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最高人民法院裁判观点:房地产项目及权益整体转让后发生拆迁的,转让人以项目所涉房产、土地属国有资产未经审批而主张无效的,不予支持

2017-06-06 16:22 1256人阅读

最高人民法院裁判观点:房地产项目及权益整体转让后发生拆迁的,转让人以项目所涉房产、土地属国有资产未经审批而主张无效的,不予支持

 

案情简介:

某医科大学就其所有的开发项目整体转让与某投资公司达成协议,之后项目所涉划拨土地和房产实施拆迁,医科大学以房地产系国有资产未经国资部门审批为由,主张项目转让无效。

 

最高人民法院认为:

本案转让协议的标的物为项目整体及其权益,其中所涉房产、土地使用权系项目整体转让内容不可分割的部分虽然所涉划拨土地使用权的转让未经土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续,即便按照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定,可在起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续而使协议效力得到补正,但由于涉案地块已经拆迁,项目中有关土地使用权和房产的权益在政府实施拆迁后已转化为拆迁补偿权益,且拆迁补偿协议确定的拆迁补偿款系按照划拨土地使用权而非出让土地使用权标准作价计付,故在起诉前不仅已经丧失了继续进行审批的实物基础与客观条件,而且对于履行合同而言已无必要,转让协议中关于土地使用权和房产转让过户的义务以及相应权益的享有,已转化为相应拆迁补偿款的给付义务及其权益享有

因此项目转让作为一个整体,除所涉土地使用权和房产未办理审批过户手续外,项目其他部分均已履行完毕并投入生产,在所涉地块已经拆迁的情况下,认定转让协议无效难以将协议中权利义务恢复至未签订时的状态,亦不利于对正常交易秩序和土地使用权流转市场的维护应认定转让协议有效。

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