集资房有房产证无土地证如何交易

[律师回复] 没有房产证，就不能依法受保护。　　但拆迁的情况有所不同，国家一般会考虑住户的实际利益。如果属于违章建筑。要根据违章建造的年份，分别情况区别对待，如果年代久远，可以全额补偿。如果有土地使用权，在补偿方面也会好一些。　　总之，肯定可以补偿，是全额还是部分，要根据当地的政策确定。

[律师回复] 第二百二十八条【非法转让、倒卖土地使用权罪】以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。根据2000年6月16日《最高人民法院关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，“情节严重”主要指具有下列情形之一：1．非法转让、倒卖基本农田五亩以上的；2．非法转让、倒卖基本农田以外的耕地十亩以上的；3．非法转让、倒卖其他土地二十亩以上的；4．非法获利五十万元以上的；5．非法转让、倒卖土地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节的，如曾因非法转让、倒卖土地使用权受过行政处罚或者造成严重后果等。“情节特别严重”主要是指具有下列情形之一：1．非法转让、倒卖基本农田十亩以上的；2．非法转让、倒卖基本农田以外的耕地二十亩以上的；3．非法转让、倒卖其他土地四十亩以上的；4．非法获利一百万元以上的；5．非法转让、倒卖土地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节，如造成严重后果等。本条具体规定了罚金刑的处罚幅度，即“并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金”。这是根据这种犯罪具有牟利性的特点规定的。其中“非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金”，即罚金的数额的具体确定，是以实际转让、倒卖土地使用权的价额为计算基数，非法转让、倒卖土地使用权价额越高，应当判处的罚金数额也就应越大。

[律师回复] 您可详询征收办。

[律师回复] 相邻一方因受自然条件所限，如其土地或建筑物在邻人土地或建筑物的包围之中，其进出必须通过邻人土地时，应当允许其通行。这种权利称为相邻通行权。如因通行造成他方损失的，使用一方要给予赔偿。对于历史形成的公认的通道，土地所有人或占有人不得随意堵塞或者改道，如确实需要改道的，应征得相邻人同意。

[律师回复] 没有土地证是历史原因还是土地性质的原因呢

[律师回复] “集体土地转为国有土地后进行挂牌拍卖”分三步走：第 一、集体土地被国家征用，这叫征地。国家会给予相应补偿。补偿费分三部分：原来是耕地的，有青苗补偿费、耕地补偿等农民对于农田的前期投入和庄稼收获的损失，要评估的；劳动力安置的补偿，农民没地了，有劳动能力的和丧失劳动力的农民都要妥善安置；拆房的补偿。若被征的地上盖有房屋（农舍、抽水机房、仓库等生产资料），农民要搬迁，政府要给予房屋或等值的货币。这部分称为征地费用，由国家出（地方政府出面）。与挂牌拍卖土地所得货币量无关。具体量多少，每个地方都有不同的标准，但其包含的内容则大同小异。第 二、操作完第一步后，土地性质由集体的变性为国有土地了，作为国土储备。在需要的时候，国家拿出派用场：或者划拨造公共设施例如建高速公路、修机场，军用基地。或转为商业用途，如造工业开发区、住宅小区、商场、写字楼。这种用途是通过市场拍卖进行的。在这之前，还要有规划。拍卖所得者要为此付土地出让金，与政府签署《国有土地使用权出让合同》，合同中会明确该土地价是按“生地”来计算的还是按“熟地”价来计算。涉及到开发商要否给农民一块补偿。熟地就不需出了。拍卖土地所得，各级政府按规定分成。例如乡镇一级政府得50%，县政府财政得30%，其余给省政府。第 三、开发商办完拿地手续后进入前期开发。总而言之一句话，拍地所得与征地补偿是收支两条线，不挂钩的。

