黄XX等与北京XX公司不当得利纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）黄XX，男，1949年11月15日出生。

委托代理人黄XX（黄XX之子），男，1975年3月25日出生，自由职业。

委托代理人韩XX，北京市XX律师。

原告（反诉被告）李XX，女，1951年10月21日出生。

委托代理人韩XX，北京市XX律师。

委托代理人张凤莲。

被告（反诉原告）北京XX公司，住所地北京市朝阳区XX。

法定代表人陈XX，董事长。

委托代理人高XX，北京XX律师。

原告（反诉被告）黄XX、原告（反诉被告）李XX（以下分别简称姓名）与被告（反诉原告）北京XX公司（以下简称京汇XX）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王阳独任审判，公开开庭进行了审理。黄XX及其委托代理人黄XX，李XX及其委托代理人张凤莲，以及黄XX、李XX共同委托代理人韩XX，京汇XX委托代理人高XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

黄XX、李XX诉称：黄XX与李XX系夫妻关系，黄XX系二人生育之子。2010年1月19日，黄XX在满洲里市被他人杀害死亡。黄XX生前于2007年5月23日与京汇XX签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），合同签订后黄XX向京汇XX支付了购房款741145元，并偿还银行贷款30多万元。经（2012）朝民初字第34170号和（2013）二中民终字第11205号案件审理确认，黄XX与京汇XX签订的《预售合同》无效。合同无效后，黄XX向京汇XX支付的购房款和偿还的银行贷款并未返还给原告方。现我们诉至法院，要求京汇XX返还购房款110万元。

京汇XX答辩并反诉称：第一，我方认为在程序方面，原告方所提的案由是不当得利，但是事实理由部分全部都是围绕购房合同，我方认为案由应当是房屋买卖合同纠纷，且原告方不是适格的诉讼主体，根据已经生效的判决，《预售合同》应当是借名购房，实际上的购房人与黄XX应当是委托关系，在（2013）二中民终字第11205号判决书中已经认定涉案房屋系由俄罗斯人IXX借用黄XX名义购买的。因此，被告方和原告方不存在直接的法律关系，原告方不是适格的法律主体。第二，原告方称是黄XX支付的购房款74万余元以及偿还贷款30余万元与事实不符合。实际上，是实际购房人IXX支付的。而且IXX夫妇也在涉案房屋中居住过，物业费等费用也是他们交纳。现我方提出反诉，要求：1、黄XX、李XX将位于北京市朝阳区东XX栋28层3211号房屋（以下简称涉案房屋）返还给京汇XX；2、黄XX、李XX协助京汇XX办理涉案房屋的过户手续，将涉案房登记至京汇XX名下；3、黄XX、李XX于10日内腾退涉案房屋。

黄XX、李XX辩称：XX京汇XX返还我方黄XX交纳的110万元购房款，我方同意京汇XX的反诉请求。京汇XX认为黄XX不是实际购房人，但同时又要求我方协助办理过户，这与其第二项反诉请求矛盾。借名买卖虽然已经被生效判决认定了，但是我方仍不予认可。黄XX与IXXX没有任何借名买卖协议，也没有IXXX给黄XX打款的任何证明，并且黄XX有支付首付款和偿还贷款的银行记录。我方坚持要求京汇XX返还黄XX已经支付的购房款。

经审理查明：黄XX、李XX曾将京汇XX以及第三人IXXX诉至本院，以黄XX购买了涉案房屋为由，要求确认黄XX与京汇XX签订的《预售合同》有效，京汇XX协助黄XX、李XX将涉案房屋登记至其名下。2013年5月10日，本院作出（2012）朝民初字第34170号《民事判决书》，判决认定《预售合同》无效，驳回黄XX、李XX的其他诉讼请求。宣判后，黄XX、李XX不服，上诉至北京市第二中级人民法院。2013年9月18日，北京市第二中级人民法院作出（2013）二中民终字第11205号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。宣判后，黄XX、李XX仍不服，向北京市高级人民法院申请再审。2014年12月18日，北京市高级人民法院作出（2014）高民申字第2894号《民事裁定书》，裁定驳回黄XX、李XX的再审申请。

