杨XX与朱XX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　北京市房山区人民法院民事判决书

　　(2020)京0111民初7002号

　　原告：杨XX，女，1990年5月6日出生，汉族，住北京市丰台区。

　　委托诉讼代理人:苗晓博，北京市XX律师。

　　委托诉讼代理人：张XX，北京市XX实习律师。

　　被告：朱XX，男，1974年4月24日出生，汉族，住北京市海淀区。

　　委托诉讼代理人：王X，北京市XX律师。

　　原告杨XX诉被告朱XX房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨XX之委托诉讼代理人苗晓博、张XX、被告朱XX之委托诉讼代理人王X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原告杨XX提出诉讼请求：1.依法判决解除杨XX与朱XX于2020年4月25日签订的《房屋买卖业务签订文件合订本》(合同编号为：100XXXX6488，包含《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》及补充协议，《房屋交易保障服务合同》);2.判决解除杨XX与朱XX于2020年5月8日签订的《北京市存量房屋买卖合同》(编号为：CXXX的网签合同)，并判决被告配合杨XX办理注销网签手续;3.判决朱XX向杨XX支付违约金36万元。4.诉讼费由朱XX负担。

　　事实与理由：2020年4月25日，杨XX与朱XX在北京XX公司的居间介绍下签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议等合同，合同约定：朱XX购买原告坐落于北京市房山区XXX号X层X单元X室房屋，合同成交总价值为18万元，付款方式为：定金2万元，剩余付款时间为2020年5月25日前支付172万元;户口迁出保证金5万元，最后1万于物业交割完毕后支付。房屋过户时间为在合同签订之日起30日内办理，即2020年5月25日前。朱XX交付两万元定金后，双方于2020年5月8日已办理网签手续，但朱XX迟迟不予支付购房款，原告多次通过中介催促支付剩余款项，并办理过户手续，朱XX均未支付购房款。后朱XX通过中介冯继镇协商解约事宜，其从未出面沟通。直至6月15日朱XX仍了无音讯。我向其发送律师函，内容为：我方要求解除合同，并尽快协商，解除网签，避免扩大损失。承担合同约定的违约责任赔偿我方损失等。但朱XX2020年6月16日签收后，仍未与我方协商合同解除事宜。原告认为，双方经中介公司实际带看房屋，协商后签订的合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应当合法有效。朱XX拒不履行付款义务，已构成严重违约。并且拒不与原告解除网签备案，造成杨XX无法再次出卖涉案房屋，且杨XX因与朱XX的房屋买卖合同成立并生效，而解除涉案房屋原租赁合同关系，造成了租金损失。另造成杨XX置换新房的连环违约。据此，杨XX依据合同的约定，请求法院判决解除双方签订的房屋买卖合同，并要求朱XX承担违约责任。综上所述，杨XX为了维护自己的合法权益，故诉至贵院，请求支持杨XX的诉讼请求。

　　被告朱XX辩称：不同意杨XX的诉讼请求，请法院支持我方的反诉请求。买卖合同中分别有两个标的，分别是房屋和装饰装修家电，房屋是60万元，其他的装饰装修家电120万元明显高于实际价格。从法院调取的材料中，杨XX与开发商签订的合同中，杨XX在2009年签订购房合同，该房屋是2011年竣工，如果从2012年开始入住，那么从2012年到2020年有8年，这么说这个家具、装修装饰已经使用了8年多，也可以证明120万元不在合理范围内。当时看房的时间是在2020年5月24日晚上，看房时间没有超过5分钟，当时看了两套房子，我方对另一套房子比较满意，但是中介说另一套房子已经卖了，而且涉案房屋少5万元，就这样朱XX被催促着买了涉案房屋。杨XX对涉案房屋的家具、装饰装修有主动披露的义务，因杨XX的原因，导致朱XX买了贬值的东西，朱XX买房子是为了投资，将来还要卖出去，将来会给朱XX造成重大损失和不利后果，朱XX一直找杨XX要求当面解决此事，杨XX以疫情、工作为由不见面，杨XX有重大过错。朱XX在订立合同时缺乏信息、看房时间短，标的物价格不合理，该合同对朱XX来说属于重大误解，也违反了公平原则。另外该房屋在2014年12月10日被法院司法查封。