[律师回复] 第二百二十八条【非法转让、倒卖土地使用权罪】以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。根据2000年6月16日《最高人民法院关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，“情节严重”主要指具有下列情形之一：1．非法转让、倒卖基本农田五亩以上的；2．非法转让、倒卖基本农田以外的耕地十亩以上的；3．非法转让、倒卖其他土地二十亩以上的；4．非法获利五十万元以上的；5．非法转让、倒卖土地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节的，如曾因非法转让、倒卖土地使用权受过行政处罚或者造成严重后果等。“情节特别严重”主要是指具有下列情形之一：1．非法转让、倒卖基本农田十亩以上的；2．非法转让、倒卖基本农田以外的耕地二十亩以上的；3．非法转让、倒卖其他土地四十亩以上的；4．非法获利一百万元以上的；5．非法转让、倒卖土地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节，如造成严重后果等。本条具体规定了罚金刑的处罚幅度，即“并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金”。这是根据这种犯罪具有牟利性的特点规定的。其中“非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金”，即罚金的数额的具体确定，是以实际转让、倒卖土地使用权的价额为计算基数，非法转让、倒卖土地使用权价额越高，应当判处的罚金数额也就应越大。

[律师回复] 对于集体土地上的无证房子能要么这个问题，解答如下, 由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，多占的土地以非法占用土地论处集体土地上的无证房子，不能要，恢复土地原状，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，依法追究刑事责任，可以并处罚款。根据《土地管理法》第七十六条规定，涉嫌非法占地建房。超过批准的数量占用土地，依法给予行政处分，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，对符合土地利用总体规划的，非法占用土地的；构成犯罪的

[律师回复] 《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发【2004】28号）规定，禁止农村集体经济组织非法出让出租集体土地用于非农业建设。禁止城镇居民在农村购置宅基地。《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》（国土资发【2008】146号）明确规定，严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅的不予登记受理。根据“地随房走”的原则，农村房屋也不允许城镇居民购买。如果在本集体内交易的话有例外。集具体请致电咨询。

[律师回复] 农村土地属村民委员会集体所有，村民承包的土地只有使用权，所有权是村民委员会的，因此非法占用集体所有的土地属于违法行为。

[律师回复] 第二百二十八条【非法转让、倒卖土地使用权罪】以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。根据2000年6月16日《最高人民法院关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，“情节严重”主要指具有下列情形之一：1．非法转让、倒卖基本农田五亩以上的；2．非法转让、倒卖基本农田以外的耕地十亩以上的；3．非法转让、倒卖其他土地二十亩以上的；4．非法获利五十万元以上的；5．非法转让、倒卖土地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节的，如曾因非法转让、倒卖土地使用权受过行政处罚或者造成严重后果等。“情节特别严重”主要是指具有下列情形之一：1．非法转让、倒卖基本农田十亩以上的；2．非法转让、倒卖基本农田以外的耕地二十亩以上的；3．非法转让、倒卖其他土地四十亩以上的；4．非法获利一百万元以上的；5．非法转让、倒卖土地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节，如造成严重后果等。本条具体规定了罚金刑的处罚幅度，即“并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金”。这是根据这种犯罪具有牟利性的特点规定的。其中“非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金”，即罚金的数额的具体确定，是以实际转让、倒卖土地使用权的价额为计算基数，非法转让、倒卖土地使用权价额越高，应当判处的罚金数额也就应越大。

[律师回复] 集体土地入市交易，土地出让金是大头，之所以必需由政府财政收取、应让广阔人民共享，主要理由是：第
一，一些城郊运营性用地的出让价之所以那么高，主要是政府规划限定和以前财政大量出资投建街路、学校、医院、公园等公共设备的结果;第
二，在耕地保有量迫近18亿亩红线、耕地转建立用地总量严控的条件下，城郊耕地大量转用于建造商住房等，树立在其他地域的大片农田必需种粮的根底上，依赖于其他地域的农民承当了维护根本农田的国家任务。