（2012）朝民初字第34170号《民事判决书》和（2013）二中民终字第11205号《民事判决书》“经审理查明”部分内容基本相同。庭审中，经本院询问，双方均表示对于二审判决书中“经审理查明”部分以下内容予以认可：“黄XX与李XX系夫妻，二人曾生育一子黄XX。2010年1月19日，黄XX在满洲里市被他人杀害死亡，生前未结婚，也未生育子女。2007年5月23日，黄XX与京汇XX签订《北京市商品房预售合同》，黄XX为购房人，京汇XX为出卖人，出卖人的销售员为赵XX，合同约定京汇XX向黄XX出售北京市朝阳区东XX栋28层3211号房屋，房屋建筑面积73.17平方米，单价每平方米25162.56元，总价款XXX元，房屋交付时间为2009年6月30日，装修标准为精装修，付款方式为银行贷款，首付款于签约当日支付，为房屋总价款的15%，即276172.00元，其余25%的房款464973元于2007年6月15日前结清，最后110万元进行银行按揭贷款。当日黄XX向京汇XX支付了276172元购房款。《北京市商品房预售合同》和付款存根的原件均由IXXX持有。IXXX另持有一份有赵XX姓名和手机号码的世界城公寓销售楼书和商品房预售合同草稿，楼书中用卢布记载了不同户型的房屋价格、首付款数额、贷款数额和月还款数额。楼书原件也由IXXX持有。2007年8月2日，黄XX给IXXX出具了一份《委托书》，内容是委托IXXX办理合同领取事宜。当日由律师事务所出具的抵押登记费收据原件，亦由IXXX持有。2007年9月17日，黄XX、京汇XX和华XX签订《个人房屋抵押借款合同》，黄XX为借款人，华夏XX为出借人，京汇XX为保证人，合同内容是华夏XX为黄XX向京汇XX的购房提供消费贷款，贷款金额110万元，贷款期限10年，自2007年9月17日至2017年9月。2007年9月26日，华夏XX为黄XX办理了账号为×××的银行卡，由该卡进行清偿贷款。诉讼中，该银行卡由IXXX持有。2007年9月29日，华夏XX向黄XX发放了110万元贷款，放款通知原件和分期还款表原件也由IXXX持有。诉讼中IXXX还持有2009年10月6日、2010年6月16日、2010年7月24日、2010年8月31日、2010年9月30日、2011年1月6日、2011年2月26日、2011年3月28日、2011年4月23日、2011年5月18日、2011年6月18日黄XX贷款账户的存款回单原件。2011年8月4日，IXXX开立了自己名下的华夏XX账户，此后其从自己名下账户转入上述黄XX账户按揭房屋保证金。2012年4月、2012年5月，IXXX的原审委托代理人赵XX转入黄XX上述账户款项。2008年8月2日，京汇XX给黄XX出具了交纳印花税的专用票据，票据原件由IXXX持有。2009年3月，房屋办理了交纳取暖费、物业费、卫星电视费和购买热水、电、燃气的手续，所有票据原件均由IXXX持有。之后房屋的出入证由IXXX持有，IXXX及其妻在房屋内居住。2010年1月，IXXX的妻子交纳了房屋的供暖费。2010年5月赵XX为房屋交纳了物业费。由于世界城房屋拖欠贷款，京汇XX作为保证人代为清偿了债务，之后IXXX将款项返还给京汇XX。庭审中黄XX等表示其要交款但被京汇XX拒绝，并非其拒绝还款。2012年7月，黄XX使用开锁公司打开世界城房屋的房门，之后径自进入屋内居住。房屋的物业管理部门进行处理，未果。之后黄XX一直居住在房屋内。诉讼期间，IXXX要求回到房屋，原审法院于2012年10月31日组织所有当事人到场进行勘验，法院要求黄XX一个月内搬出房屋，维持其进入房屋前状态，黄XX未予表态，并未搬离房屋；IXXX在房屋内进行了查看，期间双方曾发生短暂言语冲突；物业客服人员在现场表示黄XX及其子曾到物业客服处吵闹，法院告知如再发生类似情况将按照妨碍民事诉讼进行处理。二审期间，房屋仍由黄XX、李XX居住使用。黄XX、李XX于诉讼中提交王X的书面证言，称其在2007年6月18日给黄XX打款用于黄XX在北京买房子，钱是借给黄XX的，2010年3月和4月又分两次将钱汇给上海的蒋XX，由蒋XX代转华夏XX给黄XX还款。王X未出庭，诉讼中黄XX称王X系其三子黄XX之妻。另查，IXXX在我国境内没有工作和学习，也没有取得有关政府部门关于其在我国境内长期居住的审批。”

对于二审判决书中“经审理查明”部分以下内容京汇XX予以认可，但黄XX、李XX不予认可：“2010年4月，IXXX的原审委托代理人赵XX曾与黄XX签订协议，内容是IXXX购买了世界城的房屋，因政策限制外国人购买房屋，房屋产权落到了黄XX名下，因黄XX的意外死亡房屋未能及时办到IXXX名下，黄XX同意将房屋变更到IXXX指定的赵XX名下。诉讼中，IXXX另提供一份录音，进行交谈的人员有IXXX及其原审委托代理人赵XX、黄XX及其子，谈话内容涉及IXXX公司是否欠钱、欠多少钱、世界城的房子是IXXX买的落在了黄XX名下应该如何办。黄XX等对谈话录音的真实性不予认可，认为和当时的谈话内容不相符。”