　　审理中，原告杨XX提交如下：

　　1.《房屋买卖业务签订文件合订本》(包含存量房屋买卖合同、居间服务合同、补充协议、房屋交易保障服务合同)。2.房屋所有权证。3.律师函。4.快递单。5.快递签收截图。

　　以上证据证明双方存在真实有效的房屋买卖合同，合同约定了违约解除的情形，涉案房屋系杨XX所有，杨XX为了避免扩大损失发送律师函向对方释明尽快解除网签合同，对方已经签收。

　　6.《北京市存量房屋买卖合同》(与案外人即出卖人王XX签订)、收条、2020年7月16日收到案外人律师函、快递签收截图。证明杨XX存在置换房屋的事实，由于朱XX的违约，造成了杨XX对于第三人王XX之间的买卖合同连环违约，案外人发函向我方主张违约责任824000元。

　　被告朱XX质证称：对双方的房屋买卖合同真实性认可，但合同中120万元不是双方的真实意思表示，朱XX对该合同有重大误解。对房产证真实性认可，但不认可证明目的，根据法院调取的信息，诉争房屋还在司法查封中。律师函、快递单、快递签收截图的证明目的不认可，朱XX一直要求与杨XX见面，杨XX一直不见面。对证据6，真实性无法确认，证明目的不认可。

　　被告朱XX提交证据如下：

　　1.房屋买卖业务签订文件合订本(包含存量房屋买卖合同、居间服务合同、补充协议、房屋交易保障服务合同)。证明买卖合同中的标的有两个，房屋家具家电合同是从合同，根据买卖合同杨XX对房屋附属设施设备，供水、供电、供气是房屋的，不可分割。房屋的装修、家具家电等都不是新的，已经用了8年多了。根据日常生活经验，附件1所列的与120万元明显不符，远远超出实际价格。补充协议证明家具家电等一共是120万元。

　　杨XX质证称：真实性认可，系双方当事人的真实意思表示。总价款是朱XX进行了实地看房后确定的价格。

　　2.法院调取的不动产权利及事项登记、网签合同一份、杨XX与开发商签订的房屋预售合同，证明房屋已经被查封，没有写解封的信息。证明房屋没有出租，证明合同的成交价格是60万元，是2020年5月8日签订的。杨XX有如实告知房屋附属设施设备的义务。我们认为双方应该按照网签合同履行权利义务，网签合同是后合同，应该以后合同为准。房屋预售合同证明，原购买时房屋价格是368289元，根据网签合同现在价格是60万元，这个价格也在房屋价格的合理房屋内。

　　杨XX质证称：是法院调取的，真实性认可，显示的查封的截至日期写的很清楚，如果还有查封是不可以办理网签的，现在已经办了网签。在合同签订的时候是出租了的，为了完成过户我们是解约了，在房屋买卖合同签订合订本中有明确的说明，在合同第五页，我方租金损失22400元。对于后合同优先前合同的一项不认可，网签是行政机关是强制性的登记备案手续，根据北京市的规定，已经取得房屋所有权证的房屋，当事人在进行转移登记前都要进行网签，是为了交易的透明化、防止一房两卖、违约等，网签是信息填报公示，在签订了书面的合同后应该以书面的房屋买卖合同为准，因此应该以双方签订的房屋买卖合同合订本履行，网签合同只是对房屋价值进行了约定，其他的都没有进行约定。朱XX没有按照补充协议中约定的付款时间，逾期超过15日，我方可以解除合同，违约方应该按照成交总价款的20%支付违约金36万元。对房屋预售合同关联性不认可，证明目的不认可。