[律师回复] 你好，直接买卖交易，双方到房管局办理过户手续

[律师回复] 你对一审判决书不服，可以上诉

[律师回复] 不合法的，可以起诉解决

[律师回复] 对于集体土地租赁合同被判无效如何办这个问题，解答如下, 集体土地租赁合同被判无效怎么办
改变土地用途的租赁合同被判无效应退还租金。
【案情简介】
甲葡萄园艺场依法拥有集体所有的土地使用权，该土地的用途为各类果树苗木。2004年1月1日，甲葡萄园艺场与乙化工厂签订协议约定将土地租给乙化工厂使用，租期为十年，每年租金7000元。乙化工厂于租期内给付过租金14000元，之后就一直拖欠租金。现因纠纷乙化工厂诉至请求确认双方之间签订的租用协议无效并要求甲葡萄园艺场返还其已交付的租金。
原告认为：其与被告甲葡萄园艺场签订协议书违反《土地土地管理法》关于土地用途的规定，属违法行为，既属违法行为，则应按合同法第58条规定，宣告合同自始无效，原告方已经返还土地了，被告取得的财产亦应予返还。
被告辩称，签订合同系双方意思表示自愿一致行为，且本葡萄园艺场亦将土地实际交付给原告使用，原告签订该协议亦属过错行为，不同意退还租金。
最终，判决原被告双方签订的《协议书》无效，驳回原告其他诉讼请求。
对于本起案件，双方当事人对违反《土地管理法》
第六十三条规定所签订的协议无效没有异议，但双方均对原告已给付给被告的14000元租金是否应当返还产生争议。即合同法第58条中规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;”如何理解和适用?
讨论中，因对该协议无效行为应当依据何种原则、遵从何种法律精神及对合同法第58条规定的理解不同，本案亦产生两种意见：
第一种意见认为，支持原告诉讼请求。应严格适用《合同法》
第五十八条规定，原被告双方在明知未经批准该农用地转变成非农用地的情况下签订土地租用协议，合同自始无效，被告不仅得不到原合同中规定的土地租金，还要将已收取的租金退还原告，这是合同法规定的返还原则，符合被告不得基于恶意行为得利的原则。
第二种意见认为，驳回原告诉讼请求。应审查合同法规定的返还财产的合法性与现实性。
首先，本案不具返还租金的合法性，原告为恶意租用该土地且使用行为，原告诉求不合法。
其次，本案也不具返还租金的现实性，土地租赁合同的连续性给付特征，决定了其已经履行的部分具有不可消灭的性质，况且原告也因原合同的履行获得了占有的收益。完全恢复原状已经不可能，已交付租金的返还操作性也很难，不予返还已经交付的租金，更加符合法律规定的意愿和公平合理的原则，故原告要求返还已交付租金的诉求不予支持。
【法律解读】
笔者赞成
第二种意见，即裁判观点，具体理由为：
一、合同无效设立的宗旨是什么
从设定合同无效制度的目的出发，认定合同无效是为了防止因为无效合同的履行给国家、社会以及
第三人利益带来损失，而防控危害时所引起的救济。而返还财产只是救济的一种，并不是惩罚性的制裁，不能机械的理解返还财产是无效合同的一般原则，当合同标的物性质决定了其不能返还时，则此时不能适用返还财产，仅因维护一方当事人的利益而适用返还财产，达不到维护社会秩序稳定的作用。在本案中合同确认无效的情况下，再采用被告葡萄园艺场返还已交付的租金则显然是不现实也是不公正的。
二、合同法及民法通则对当事人的恶意行为是如何规定的
最基本的立法精神，即行为人不得从自身的恶意行为中获利。从预防不法分子利用无效合同进行恶意诉讼、恶意抗辩的情况来看。当事人明知自己签订无效合同，在履行过程中发现客观情况对己不利，主动到申请确认合同无效，要求返还财产。如果支持返还已交付的租金则满足了不法分子的请求，其不但没有因此承担合同无效的不利后果，反而可以由此获益。这样一来就存在着鼓励、放纵当事人签订无效合同的风险，不仅有损交易公平、诚信原则，扰乱市场的交易秩序，交易安全亦得不到保障。本案中，原告乙化工厂要求返还租金的诉讼请求无法律依据，如支持亦违反法律精神。
三、合同无效财产应当予以返还的情形及条件?被告的14000元租金是否具有逆转性及可返还性
从土地租赁合同的连续性给付特征来看，决定了其已经履行的部分具有不可消灭的性质，并不能简单地“各自返还”和“恢复原状”，已经产生了一种无法逆转的事实状态，因此只能予以保留。如果已经全部或部分履行的租赁合同被确认无效，则由于承租人不可能向出租人返还其对租赁物已享受的使用之利，从而必然排除了合同无效溯及力的适用。即便支持已给付租金的返还，使用土地一方也应当支付相当于租金的“土地使用费”，双方就会因此陷于循环诉讼当中，造成当事人的累讼和司法资源的浪费。此时，合同无效只能及于未来，返还财产必然受到限制，否则，将导致承租人无代价地获得对租赁物使用的不公平结果。因此，出租人仍应保留其已获得的租金，承租人应返还租赁物而无权就租金请求返还，以平衡当事人之间的利益关系。在请求返还财产时，法律并非一刀切，而应依据无效合同的性质、标的等因素对返还财产给予一定的限制，公正合理地处理无效合同纠纷。
四、基于违法合同无效处理与基于合法合同解除处理的区别
无效合同应当恢复到违法前的状态，双方将依照合同从对方取得的财产予以返还，不支持获利，这是法律最低的保护形式。而合同解除是根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或采取其他补救措施，通常多数非连续性合同的解除有溯及力，而多数继续性合同的解除无溯及力。若本案系合法合同被解除，则被告葡萄园艺场不仅不需要将已经交付的租金交还给原告，原告还应当将未交付的资金偿还给被告。但是本案系违法合同无效，不得依据违法行为获利，不能依据合同解除的处理办法来进行。
五、被告违法出租土地的行为该如何惩罚
从民事法律关系的角度看，即合同无效，未交付的租金无法取得，不得基于该违法签订协议的行为获利。从行政法律关系的角度看，可以依据《土地管理法》，由土地管理部门对其进行行政处罚。但是从实施的现状来看，土管部门在管理方式上还存在欠缺，对农村土地的管理只是通过制定土地利用规划、城乡发展规划等方式，对农村集体用地的用途进行安排，以维持正常交易秩序的公共管理，并不能积极主动的进行监督和管理。为了更好的将土地管理的立法精神落到实处，在土管部门还未对其进行行政处罚的情况下，被告葡萄园艺场不予返还已经交付的租金更符合现状要求。

