什么房屋不得转租

[律师回复] 对于房屋租赁不得转租吗这个问题，解答如下, 房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为，合法的转租须符合两个必要条件：
合法条件
一：转租须经房屋所有权人的同意。转租已不属于正常使用的范畴，必须经房屋所有权人同意，否则无效。
合法条件
二：转租的租金不得高于原租金，确实需合理提高，提高的收入应交给房屋所有权人。租金是房屋的收益，应由房屋所有权人取得。凡未经房屋所有权人同意而转租的，或谋取租金差价的转租，房屋所有权人有权要求追究承租人的违约责任，并可解除房屋租赁合同，收回出租房屋。

[律师回复] 房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为，合法的转租须符合两个必要条件：
合法条件一：转租须经房屋所有权人的同意。转租已不属于正常使用的范畴，必须经房屋所有权人同意，否则无效。
合法条件二：转租的租金不得高于原租金，确实需合理提高，提高的收入应交给房屋所有权人。租金是房屋的收益，应由房屋所有权人取得。凡未经房屋所有权人同意而转租的，或谋取租金差价的转租，房屋所有权人有权要求追究承租人的违约责任，并可解除房屋租赁合同，收回出租房屋。

[律师回复] 房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为，合法的转租须符合两个必要条件：
合法条件一：转租须经房屋所有权人的同意。转租已不属于正常使用的范畴，必须经房屋所有权人同意，否则无效。
合法条件二：转租的租金不得高于原租金，确实需合理提高，提高的收入应交给房屋所有权人。租金是房屋的收益，应由房屋所有权人取得。凡未经房屋所有权人同意而转租的，或谋取租金差价的转租，房屋所有权人有权要求追究承租人的违约责任，并可解除房屋租赁合同，收回出租房屋。

[律师回复]
1、承租人在租赁期限内，必须征得出租人同意，出租人可以从转租中获得收益，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁房屋造成损失的，承租人应当赔偿损失;
2、应当订立转租合同，可以是三方当事人共同签订，也可以在出租人的同意下由承租人与转承租人双方签订;
3、转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租人双方有约定的除外;
4、转租合同生效后，转租人享有并承担原租赁合同规定的出租人的权利和义务，并应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外;
5、转租期间原租赁合同变更、解除或终止，转租合同也随之变更、解除、终止。

[律师回复] 1、民法典规定，房屋租赁时约定不得转租的，房屋的承租人不得转租房屋，如果转租房屋的，出租人可以解除租赁合同。
2、法律依据：
《中华人民共和国民法典》第七百一十六条
承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第七百一十七条
承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。

[律师回复] 如果甲与乙方签订的合同没有约定转租需经甲方同意，也没有约定违约条款，那么就不算违约

[律师回复]
1、承租人在租赁期限内，必须征得出租人同意，出租人可以从转租中获得收益，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁房屋造成损失的，承租人应当赔偿损失;
2、应当订立转租合同，可以是三方当事人共同签订，也可以在出租人的同意下由承租人与转承租人双方签订;
3、转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租人双方有约定的除外;
4、转租合同生效后，转租人享有并承担原租赁合同规定的出租人的权利和义务，并应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外;
5、转租期间原租赁合同变更、解除或终止，转租合同也随之变更、解除、终止。

[律师回复] 不当得利是指没有法律或合同依据而使他人受损，自己获益的行为。在转租关系中，承租人向次承租人收取租金并未使出租人利益受损。因为出租人和承租人之间存在合法的租赁关系，出租人以租金为对价将房屋交给承租人占有、使用、收益，此时出租人的收益已经确定而不能再针对同一房屋进行使用、收益。此时无论承租人向次承租人收取多少租金，出租人的租金并不因此受到损害。因此，不能因为承租人因转租获益就认为损害了出租人的利益。而对于次承租人来说，承租人向其收取租金有合同依据，更不存在不当得利情形。故承租人收取租金并非没有法律依据，同时不存在损害他人利益的情形，不构成不当得利。