　　3.朱XX向杨XX发的函一份、聊天截图一份，证明我方在合同履行过程中一直与杨XX积极协商合同的问题，存在重大误解显失公平。

　　杨XX质证称：不认可，朱XX发的函是6月20日，在我方发的律师函送达后才向我方发送的，对其认为说跟我们积极协商这件事情我们是不认可的。

　　经审理查明：位于北京市房山区XXX号X层X单元X号房屋，面积57.47平方米，房屋产权证号为：X京房权证房字第XXXX号，房屋所有权人为杨XX。

　　2020年4月25日，杨XX与朱XX在北京XX公司居间服务下，签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同第二条房屋权属情况即使用情况约定，房屋为商品房，出卖人已将房屋出租，且承租人已放弃优先购买权，租赁期限自2019年11月10日至2020年11月10日，出卖人承诺交房前解除租赁合同并按期交房，由此产生费用由出卖人自行承担。合同第四条成交价格、付款方式及资金划转方式约定：(一)经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为：60万元。(二)经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为：120万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。(三)买受人向出卖人支付定金2万元。合同第六条约定，出卖人收到全部购房款(不含物业交割保证金和户口迁出保证金)后3日内交付房屋给买受人。第七条违约责任约定：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，同时，并由出卖人退还买受人全部已付款(含已付贷款部分)。出卖人不解除合同的，买受人自合同约定的应付款期限届满之次日起之实际支付应付款之日止，按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行。该合同附件一为房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体约定。(一)房屋附属设施设备：供水、供电、供燃气、自备采暖、自装挂机空调2台;(二)房屋装修、装饰、家具、电器用品情况。其中家具一项中，床、沙发、衣柜都没有勾选;家电一项中，仅有空调2台，油烟机1台，电视机、洗衣机、冰箱、燃气具都没有勾选。

　　2020年4月25日，杨XX(甲方)与朱XX(乙方)及北京XX公司(居间方)签订《补充协议》，第一条成交总价款约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价计180万元，此价格为甲方净得价。第二条关于房屋交易具体事宜的约定：1.定金，乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。(1)乙方于2020年4月25日将第一笔定金2万元以自行划转的方式支付甲方。3.关于购房款的支付，甲乙双方同意按照下述方式履行：(1)乙方于2020年5月25日(含)前将第一笔购房款172万元(不包含前期支付全部定金)以理房通支付的方式支付甲方。第三条税费承担约定：甲方确认交易房屋所有权证满五年，非甲方家庭名下在京唯一住房;甲乙双方同意，本次交易涉及的税费全部由乙方承担，并由承担方直接向主管机关缴纳;甲乙双方协商一致，如交易房屋状况不符合《买卖合同》及《补充协议》之约定，导致交易房屋产生其他税费的，按照全部由甲方承担，并直接向主管机关缴纳的方式解决。第四条违约责任约定：3.乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(1)提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋不动产转移登记手续的;(2)拒绝购买该房屋的;(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金;乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补;丙方收取乙方的费用不予退还。该《补充协议》约定，本协议与《买卖合同》《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。

　　同日，杨XX(甲方)与朱XX(乙方)及北京XX公司(居间方)签订《居间服务合同》，约定：按照2.2%的费率标准向XX地产缴纳居间代理费，即应向丙方支付的居间代理费为39600元，由乙方承担，并于本合同签订之日向丙方支付。

　　同日，杨XX(甲方)与朱XX(乙方)及北京市XX公司(丙方，服务方)签订《房屋交易保障服务合同》，约定丙方保障服务费的收费标准为：按照房屋交易总额的0.30%收取，共计5400元，由乙方承担，应于签订本合同当日一次性向丙方支付。

　　合同签订后，朱XX交纳房屋定金2万元。之后，朱XX未按照合同约定支付后续款项。

　　2020年5月8日，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》(网签合同)，合同内容显示，房屋未设定抵押、未出租、不存在结构改造情况。房屋成交价格为60万元，应当于2020年5月25日(含)前支付。

　　2020年6月15日，杨XX委托中XX向朱XX邮寄发送《律师函》，函告朱XX：1.自本律师函送达之日起，解除双方签订的《房屋买卖业务签订文件合订本》(合同编号为：100XXXX6488，包含《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》及《补充协议》等)。2.为避免杨XX女士的扩大损失，您收到本律师函5日内与杨XX女士联系与其解除网签，并协商关于违约事宜、赔偿杨XX女士的损失……2020年6月16日，朱XX签收邮件。

　　审理中，杨XX提供其与案外人签订的房屋买卖合同以及案外人委托的律师事务所的律师函，用以证明其面临违约追责，但同时表示，并不确定对方已经立案起诉。

　　审理中朱XX主张存在主从合同，从合同作价与实际价值严重不符，原告违反诚实信用原则，显失公平为由，提出如下反诉请求：1.依法撤销杨XX与朱XX于2020年4月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同》中的从合同，即该合同第六页第四条第二项中该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为120万元的合同。2.请求确认购房合同中标的为房屋的主合同有效，并依法判令双方继续履行主合同。3.诉讼费由杨XX负担。庭审结束后，被告申请撤回反诉请求，本院予以准许。