[律师回复] 《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款明确规定:“任何单位和个人不得侵占、 买卖或者以其他形式非法转让土地” 。由此可见,与徐某、朱大与常某之间的土地买卖 交易,虽然有他们双方签订的《土地转让协议》和《征地协议》 ,但是比照上述法律条文, 显然是违法的。因此,他们之间的土地买卖行为不但不受法律保护,还要受到法律的处罚。

[律师回复] 您好，关于集体土地租赁合同被判无效该怎样办这个问题，我的解答如下, 集体土地租赁合同被判无效怎么办
改变土地用途的租赁合同被判无效应退还租金。
【案情简介】
甲葡萄园艺场依法拥有集体所有的土地使用权，该土地的用途为各类果树苗木。2004年1月1日，甲葡萄园艺场与乙化工厂签订协议约定将土地租给乙化工厂使用，租期为十年，每年租金7000元。乙化工厂于租期内给付过租金14000元，之后就一直拖欠租金。现因纠纷乙化工厂诉至请求确认双方之间签订的租用协议无效并要求甲葡萄园艺场返还其已交付的租金。
原告认为：其与被告甲葡萄园艺场签订协议书违反《土地土地管理法》关于土地用途的规定，属违法行为，既属违法行为，则应按合同法第58条规定，宣告合同自始无效，原告方已经返还土地了，被告取得的财产亦应予返还。
被告辩称，签订合同系双方意思表示自愿一致行为，且本葡萄园艺场亦将土地实际交付给原告使用，原告签订该协议亦属过错行为，不同意退还租金。
最终，判决原被告双方签订的《协议书》无效，驳回原告其他诉讼请求。
对于本起案件，双方当事人对违反《土地管理法》
第六十三条规定所签订的协议无效没有异议，但双方均对原告已给付给被告的14000元租金是否应当返还产生争议。即合同法第58条中规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;”如何理解和适用?
讨论中，因对该协议无效行为应当依据何种原则、遵从何种法律精神及对合同法第58条规定的理解不同，本案亦产生两种意见：
第一种意见认为，支持原告诉讼请求。应严格适用《合同法》
第五十八条规定，原被告双方在明知未经批准该农用地转变成非农用地的情况下签订土地租用协议，合同自始无效，被告不仅得不到原合同中规定的土地租金，还要将已收取的租金退还原告，这是合同法规定的返还原则，符合被告不得基于恶意行为得利的原则。
第二种意见认为，驳回原告诉讼请求。应审查合同法规定的返还财产的合法性与现实性。
首先，本案不具返还租金的合法性，原告为恶意租用该土地且使用行为，原告诉求不合法。
其次，本案也不具返还租金的现实性，土地租赁合同的连续性给付特征，决定了其已经履行的部分具有不可消灭的性质，况且原告也因原合同的履行获得了占有的收益。完全恢复原状已经不可能，已交付租金的返还操作性也很难，不予返还已经交付的租金，更加符合法律规定的意愿和公平合理的原则，故原告要求返还已交付租金的诉求不予支持。
【法律解读】
笔者赞成
第二种意见，即裁判观点，具体理由为：
一、合同无效设立的宗旨是什么
从设定合同无效制度的目的出发，认定合同无效是为了防止因为无效合同的履行给国家、社会以及
第三人利益带来损失，而防控危害时所引起的救济。而返还财产只是救济的一种，并不是惩罚性的制裁，不能机械的理解返还财产是无效合同的一般原则，当合同标的物性质决定了其不能返还时，则此时不能适用返还财产，仅因维护一方当事人的利益而适用返还财产，达不到维护社会秩序稳定的作用。在本案中合同确认无效的情况下，再采用被告葡萄园艺场返还已交付的租金则显然是不现实也是不公正的。
二、合同法及民法通则对当事人的恶意行为是如何规定的