[律师回复] 如果租户是租房给公司职工做宿舍用，那甲方无权终止合同

[律师回复] 可以起诉违约

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 房屋转租要交的税费： (一)营业税。 对公司取得的转租收入，根据《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释〉(试行稿)的通知》(国税发[1993]第149号)文：“ 租赁业，是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。”。同时，《国家税务总局关于营业税若干问题的通知》(国税发 [1995]第076号)“单位和个人将承租的场地、物品、设备等再转租给他人的行为也属于租赁行为，应按服务业税目中租赁业项目征收营业税。”。在计税依据上，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。”因此，企业将租用的厂房再转租出去，应全额按租金收入计算缴纳营业税，不能扣除租赁成本。适用税率根据出租房屋的用途不同而适用不同税率：对按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税减按3%的税率征收;对按市场价格出租的非居住用房按5%的税率征收。 (二)城市维护建设税。 按照实际缴纳的营业税的7%征收。 (三)教育费附加。 按照实际缴纳的营业税的3%征收。 (四)印花税。 根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定：财产租赁合同按租赁金额千分之一贴花。包括承租合同和转租合同，均应当按规定缴纳印花税。 (五)个人所得税。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 案情简介：刘某于2010年3月20日与店主张某的岳父A签订了《店面出租合同》，合同约定了租期从2010年4月1日至2011年3月30日止以及刘某在租期内无权转租等内容。2011年2月，袁某得知刘某承租的店面要转让，便于2011年3月6日与刘某签订了一份协议，约定刘某将店面的经营权转让给袁某等事宜，但未约定租期；袁某支付给刘某转让费3.85万元。2011年4月，因合同到期，店主张某要求收回店面，遂袁某，要求袁某搬出店面并赔偿相关损失。后经判决确认：袁某与刘某签订的转让协议无效，判令袁某搬出店面，并按每月680元租金支付给张某。袁某在该店内从2011年3月经营至2012年1月。判决：应当认定转租无效经审理认为，袁某与刘某签订的转让协议经判决认定为无效合同，刘某收取的3.85万元转让费因合同无效而导致其取得该款没有依据，应当予以返还。同时，袁某在与刘某协商租赁该房屋时，应当了解房屋的权属及刘某有无转让权，因其疏忽没有了解，袁某对造成合同无效存在一定的过错，因此应承担相应的责任；刘某明知自己无转租权而进行转租并收取转让费，其主观过错较大，应承担主要责任。考虑到袁某已经营了约10个月，酌定由其承担30%的责任为宜。袁某要求刘某赔偿损失，但未提供任何损失证据，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：
一、刘某返还袁某店面转让费3.85万元的70%即26950元，其余损失由袁某自行负担；
二、驳回袁某的其他诉讼请求。律师说法：如何认定房屋转让费的性质房屋转让费是市场发展过程中形成的一种商业习惯，该费用一般包含房屋装饰装修费用、承租人长期在该房屋经营形成的商业价值、承租人先行占有房屋的垄断利润及优先承租权等多种不同性质的费用集合体。但刘某与袁某签订的转让其承租的房屋经营权合同并没有约定转让费用具体包含的费用性质，而且，当事人表示该转让费主要是一种经营权的转让费用，是沿袭市场惯例的做法。现因次承租人袁某未与房主就租赁房屋事宜达成一致，导致转让行为无效，该转让费应按无效合同的后果进行处理。房屋租赁合同产生的店面转让费纠纷，应当在区分转让费性质的基础上，主要考虑次承租人承租店面经营的时间来确定该转让费用在承租人及次承租人间的负担。应当区分店面转让费用的性质，即该费用具体包含有哪些项目。根据市场形成的惯例，该费用一般包含房屋装饰装修费用、承租人长期在该房屋经营形成的商业价值、承租人先行占有房屋的垄断利润及优先承租权等多种不同性质的费用集合体，而不同性质的费用有不同的处理原则。应根据次承租人承租店面经营的时间来确定该转让费用在承租人及次承租人间的负担。如果该费用包含多种性质的费用，根据权利与义务一致的原则，承担该费用的前提是享有了该费用所带来的一定的价值，而承租店面主要目的也就是为了经营活动，这就要求次承租人在转租的店面内进行了经营活动，故次承租人在转租店面内经营时间的长短是确定转让费在承租人及次承租人间的负担比例的主要因素。