　　本院认为：原被告双方提交的房屋买卖业务签订文件合订本，系双方的真实意思表示，本院对相应合同的真实性予以确认，相关文件未违反法律、法规的强制性规定，应属有效合同。

　　本案中，原被告2020年4月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系经纪成交版，2020年5月8日，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》系网签版，两份合同对成交总价款的约定并不相同，网签版为60万元，与经纪成交版约定的房屋成交价格一样，比总价款少了房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价的120万元，由此带来的结果，就是少交纳更多税费，且根据合同约定，相应税费系由买房人承担，因此按照网签版少缴纳部分税款，这会减少被告因购房而支出的费用。但原被告及中介选择如此作价的方式，并不影响双方对房屋总价款的确定，网签版合同约定的房屋总价款与真实价款不一致，该价格条款对原被告双方并不生效，仍应按照经纪成交版房屋买卖合同来确定房屋总价款。

　　民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

　　本案中，经纪成交版房屋买卖合同对房屋及房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备的分项约定，仅是双方对房屋总价款的两项约定，并非主合同与从合同的关系，被告主张主从合同关系并无事实及法律依据。被告主张120万元的作价依据为附件一，但同时庭审中又主张仅为家具家电及装修，不包含水、电、气等配套设施设备，该主张自相矛盾，另外附件一中对家具家电有明确的勾选，仅有寥寥几件家电，被告对此应当明知。对诉争房屋坐落位置的房屋出售价，60平方米左右的房屋作价180万元总价款，符合当地的房屋交易价格，被告系成年人，亦应明知。故被告主张存在重大误解，并无事实及法律依据，被告依此不按时履行支付购房款的义务，已经构成根本违约，杨XX有权据此提出解除合同。本院确认双方签订的房屋买卖合同解除，包含经纪成交版(含补充协议)及网签版。对《居间服务合同》与《房屋交易保障服务合同》，因系三方合同，涉及案外人，且均主要针对居间代理费即保障服务费的约定，当事人可另行解决。

　　合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。被告的违约行为导致房屋买卖不能继续进行，应适用房屋价款的20%的违约金的约定。

　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。被告的辩XX视为请求法院予以适当减少。根据原被告双方签订的经纪成交版及网签版的房屋买卖合同关于诉争房屋出租情况的约定，可知杨XX为了出售房屋已经提前解除了租赁合同，杨XX的租金损失真实存在。根据杨XX提供的其购买他人的房屋的房屋买卖合同及因违约而收到的律师函，虽然被告不认可真实性，但并未提供证据予以反驳，考虑到杨XX购买房屋的可能性存在，被告的违约行为必定影响杨XX履行购买他人房屋的合同。本案中被告主张违约金过高，但被告未能提供充足证据证明杨XX损失状况，本院考虑到合同的履行情况、被告朱XX的违约情况、杨XX的损失情况的证据，本院对杨XX请求的违约金予以酌减，酌定为31万元。被告已经支付的2万元定金，予以冲抵，被告再给付原告29万元。对杨XX请求朱XX配合办理网签合同的注销手续，于法有据，本院予以支持。对杨XX合理请求，本院予以支持，不合理过高部分，不予支持。庭审结束后，被告在作出判决前撤回反诉请求，本院依法准许。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下：

　　一、确认原告杨XX与被告朱XX于2020年4月25日签订的《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》(经纪成交版)、2020年5月8日签订的《北京市存量房买卖合同》(网签版)解除;被告朱XX于本判决生效之日起七日内配合原告杨XX办理《北京市存量房买卖合同》(网签版)的注销手续。

　　二、被告朱XX于本判决生效之日起十日内给付原告杨XX违约金290000元。

　　三、驳回原告杨XX的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费3350元，由原告杨XX负担465元(已交纳)，由被告朱XX负担2885元(于本判决生效之日起七日内交纳)。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。

　　审判员　　吕少罕

　　二〇二〇年八月二十八日

　　书记员　　刘XX