最基本的立法精神，即行为人不得从自身的恶意行为中获利。从预防不法分子利用无效合同进行恶意诉讼、恶意抗辩的情况来看。当事人明知自己签订无效合同，在履行过程中发现客观情况对己不利，主动到申请确认合同无效，要求返还财产。如果支持返还已交付的租金则满足了不法分子的请求，其不但没有因此承担合同无效的不利后果，反而可以由此获益。这样一来就存在着鼓励、放纵当事人签订无效合同的风险，不仅有损交易公平、诚信原则，扰乱市场的交易秩序，交易安全亦得不到保障。本案中，原告乙化工厂要求返还租金的诉讼请求无法律依据，如支持亦违反法律精神。
三、合同无效财产应当予以返还的情形及条件?被告的14000元租金是否具有逆转性及可返还性
从土地租赁合同的连续性给付特征来看，决定了其已经履行的部分具有不可消灭的性质，并不能简单地“各自返还”和“恢复原状”，已经产生了一种无法逆转的事实状态，因此只能予以保留。如果已经全部或部分履行的租赁合同被确认无效，则由于承租人不可能向出租人返还其对租赁物已享受的使用之利，从而必然排除了合同无效溯及力的适用。即便支持已给付租金的返还，使用土地一方也应当支付相当于租金的“土地使用费”，双方就会因此陷于循环诉讼当中，造成当事人的累讼和司法资源的浪费。此时，合同无效只能及于未来，返还财产必然受到限制，否则，将导致承租人无代价地获得对租赁物使用的不公平结果。因此，出租人仍应保留其已获得的租金，承租人应返还租赁物而无权就租金请求返还，以平衡当事人之间的利益关系。在请求返还财产时，法律并非一刀切，而应依据无效合同的性质、标的等因素对返还财产给予一定的限制，公正合理地处理无效合同纠纷。
四、基于违法合同无效处理与基于合法合同解除处理的区别
无效合同应当恢复到违法前的状态，双方将依照合同从对方取得的财产予以返还，不支持获利，这是法律最低的保护形式。而合同解除是根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或采取其他补救措施，通常多数非连续性合同的解除有溯及力，而多数继续性合同的解除无溯及力。若本案系合法合同被解除，则被告葡萄园艺场不仅不需要将已经交付的租金交还给原告，原告还应当将未交付的资金偿还给被告。但是本案系违法合同无效，不得依据违法行为获利，不能依据合同解除的处理办法来进行。
五、被告违法出租土地的行为该如何惩罚
从民事法律关系的角度看，即合同无效，未交付的租金无法取得，不得基于该违法签订协议的行为获利。从行政法律关系的角度看，可以依据《土地管理法》，由土地管理部门对其进行行政处罚。但是从实施的现状来看，土管部门在管理方式上还存在欠缺，对农村土地的管理只是通过制定土地利用规划、城乡发展规划等方式，对农村集体用地的用途进行安排，以维持正常交易秩序的公共管理，并不能积极主动的进行监督和管理。为了更好的将土地管理的立法精神落到实处，在土管部门还未对其进行行政处罚的情况下，被告葡萄园艺场不予返还已经交付的租金更符合现状要求。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 集体土地租赁合同被判无效怎么办
改变土地用途的租赁合同被判无效应退还租金。
【案情简介】
甲葡萄园艺场依法拥有集体所有的土地使用权，该土地的用途为各类果树苗木。2004年1月1日，甲葡萄园艺场与乙化工厂签订协议约定将土地租给乙化工厂使用，租期为十年，每年租金7000元。乙化工厂于租期内给付过租金14000元，之后就一直拖欠租金。现因纠纷乙化工厂诉至请求确认双方之间签订的租用协议无效并要求甲葡萄园艺场返还其已交付的租金。
原告认为：其与被告甲葡萄园艺场签订协议书违反《土地土地管理法》关于土地用途的规定，属违法行为，既属违法行为，则应按合同法第58条规定，宣告合同自始无效，原告方已经返还土地了，被告取得的财产亦应予返还。
被告辩称，签订合同系双方意思表示自愿一致行为，且本葡萄园艺场亦将土地实际交付给原告使用，原告签订该协议亦属过错行为，不同意退还租金。
