售房广告是否为房屋买卖合同的组成部分，效力如何？（二）

　　【问题分析】

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房司法解释》)由于一直存在着争议，全国各地的法院在审理上述类似纠纷时，对广告法律效力的认定标准上也存在着不统一的局面。《商品房司法解释》的出台可以说对这个问题作出了比较明确的规定，该《商品房司法解释》第三条规定：“商品房的售楼广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作出的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房合同，亦应该视为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任。”

　　在《商品房司法解释》发布之后，对于售房广告引起的纠纷，既要结合《合同法》第十四条、第十五条的规定，也要结合《商品房司法解释》第三条的规定来综合判断。商品房的销售广告和宣传资料原则上应当认定为要约邀请，但广告中的内容如果符合“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作出的说明和允诺具体确定”和“商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的”两个标准的话，则应当认定为要约。若经法院审理认定销售广告视为要约，属于合同内容的一部分，则开发商违反销售广告的说明和承诺即构成违约，购房者可根据《合同法》和《商品房司法解释》请求开发商承担违约责任。对此，应作以下的理解：

　　(1)开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作出的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的或者具有决定作用的，在购房者就此内容提出订立房屋买卖合同时，该售房广告内容所指的对象就已经特定化。根据《合同法》第十四条关于要约的规定，《商品房司法解释》第三条明确规定应当将该内容视为要约，而房屋买卖合同的订立则视为买受人对出卖人的承诺。在这种特定的情况下，虽然售房广告的内容没有被载入买卖合同的文本中，但该说明和允诺与正式的合同文本共同构成商品房买卖的交易条件，是整个买卖合同的组成部分。意即开发商或者房屋出卖人违背合同的内容应承担违约责任。

　　(2)最高人民法院《商品房司法解释》第三条的适用限制在对“开发规划范围内”(俗称“红线”)的房屋及相关设施所作出的说明和允诺。对“红线”以外的说明和允诺，是不能视为合同条款的，如房地产商对房屋周边的环境的承诺，比如水景、公园、轻轨，等等。

　　(3)如何理解售房广告对“商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”?例如，售房广告中承诺的采光问题可能对买受双方订立合同有影响、小区内的会所能否按时交付对房屋价格有重大影响等，这就需要结合实际情况来分析各种“影响”是否“重大”，不能只听凭房屋出售方或者买方的一面之词，法官也应当根据社会生活的一般观念运用手中的自由裁量权合理判定。

　　(4)售房广告虽然没有就“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作出的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的”，但是特定的双方当事人若在订立合同时，均认可广告内容的约束力，则该广告和宣传资料就构成了合同的条款。

　　(5)售房广告和宣传资料被买受双方视为订立购房合同附件的，该宣传资料和广告构成合同条款。但是如果正式合同对广告内容的约束力有冲突或者有实质性的变更的话，以正式的合同为准。通常情况下，开发商为吸引购房者前去看房、购房的售房广告和宣传资料视为开发商的要约邀请，一般不含有要约的意思，应根据《合同法》第十五条第一款的规定，认定其不具有要约的要件，对买受双方均不产生合同的约束力。