[律师回复] 如承租人或次承租人（实际使用的人），能证明你已经知道他们转租达6个月，则你无权要求解除合同。排除此不利情形，依法或者合同约定，你都可以发函解除租赁合同，起诉要求各方迁出你的房屋。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 个人取得的再转租所得是属财产租赁所得。根据个人所得税法的规定，应当按“财产租赁所得”征收个人所得税。财产租赁所得，以一个月内取得的收入为一次。财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。需要特别说明的是：对能提供原承租合同及合法完税凭证的，原支付的租金可分次（月）从租金收入中扣除计算缴纳个人所税，但不再重复扣除基本费用标准。同时还准予扣除在转租过程中实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税。另外还准予扣除能够提供有效，准确凭证，证明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。财产租赁所得个人所得税的法定税率为20，但对个人出租房屋取得的所得暂减按10的税率征收个人所得税。

[律师回复] 解答如下, 　根据《合同法》第224条的规定，承租人在出租人同意转租的情况下，可以将租赁物出租给
第三人，从而形成了出租人、转租人与次承租人三者之间相互联系的法律关系：　　
1、转租人与次承租人之间的法律关系　　转租人与次承租人之间的转租合同成立生效后，除合同有特别约定外，双方权利义务与普通租赁合同上当事人的权利义务内容并无差异。　　应注意的是，由于转租是建立在转租人租赁权基础上的行为，次承租人的新租赁权以转租人的租赁权为前提而成立，故次承租人对租赁物的使用收益权能受转租人使用收益权能范围的一定限制。例如转租合同上所定之租赁期限不得超过原租赁合同的期限，否则原租赁合同因期限届满而终止后，次承租人继续占有租赁物就属于对出租人构成无权占有，出租人可基于所有权向次承租人请求返还所有物。因此，转租合同约定的租赁期限应当在承租人的剩余租赁期限内，超出承租人剩余租赁期限的转租期间无效。　　
2、出租人与承租人(转租人)之间的法律关系　　
(1)出租人与承租人间的租赁合同效力不受转租行为影响继续有效存在，出租人和转租人各自继续享有合同上的权利和承受合同上的义务。　　
(2)次承租人对租赁物造成损失时，承租人应向出租人承担损害赔偿责任。《合同法》第224条规定的，“
第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失”，应解释为因可归责于第三人(即次承租人)的事由造成租赁物损失时，承租人才应向出租人承担损害赔偿责任，如果在转租期间如发生不可抗力致使租赁物毁损灭失的，承租人无须因此承担赔偿责任。　　
3、出租人与次承租人之间的法律关系　　在转租法律关系中，存在两个合同，即出租人与承租人之间的租赁合同和承租人与次承租人之间的转租合同。在这两个合同中，存在两对权利义务关系，即出租人与承租人之间的权利义务关系和承租人与次承租人的权利义务关系。基于合同相对性原理，出租人与次承租人并不发生直接的法律关系，虽然转租得到了出租人的同意，但出租人与次承租人之间并不存在租赁合同法律关系，出租人仅能向租赁合同相对人，即承租人要求其违约责任。　　这里说的出租人与次承租人不发生法律关系指的是基于合同责任的关系，在两种情况下，出租人可以基于其对出租房屋的所有权，与次承租人发生法律关系：　　
第一种情况是次承租人对出租房屋的破坏，此种情形下，出租人可以依照侵权请求权要求次承租人承担责任;　　
第二种情况是，当出租人与承租人合同中止后的情形。　　在原租赁合同中止后，发生两种法律结果，
第一是根据《解释》第15条规定，转租合同期限不得超过原合同，承租人与次承租人的转租合同自行中止，
第二是在原合同中止后次承租人对出租房屋的占有就从有权占有变成了无权占有。　　因此，基于这两种法律结果，出租人作为房屋所有权人有权要求次承租人挪房，对于逾期不挪房的次承租人，出租人也可以基于对房屋的侵权请求权要求次承租人承担因此产生的一切费用。《解释》在第18条作出规定，“房屋租赁合同中止履行后，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房使用费的，人民法院应予支持。”学者认为，这样的规定尚不全面，因为其忽略了承租人在次承租人逾期挪房中的作用问题。次承租人对房屋的合理占有基础是与承租人签订的转租合同，如果因为转租人(承租人)的过失致使转租合同期限超过了原合同期限的话，次承租人在向出租人交付逾期挪房费用后，应该有权向承租人追偿，当然，如果承租人没有过失的话，则不承担责任。此外，如果因为承租人的原因使转租合同没有得到出租人同意的话，那么，有过错的承租人应该承担缔约过失责任，责任的范围应该包括对善意次承租人腾房费用的承担，因此，在次承租人缴纳逾期费用后，可以向有过错的承租人追偿。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 房屋转租，是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为，包括以联营、承包经营和合作经营等名义，将承租房屋交付给他人使用并获得租金性质的保底收益的，均为房屋转租。房屋转租的如果经过出租人同意则是可以的，如果是私自转租出租人可以解除合同。
《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”