最终，判决原被告双方签订的《协议书》无效，驳回原告其他诉讼请求。
对于本起案件，双方当事人对违反《土地管理法》
第六十三条规定所签订的协议无效没有异议，但双方均对原告已给付给被告的14000元租金是否应当返还产生争议。即合同法第58条中规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;”如何理解和适用?
讨论中，因对该协议无效行为应当依据何种原则、遵从何种法律精神及对合同法第58条规定的理解不同，本案亦产生两种意见：
第一种意见认为，支持原告诉讼请求。应严格适用《合同法》
第五十八条规定，原被告双方在明知未经批准该农用地转变成非农用地的情况下签订土地租用协议，合同自始无效，被告不仅得不到原合同中规定的土地租金，还要将已收取的租金退还原告，这是合同法规定的返还原则，符合被告不得基于恶意行为得利的原则。
第二种意见认为，驳回原告诉讼请求。应审查合同法规定的返还财产的合法性与现实性。
首先，本案不具返还租金的合法性，原告为恶意租用该土地且使用行为，原告诉求不合法。
其次，本案也不具返还租金的现实性，土地租赁合同的连续性给付特征，决定了其已经履行的部分具有不可消灭的性质，况且原告也因原合同的履行获得了占有的收益。完全恢复原状已经不可能，已交付租金的返还操作性也很难，不予返还已经交付的租金，更加符合法律规定的意愿和公平合理的原则，故原告要求返还已交付租金的诉求不予支持。
【法律解读】
笔者赞成
第二种意见，即裁判观点，具体理由为：
一、合同无效设立的宗旨是什么
从设定合同无效制度的目的出发，认定合同无效是为了防止因为无效合同的履行给国家、社会以及
第三人利益带来损失，而防控危害时所引起的救济。而返还财产只是救济的一种，并不是惩罚性的制裁，不能机械的理解返还财产是无效合同的一般原则，当合同标的物性质决定了其不能返还时，则此时不能适用返还财产，仅因维护一方当事人的利益而适用返还财产，达不到维护社会秩序稳定的作用。在本案中合同确认无效的情况下，再采用被告葡萄园艺场返还已交付的租金则显然是不现实也是不公正的。
二、合同法及民法通则对当事人的恶意行为是如何规定的
最基本的立法精神，即行为人不得从自身的恶意行为中获利。从预防不法分子利用无效合同进行恶意诉讼、恶意抗辩的情况来看。当事人明知自己签订无效合同，在履行过程中发现客观情况对己不利，主动到申请确认合同无效，要求返还财产。如果支持返还已交付的租金则满足了不法分子的请求，其不但没有因此承担合同无效的不利后果，反而可以由此获益。这样一来就存在着鼓励、放纵当事人签订无效合同的风险，不仅有损交易公平、诚信原则，扰乱市场的交易秩序，交易安全亦得不到保障。本案中，原告乙化工厂要求返还租金的诉讼请求无法律依据，如支持亦违反法律精神。
三、合同无效财产应当予以返还的情形及条件?被告的14000元租金是否具有逆转性及可返还性
从土地租赁合同的连续性给付特征来看，决定了其已经履行的部分具有不可消灭的性质，并不能简单地“各自返还”和“恢复原状”，已经产生了一种无法逆转的事实状态，因此只能予以保留。如果已经全部或部分履行的租赁合同被确认无效，则由于承租人不可能向出租人返还其对租赁物已享受的使用之利，从而必然排除了合同无效溯及力的适用。即便支持已给付租金的返还，使用土地一方也应当支付相当于租金的“土地使用费”，双方就会因此陷于循环诉讼当中，造成当事人的累讼和司法资源的浪费。此时，合同无效只能及于未来，返还财产必然受到限制，否则，将导致承租人无代价地获得对租赁物使用的不公平结果。因此，出租人仍应保留其已获得的租金，承租人应返还租赁物而无权就租金请求返还，以平衡当事人之间的利益关系。在请求返还财产时，法律并非一刀切，而应依据无效合同的性质、标的等因素对返还财产给予一定的限制，公正合理地处理无效合同纠纷。
