乙方提出退房要求之日起____天内将乙方已付款退还给乙方,并按已付款的 ____%赔偿乙方损失。
 

第二十条 关于物业管理的约定。
 

该商品房移交后,乙方承诺遵守小区(楼宇)管理委员会选聘的物业管理公司制定的
 

物业管理规定;在小区(楼宇)管理委员会未选定物业管理机构之前,甲方指定______________公司负责物业管理,乙方遵守负责物业管理的公司制定的物业管理规定。
 

第二十一条 保修责任。
 

自乙方实际接收该商品房之日起,甲方对该商品房的下列部位和设施承担建筑施工质量保修责任,保修期内的保修费用由甲方承担;
 

1.墙面________保修____ 月;
 

2.地面________保修____ 月;
 

3.顶棚________保修____ 月;
 

4.门窗________保修____ 月;
 

5.上水________保修____ 月;
 

6.下水________保修____ 月;
 

7.暖气________保修____ 月;
 

8.煤气________保修____ 月;
 

9.电路________保修____ 月;
 

10.________________保修____ 月;
 

11.________________保修____ 月。
 

保修期内,因不可抗力的因素或其他非甲方原因造成的损坏,甲方无须承担责任,但可协助维修,维修费用由乙方承担。
 

第二十二条 乙方购买的房屋作________使用,乙方使用期间不得擅自改变该商品房之房屋结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外,乙方在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施,并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。
 

甲方不得擅自改变与该商品房有关联的公共设施、公共用地的使用性质。
 

第二十三条 甲方保证在交接时该商品房没有产权纠纷和财务纠纷,保证在交接时已清除该商品房原由甲方的抵押权。如交接后发生该商品房交接前即存在的财务纠纷,由甲方承担全部责任。
 

第二十四条 自该商品房交付之日起,(_______号划拨土地使用权批准文件)(甲方与________签订的________号土地使用权出让合同)中规定的甲方权利、义务和责任依法随之转移给乙方。
 

第二十五条 本合同未尽事项,由甲、乙双方另行议定,并签定补充协议。
 

第二十六条 本合同附件均为本合同不可分割的部分。本合同及其附件内,空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
 

本合同及其附件和补充协议中未规定的事项,均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。
 

第二十七条 甲、乙一方或双方为境外组织或个人的,本合同应经该商品房所在地公证机关公证。
 

第二十八条 本合同在履行中发生争议,由甲、乙双方协商解决。协商不成时,甲、乙双方同意由________ 仲裁委员会仲裁。
 

第二十九条 本合同(经甲、乙双方签字)(经________公证(指外销商品房))之日起生效。
 

第三十条 本合同生效后,甲乙双方任何一方无正当理由要求终止合同的,除双方签订补充协议外,责任方须按本合同及其补充协议的有关条款之规定承担违约责任,并按实际已付款(已收款)的____%赔偿对方损失。
 

第三十一条 本合同自生效之日起____天,由甲方向________申请登记备案。
 

第三十二条 本合同连同附表共__页,一式__份,甲、乙双方各执一份,______各执一份,均具有同等效力。
 

 
 

甲方(签章):________________________
 

代表人:____________________                ____年____月____日
 

 
 

乙方(签章):________________________
 

代表人:____________________                ____年____月____日                            


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03

商品房使用年限

我国是社会主义国家,我国的土地氛围国有土地和集体土地两种。集体土地是指农民集体所有的土地。也叫做劳动群众集体所有的土地。《中华人民共和国宪法》第十条规定“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。”集体土地上所建房屋为我们通常所说的“小产权房”,不属于商品房。

商 品房一般都是建在国有土地上的房屋,商品房的使用年期其实指的是商品房所在的国有土地的使用年限。国有土地即全民所有的土地,通常与商品房相关的土地类型 包括商业用地和住宅用地,商业用地的土地使用权年限是40年,住宅用地的土地使用年限是70年。这里所说的40年和70年是指开发商拿地之后开始计算的 40年和70年。

从开发商拿地到开工建设,再到房屋建成业主入住,这之间的时间不等, 至少需要两三年时间。也有一些特殊情况,土地被开发商拍下之后,由于种种原因迟迟未开工,甚至被多次倒手,十几年过去之后才开始开发。而这里面耽误的两三 年或者十几年都是包含在商品房使用年限的40和70年里的。

商品房土地使用年限到期后怎么办呢?关于此问题,目前还没有执行的实例。《物权法》第一百四十九条规定“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。”

因此商品住宅土地使用年限期满之后续期的问题不用担心,但是,目前尚无关于续期的细则,是免费续期还是收费续期,收费标准是什么,都没有定论。而商业用地届满之后的续期,则无明确的规定。

关于房产证年限首先应该了解:

1、房产证上会注明年限的(包括最后土地使用年限)

2、到期了如果房子还在.只用补交地税就可以了。因为土地年限到了。但房子还是属于你的。

3、如果房子要拆了。政府会重新给你重新分配。使用年限也是重新计算的。

70年指的是该地块的国有土地的使用年限,并不是房屋所有权的年限。

国家规定,城镇建设用地土地实行国有,个人和企业可以有偿使用以及交易使用权。

住宅用地的土地使用年限是70年,从该地块取得之日起算。

而所购买的房产只要拥有合法的产权证,就是个人的私有产,只要房产还存在,个人就拥有该房产的所有权。


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商品房如何验房

1、通知

开发商取得商品房房地产权证后,应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。开发商约定的收楼时限一般在收楼通知书寄出30天内,按有关规定,如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续,则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用。

2、验收

购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收,并做好记录,同时,不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。

验收时,开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和商品房房地产权证。开发商不出示的,购房者可以拒绝验收,由开发商承担责任。

3、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》等相关法规,商品房交付使用时,应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

该 法规规定,《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件,可以作为商品房预、出售合同的补充约定,与合同具有同等效力。开发商应当 按《住宅质量保证书》的约定,承担保修责任。开发商不提供的,购房者可以拒签房屋交接书。商品住宅售出后,委托物业管理公司等单位维修的,应在《住宅质量 保证书》中明示所委托的单位;而《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明,并提出使用注意事项。

4、签署房屋交接书

购房者对房屋及其产权进行检验,认为符合合同约定条件的,应与开发商签订房屋交接书;对不符合合同约定的,应做好记录,要求开发商签字,直至开发商的房屋完全符合交房标准,再签署房屋交接书。

二、商品房交房注意事项

(一)检验相关文件是否齐全

1、 《竣工验收备案表》最重要,《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的 管理工作而制定的,它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后,在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。

2、《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺,必须作为购房合同的附件,与购房合同具有同等的效力。

3、《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标,如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。

4、还要注意开发商能不能提供货《建设工程质量认定证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》以及《实测面积登记表》。

(二)检验房屋本身是否合格

1、检测房屋面积。要求开发商出具《实测面积测绘报告》,根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积,核对其与销售面积是否存在误差,误差率的范围有多大;若实测面积误差超出3%,可以中止收房。

2、检验房屋质量。购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量,如果存在问题,及时与开发商协商解决,根据问题的严重程度选择退房或者维修等处理方式。

(三)注意验收结果

1、房屋检验没有问题的:按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。

2、如有不满意的地方,可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中,作为书面依据,如发展商未准备有关表格,买家应另以书面形式将意见送交发展商。

3、发现问题,买卖双方可协商解决,如属可整修内容,应协商并签署有关整改维修文件,约定下次验收时间(一般不超过30天)。

4、对发现的问题要详细在验楼表上予以注明,如果确实属于不能收楼的,要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。


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