[律师回复] 一、房屋转租合法的条件房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为，合法的转租须符合两个必要条件：
合法条件
一：转租须经房屋所有权人的同意。转租已不属于正常使用的范畴，必须经房屋所有权人同意，否则无效。
合法条件
二：转租的租金不得高于原租金，确实需合理提高，提高的收入应交给房屋所有权人。租金是房屋的收益，应由房屋所有权人取得。凡未经房屋所有权人同意而转租的，或谋取租金差价的转租，房屋所有权人有权要求追究承租人的违约责任，并可解除房屋租赁合同，收回出租房屋。
不能转租情况
一，“承租人拖欠租金的”、“承租人在承租房屋内擅自搭建的”、“预租的商品房”三种房屋不得转租。
不能转租情况
二，房屋租赁合同约定可以转租的，承租人可以按照约定转租房屋。房屋租赁合同未约定可以转租的，承租人只有在征得出租人同意后才可以转租房屋；未征得出租人同意转租房屋的，出租人有权解除租赁合同。公有居住房屋承租人可以不征得出租人同意，但在签订转租合同前应当书面告知出租人，否则出租人也可解除租赁合同。
不能转租情况
三，房屋转租期间，原先的租赁合同发生变更，影响转租合同履行的，转租合同应当随之变更；租赁合同解除的，转租合同应当随之解除。不能转租情况
四，房屋转租合同约定租期的最后时限，不得超过租赁合同中约定的最后租期。不能转租情况
五，房屋转租期间，除房东和转租当事人另有约定外，原房客应当继续履行租赁合同，如按时交付租金。

[律师回复] 咨询热线内容我姓柳，原本与两个姐妹一起租住在城郊一套三居室的房子里。现如今，她俩一个结婚嫁人，一个出国留学，最后只剩我一人，我也懒得再搬出去，就继续与房主A续租两年。可住了半年，昂贵的租金使我承受不起，于是我就打起了小算盘，决定把其中的两间屋子高价租出去。小广告刚打出去没几天，就有人前来看房，两间房很快便被租了出去。可没过多久，房东A不知怎么知道了此事，上门来查看，结果发现了我把房子分租给其他两人的事，为此和我发生了争执，并扬言要收回房子，让我搬出去。我不明白，我掏钱租的房子就可以自由使用，我把房子租出去也是我的权利，这与房东有什么关系。请问：我在承租房屋后，是否有权把房子再转租或分租给他人专线解答柳小姐，在回答您的问题之前，我们首先了解一下什么是房屋转租与分租。房屋转租，是指房屋承租人将其所承租的房屋再出租给他人居住使用，并从中获利的行为；而房屋分租则是转租的一种，是指房屋承租人将其所承租房屋的一部分再出租给他人居住使用。据您所述，您现在这种租房形式应为房屋分租。我国《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”根据上述规定不难看出，承租人在租赁期间内确实需要将承租房屋的全部或部分转租给他人的，必须征得出租人同意。也就是说，您是否有权将承租的房屋转租，取决于是否取得房主A的同意。而您在未取得房主A同意的情况下，擅自将房屋分租他人的行为显然违反了上述法律规定，理应承担相应的法律责任。此外，在办理房屋转租时，应注意以下几点：
(1)房屋转租时必须订立转租合同，而且转租合同必须经原出租人书面同意，也要办理登记备案手续；
(2)转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外；
(3)转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应地变更、解除或者终止。症结所在本问题的症结在于咨询者对承租人承租房屋后是否有权再转租或分租给他人的问题不清楚。提醒与注意事项现实中，有很多人合伙租住在一套房子里，以减轻房租负担，但因房租、水电费、公共卫生、安全等问题引发的纠纷也日益增多。承租人在经过出租人同意后招合租时，该明确的事项一定要严格地加以明确，避免日后发生不必要的纠纷。一般情况下，除在原合同补充条款中同意承租人转租外，在租赁期限内要转租，首先要征得原出租人的书面同意方可将该房屋部分或全部转租他人；第二，要注意转租的期限不能超过原租赁期限；第三，转租后如转租的租金大于原来租金，则双方可约定如何分配；第四，承租人转租房屋，应按规定与转承租方签订书面的转租合同，并按规定向该房屋所在区、县房地产交易中心办理登记备案；第五，转租合同的条款内容不得超出原租赁合同条款的范围。法律链接《中华人民共和国合同法》第二百二十四条