就购房款的支付情况，黄XX、李XX称黄XX共向京汇XX支付购房款XXX.95元，其中包括首付款276172元，王X汇款464973元，偿还华夏XX贷款375061.95元。黄XX、李XX申请证人王X（黄XX、李XX之儿媳）以及蒋XX（王X表弟）到庭作证，欲证明王X曾代黄XX从其账户直接向京汇XX支付房款464973元，且王X还通过其表弟蒋XX向黄XX华夏XX贷款账户还款两次，金额分别为22800元和11600元。京汇XX认可证人身×的真实性，但不认可证明目的，称包括证人所×的464973元在内的全部购房款均已由生效判决书认定，黄XX购房的性质就是借名买卖，且不清楚蒋XX是什么身×，蒋XX的账户与还款账户没有关系，黄XX向京汇XX打款应当有打款凭证原件，而不应当靠证人证言证明。现在的证据仅能证明蒋XX收到了22800元和11600元两笔钱，具体是谁打的钱，蒋XX又如何支出的均不清楚。就其他付款的证据，黄XX、李XX称均同（2012）朝民初字第34170号案件中的证据。京汇XX称，对于（2012）朝民初字第34170号案件中的证据质证意见均同该案中意见，且生效判决已经认定了实际付款人并非黄XX，黄XX作为《预售合同》的“买方”仅为借名买卖。

就涉案房屋所有权登记和网签备案登记情况，京汇XX称就涉案房屋仅与黄XX办理了网签合同备案登记，但房屋产权仍登记在京汇XX名下，就此在双方提交的《预售合同》签章页盖有“预售合同登记备案”章，时间为2007年8月16日。黄XX、李XX对此予以认可。

就涉案房屋现实际居住情况，黄XX、李XX称系由其二人居住使用。京汇XX对此予以认可。

就本案案由，黄XX、李XX以不当得利纠纷为由立案。审理中经本院询问，双方当事人本反诉诉讼请求均基于《预售合同》无效。黄XX、李XX仍认为本案案由为不当得利纠纷，但表示同意由法院审理后决定；京汇XX认为本案案由应为房屋买卖合同纠纷，但鉴于其系反诉原告，故本案案由只能与黄XX、李XX的本诉案由保持一致。

以上事实，有《民事判决书》、《民事裁定书》、（2012）朝民初字第34170号案件卷宗复印件、证人证言以及双方当事人陈述等在案佐证。

本院认为：当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由。现本案双方当事人认可各自诉讼请求均系基于《预售合同》无效而主张，故本案案由以房屋买卖合同纠纷为妥，本院予以变更。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，《预售合同》已被生效判决认定无效，合同双方因履行合同所获得的财产应当予以返还。

已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。但当事人有相反证据足以推翻的除外。就购买涉案房屋的付款情况，根据双方提交的（2012）朝民初字第34170号《民事判决书》和（2013）二中民终字第11205号《民事判决书》显示，生效判决已认定“IXXX提交的证据涵盖了涉案房屋交易的全部环节，已形成完整的证据链，且京汇XX亦明确认可涉案房屋系由IXXX购买并居住使用，据此足以认定涉案房屋系由IXXX借用黄XX名义购买的”。黄XX、李XX虽对此不予认可，但未提交相反证据予以佐证，故本院对于生效判决已认定的涉案房屋系由IXXX借黄XX名义购买予以认可。可见，实际履行《预售合同》的双方系IXXX与京汇XX，现黄XX、李XX主张京汇XX向其返还购房款，无事实依据，本院不予支持。但根据庭审调查的情况，黄XX、李XX认可涉案房屋现仍有黄XX与京汇XX办理的网签备案未注销，且涉案房屋现仍由黄XX、李XX实际占有使用，故京汇XX要求黄XX、李XX协助办理涉案房屋的网签备案注销手续，以及将涉案房屋腾退交予京汇XX，均有事实和法律依据，本院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条之规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）黄XX、原告（反诉被告）李XX于本判决生效之日起十五日内配合被告（反诉原告）北京XX公司办理位于北京市朝阳区东XX栋28层3211号房屋的注销网签登记手续。

二、原告（反诉被告）黄XX、原告（反诉被告）李XX于本判决生效之日起十日从位于北京市朝阳区东XX栋28层3211号房屋内腾退，将该房屋交予被告（反诉原告）北京XX公司。

三、驳回原告（反诉被告）黄XX、原告（反诉被告）李XX的诉讼请求。

本诉案件受理费7350元，由原告（反诉被告）黄XX、原告（反诉被告）李XX负担（已交纳）。反诉案件受理费35元，由原告（反诉被告）黄XX、原告（反诉被告）李XX负担（与本判决生效之日起七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

代理审判员王阳

二〇一五年十一月十六日

书记员赵XX