四、基于违法合同无效处理与基于合法合同解除处理的区别
无效合同应当恢复到违法前的状态，双方将依照合同从对方取得的财产予以返还，不支持获利，这是法律最低的保护形式。而合同解除是根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或采取其他补救措施，通常多数非连续性合同的解除有溯及力，而多数继续性合同的解除无溯及力。若本案系合法合同被解除，则被告葡萄园艺场不仅不需要将已经交付的租金交还给原告，原告还应当将未交付的资金偿还给被告。但是本案系违法合同无效，不得依据违法行为获利，不能依据合同解除的处理办法来进行。
五、被告违法出租土地的行为该如何惩罚
从民事法律关系的角度看，即合同无效，未交付的租金无法取得，不得基于该违法签订协议的行为获利。从行政法律关系的角度看，可以依据《土地管理法》，由土地管理部门对其进行行政处罚。但是从实施的现状来看，土管部门在管理方式上还存在欠缺，对农村土地的管理只是通过制定土地利用规划、城乡发展规划等方式，对农村集体用地的用途进行安排，以维持正常交易秩序的公共管理，并不能积极主动的进行监督和管理。为了更好的将土地管理的立法精神落到实处，在土管部门还未对其进行行政处罚的情况下，被告葡萄园艺场不予返还已经交付的租金更符合现状要求。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 集体土地租赁合同被判无效怎么办
改变土地用途的租赁合同被判无效应退还租金。
【案情简介】
甲葡萄园艺场依法拥有集体所有的土地使用权，该土地的用途为各类果树苗木。2004年1月1日，甲葡萄园艺场与乙化工厂签订协议约定将土地租给乙化工厂使用，租期为十年，每年租金7000元。乙化工厂于租期内给付过租金14000元，之后就一直拖欠租金。现因纠纷乙化工厂诉至请求确认双方之间签订的租用协议无效并要求甲葡萄园艺场返还其已交付的租金。
原告认为：其与被告甲葡萄园艺场签订协议书违反《土地土地管理法》关于土地用途的规定，属违法行为，既属违法行为，则应按合同法第58条规定，宣告合同自始无效，原告方已经返还土地了，被告取得的财产亦应予返还。
被告辩称，签订合同系双方意思表示自愿一致行为，且本葡萄园艺场亦将土地实际交付给原告使用，原告签订该协议亦属过错行为，不同意退还租金。
最终，判决原被告双方签订的《协议书》无效，驳回原告其他诉讼请求。
对于本起案件，双方当事人对违反《土地管理法》
第六十三条规定所签订的协议无效没有异议，但双方均对原告已给付给被告的14000元租金是否应当返还产生争议。即合同法第58条中规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;”如何理解和适用?
讨论中，因对该协议无效行为应当依据何种原则、遵从何种法律精神及对合同法第58条规定的理解不同，本案亦产生两种意见：
第一种意见认为，支持原告诉讼请求。应严格适用《合同法》
第五十八条规定，原被告双方在明知未经批准该农用地转变成非农用地的情况下签订土地租用协议，合同自始无效，被告不仅得不到原合同中规定的土地租金，还要将已收取的租金退还原告，这是合同法规定的返还原则，符合被告不得基于恶意行为得利的原则。
第二种意见认为，驳回原告诉讼请求。应审查合同法规定的返还财产的合法性与现实性。
首先，本案不具返还租金的合法性，原告为恶意租用该土地且使用行为，原告诉求不合法。
其次，本案也不具返还租金的现实性，土地租赁合同的连续性给付特征，决定了其已经履行的部分具有不可消灭的性质，况且原告也因原合同的履行获得了占有的收益。完全恢复原状已经不可能，已交付租金的返还操作性也很难，不予返还已经交付的租金，更加符合法律规定的意愿和公平合理的原则，故原告要求返还已交付租金的诉求不予支持。