[律师回复]
一、公有住房置换程序公有住房，也称公房，即国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。公有住房的置换程序有：
1、提出申请。公有住房承租人到公有住房置换单位，提出公有住房置换申请，并与房屋置换单位签定公有住房置换协议，提交相关的原件及复印件；公有住房承租权购买方应提交本人身份证及户口薄的原件及复印件。
2、受理核查。公有住房置换单位受理申请并核验证件后，到房屋所属房管站对置换房屋进行核查。房屋所属房管站对将要置换公有住房的租金交纳情况、违章拆改情况、租赁纠纷情况及其它使用情况进行核查。
3、办理手续。对符合置换条件的，公有住房房屋置换单位给予办理置换手续。置换双方缴纳费用，由公有住房购买方领取《公产住房置换单》，并到公有住房所属房管站办理承租手续。
二、不得进行承租权转让的公有住房范围按照住房制度改革方案，未列入可出售范围内的公有居住房屋，可以进行承租权的转让；列入可出售范围内的公有居住房屋，不得进行承租权的转让。有下列情形之一的公有居住房屋，不得进行承租权的转让和交换：
（一）整幢独用的花园住宅；
（二）属部队、宗教团体所有或者在学校校园内的；
（三）产权不明晰的；
（四）承租人拖欠租金尚未结清的；
（五）依法代管或需要落实政策的；
（六）已列入户籍冻结范围的；
（七）承租人在承租房屋内擅自搭建的；
（八）列入本市危棚简屋改造或者住房成套改造计划的；
（九）其他依法应当由出租人收回的。代理经租房屋承租权转让和交换的，应当征得房屋所有权人同意。除上述情形外，出租人应当同意承租人进行房屋承租权的转让和交换。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 房屋租赁合同中的转让费是否可以得到支持
根据《合同法》第224条的规定，承租人在经出租人同意的情况下，可以将租赁物转租给第三人;也就是说从现行法律上来看，是允许承租人通过转租的方式来获得利益，但并没有具体区分情形，既然没有禁止性的规定，那么收取“转让费”就是合法的。但是，个人认为这正是法律不完善的地方，虽然承租人可以以转租的方式来获取利益，但也不应当违反公平原则获取暴利，将风险转嫁。
1、个人认为这种收益并不符合民法上的“等价有偿原则”。因为交易相对人已经向出租人按照合同的约定支付了租金并履行了其他义务，再向其支付“转让费” 显然是不对等的，不合理的。虽然支付转让费是出于承租人的真实意思表示，而民事行为又以意思自治为原则;然而，却违反了公平原则，公平原则在财产易上则体现为等价交换原则。既然不是等价交换，出租人显然存在不当得利的嫌疑。
2、转让费增加了后来经营者的经营风险;使得商业准入门槛变高，致使许多想从事小个体工商户经营的人们无法进入。作为后来的经营者由于支付了大量的转让费，从而使自己的经营资本相对减少，流动资金减少;一旦遇到危机，难以有足够的资金来应对，破产风险大大增加，从而使的本来就复杂、混乱的商业环境变得更加难以控制。而上述的风险是本不应有的，是由于转让费而增加的风险。准入门槛被客观现实提高，导致入业者减少，不利于经济的健康发展。
3、根据上述的两种情况来看，转让费是一种消极的商业存在。虽然，单从个体上来说是创造了经济利益;但是总体上来说却影响了经济的发展。
4、对于最后的承租人而言是不公平的;最后的承租人由于房屋的所有权人不同意其转租给别人的话，该承租人就承担了其前面所有“上线”的风险，这显然不公平。