律师说：支付行为的确认与有效合同的联系

　　在各种因房屋发生的纠纷中，其中签署的协议是重要的证据。王海英律师在这里需要强调的是，确认协议是否开始的最直观方式就在于是否发生支付行为，当支付行为产生后的协议一般情况下就会正式被确认。

　　案情简介

　　冯某与李某系母女关系。101号房屋和-101号地下庭院原系李某从开发商处购买。101号房屋和-101号地下庭院相互连通，进入-101号地下庭院必须通过101号房屋。

　　2012年11月21日，冯某以李某(出卖人)委托代理人的身份与孙某(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：李某将101号房屋出售给孙某，建筑面积60.64平方米，成交价240万元;买受人签订合同当日向出卖人支付定金48万元，买受人在1日内向出卖人支付首付款82万元，剩余房款买受人以银行按揭贷款的方式支付给出卖人。孙某提交同日冯某以李某(出卖人)委托代理人的身份与孙某(买受人)签订的《补充协议》，协议约定：本补充协议为双方签订的北京市存量房屋买卖合同不可分割之组成部分，相关内容存在冲突或不—致的，应以本协议为准。第一条“买卖补充约定”：(一)房屋实际成交价格。1、交易房屋的实际成交价格为240万元整，此成交价格包含-101号地下庭院(房屋面积54.10平米)。2、双方达成一致，除去银行贷款部分，所有售房款项均汇入李某名下中信银行卡号xxxx。第二条“关于交房后买受方房屋装修的约定”：双方达成一致，在买受方交纳首付款130万元后，出卖人就将此房交予买受方使用，如因出卖方个人原因导致此交易不能继续履行，出卖方要赔偿买受方全部装修款，以装修发票为准。买卖合同和《补充协议》末尾出卖人一栏均有冯某签名和指印。冯某对《补充协议》的真实性不认可。

　　办案经过

　　当案件提交到王海英律师处时，王海英律师根据当事人的叙述情况认为关键问题在于房屋买卖合同是否发生效力的问题。在与当事人充分沟通后，王海英律师认为应将事件中的每一步细节全部清晰展现并通过顺序筛选利于己方的证据形成证据链，案件的胜诉还会有希望。

　　案件结果

　　该案件的最终判决被告李某继续履行2012年11月21日第三人冯某代理李某与原告孙某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，于本判决书生效之日起十五日内将北京市朝阳区-101号房屋过户至原告陈某丹名下。

　　律师时评

　　综合在案证据可知，李某的母亲冯某在签署买卖合同时持有李某的身份证和房产证原件，在买卖合同签署后，李某的员工配合买方办理了101号房屋过户手续，李某本人配合买方办理了101号房屋的购房贷款审批手续，购房首付款和银行贷款均支付至李某名下的银行账号。李某称其签署购房贷款审批资料时是空白的，该陈述与交易习惯和生活常识相悖，李某未提交证据证明其主张，本院对其陈述不予采信。李某和冯某称李某名下收取购房款的两个银行账户实际由冯某掌控，但李某本人签署的购房贷款审批资料中指明将贷款打入该账户，即使该账户实际由冯某掌控，亦应由李某承担相应后果。综合上述情况，依据生活常识，可以认定李某对冯某签署房屋买卖合同出售101号房屋一事知情且同意，该买卖合同对李某发生效力。

　　本案的第二个争议焦点是《补充协议》的真实性，以及《补充协议》是否对李某发生效力。二原告持有的《补充协议》经当庭出示质证可辨系原件，经本院释明冯某亦放弃鉴定，应自行承担不利后果，本院认定二原告持有的《补充协议》系原件。《补充协议》的主要内容是约定-101号地下庭院亦属房屋买卖合同的交易标的，包括在买卖双方240万元成交价之内。冯某称其未签署《补充协议》，现因客观原因无法对协议上冯某签名和指印进行鉴定，但肉眼可见《补充协议》的冯某签名与房屋买卖合同中的并无明显差异。此外，《补充协议》约定除贷款外的购房款均打入李某名下中信银行尾号xxxx的银行账户，该约定与双方实际履行情况相符，而房屋买卖合同中并未有此约定。101号房屋和-101号地下庭院属一个建筑单元内的连通房屋，通常情况下都是一并出售，冯某在买卖合同签署后即将101号房屋和-101号庭院均交付二原告使用。综合案件情况，依据交易习惯和生活常识，可以认定冯某签署了《补充协议》，现无证据表明李某在委托冯某出售101号房屋时对与该房屋相连的-101号地下庭院做了保留，故《补充协议》亦对李某发生效力。

　　陈某丹与孙某系夫妻关系，孙某同意房屋过户至陈某丹名下。陈某丹要求李某继续履行房屋买卖合同和《补充协议》，配合办理-101号地下庭院过户手续的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。

　　案件思考

　　在这个案件中，正是因为支付行为的切实发生，才会让法院最终认定了相关逻辑与事实。王海英律师在这里明确表示，当协议被执行后除非违反法律，否则一般情况下都会是有效协议。