【法律解读】
笔者赞成
第二种意见，即裁判观点，具体理由为：
一、合同无效设立的宗旨是什么
从设定合同无效制度的目的出发，认定合同无效是为了防止因为无效合同的履行给国家、社会以及
第三人利益带来损失，而防控危害时所引起的救济。而返还财产只是救济的一种，并不是惩罚性的制裁，不能机械的理解返还财产是无效合同的一般原则，当合同标的物性质决定了其不能返还时，则此时不能适用返还财产，仅因维护一方当事人的利益而适用返还财产，达不到维护社会秩序稳定的作用。在本案中合同确认无效的情况下，再采用被告葡萄园艺场返还已交付的租金则显然是不现实也是不公正的。
二、合同法及民法通则对当事人的恶意行为是如何规定的
最基本的立法精神，即行为人不得从自身的恶意行为中获利。从预防不法分子利用无效合同进行恶意诉讼、恶意抗辩的情况来看。当事人明知自己签订无效合同，在履行过程中发现客观情况对己不利，主动到申请确认合同无效，要求返还财产。如果支持返还已交付的租金则满足了不法分子的请求，其不但没有因此承担合同无效的不利后果，反而可以由此获益。这样一来就存在着鼓励、放纵当事人签订无效合同的风险，不仅有损交易公平、诚信原则，扰乱市场的交易秩序，交易安全亦得不到保障。本案中，原告乙化工厂要求返还租金的诉讼请求无法律依据，如支持亦违反法律精神。
三、合同无效财产应当予以返还的情形及条件?被告的14000元租金是否具有逆转性及可返还性
从土地租赁合同的连续性给付特征来看，决定了其已经履行的部分具有不可消灭的性质，并不能简单地“各自返还”和“恢复原状”，已经产生了一种无法逆转的事实状态，因此只能予以保留。如果已经全部或部分履行的租赁合同被确认无效，则由于承租人不可能向出租人返还其对租赁物已享受的使用之利，从而必然排除了合同无效溯及力的适用。即便支持已给付租金的返还，使用土地一方也应当支付相当于租金的“土地使用费”，双方就会因此陷于循环诉讼当中，造成当事人的累讼和司法资源的浪费。此时，合同无效只能及于未来，返还财产必然受到限制，否则，将导致承租人无代价地获得对租赁物使用的不公平结果。因此，出租人仍应保留其已获得的租金，承租人应返还租赁物而无权就租金请求返还，以平衡当事人之间的利益关系。在请求返还财产时，法律并非一刀切，而应依据无效合同的性质、标的等因素对返还财产给予一定的限制，公正合理地处理无效合同纠纷。
四、基于违法合同无效处理与基于合法合同解除处理的区别
无效合同应当恢复到违法前的状态，双方将依照合同从对方取得的财产予以返还，不支持获利，这是法律最低的保护形式。而合同解除是根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或采取其他补救措施，通常多数非连续性合同的解除有溯及力，而多数继续性合同的解除无溯及力。若本案系合法合同被解除，则被告葡萄园艺场不仅不需要将已经交付的租金交还给原告，原告还应当将未交付的资金偿还给被告。但是本案系违法合同无效，不得依据违法行为获利，不能依据合同解除的处理办法来进行。
五、被告违法出租土地的行为该如何惩罚
从民事法律关系的角度看，即合同无效，未交付的租金无法取得，不得基于该违法签订协议的行为获利。从行政法律关系的角度看，可以依据《土地管理法》，由土地管理部门对其进行行政处罚。但是从实施的现状来看，土管部门在管理方式上还存在欠缺，对农村土地的管理只是通过制定土地利用规划、城乡发展规划等方式，对农村集体用地的用途进行安排，以维持正常交易秩序的公共管理，并不能积极主动的进行监督和管理。为了更好的将土地管理的立法精神落到实处，在土管部门还未对其进行行政处罚的情况下，被告葡萄园艺场不予返还已经交付的租金更符合现状要求。