商品房认购书

认购书应属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。

首先，认购书是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议，根据我国合同法第二条规定，“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”，认购书应为独立的合同。

其次，认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以也不应属于商品房买卖合同……

一、没有取得预售许可证的情况下签订人购协议的效力。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

根据以上解释以及相关的立法背景来看，要签订一份受法律保护的商品房认购书必须满足以下条件：开发商已经办妥了立项、规划、报建审批手续，也就是说只要认购书是在该手续办理完之后签订的即使项目没有办理商品房预售许可证也是有效的。如果没有办妥以上审批手续……

一般说来，商品房认购书通常具有以下主要条款：

(一)双方当事人的姓名、名称、住所

商品房认购书一般只有两方合同当 事人，即开发商与购房者。房地产开发商都是法人，法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织，房地产企业是以盈利 为目的的组织。笔者注意到，群众或业界一些同志常将房地产公司的大股东或法定代表人也称作开发商，这是当前市场经济不规范的表现，人们常将企业与企业的投 资者混为一谈，因此本书中所指的开发商即指房地产开发企业……

1、规避受牵制条款。

如果购房人自己想签订认购的话，则要避免认购书中的受牵制条款。前些年的认购书中往往有这样的条款：购房人在规定期限内未签订合同的， 开发商所收定金不予退还。但不签合同的原因有很多种，其中主要原因往往是在具体条款上达不成协议。这种情况不能完全将过错就归结于购房人。但因为该条款的 存在，开发商往往以此威胁购房人。如果由于各种原因必须签订认购书的话，应当避免该条款的出现。建议购房人要求签订认购书示范文本，该文本充分保护了购房 人的利益。

2、购房者不要与开发商约定预付款或认购金予以“没收”、“不予退还”等条款……

编号：

商品房认购书

双方当事人：

出卖人(以下简称“甲方”)：

认购人(以下简称“乙方”)：

根据相关法律、法规规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方认购甲方商品房相关事宜达成如下协议：

一、认购标的的基本情况……