售楼处物业合同违约责任可以约定吗？

[律师回复] 1.售楼广告内容没兑现属于违约，应当将该内容视为要约，而买卖合同的订立则视为买受人对出卖人要约的承诺。在此特定的情形下即使该说明和允诺没有明确订立在合同之中，也应当认定为合同内容。当事人违反该内容时，应当承担违约责任。
2.法律依据：《中华人民共和国民法典》第四百七十二条 要约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列条件：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
第四百七十三条 要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等为要约邀请。商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。

[律师回复]
一、售楼广告属于要约还是要约邀请《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。
二、售楼广告效力如何许多开发商都精通包装之道，在商品房的售楼广告中作了许多诱人的许诺。对于广告的效力，法律理论一般认为是一种“要约邀请”，对开发商没有法律约束力，除非合同双方将广告的许诺作为合同条款写到商品房买卖合同中。对于预售广告的管理，主要是通过行政手段实现的，如果购房人因开发商虚假广告的误导利益受到损害，理论上可以通过司法程序寻求赔偿，但通过陷入旷日持久的诉讼来维权，不是广大购房人乐见的事情。因此，建议购房人要求开发商将其广告许诺作为合同条款写到商品房买卖合同中，如发现开发商发布虚假广告欺骗消费者，也可以向工商行政管理部门举报。

[律师回复]
一、售楼广告属于要约还是要约邀请《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。
二、售楼广告效力如何许多开发商都精通包装之道，在商品房的售楼广告中作了许多诱人的许诺。对于广告的效力，法律理论一般认为是一种“要约邀请”，对开发商没有法律约束力，除非合同双方将广告的许诺作为合同条款写到商品房买卖合同中。对于预售广告的管理，主要是通过行政手段实现的，如果购房人因开发商虚假广告的误导利益受到损害，理论上可以通过司法程序寻求赔偿，但通过陷入旷日持久的诉讼来维权，不是广大购房人乐见的事情。因此，建议购房人要求开发商将其广告许诺作为合同条款写到商品房买卖合同中，如发现开发商发布虚假广告欺骗消费者，也可以向工商行政管理部门举报。

[律师回复]
一、售楼广告属于要约还是要约邀请《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。
二、售楼广告效力如何许多开发商都精通包装之道，在商品房的售楼广告中作了许多诱人的许诺。对于广告的效力，法律理论一般认为是一种“要约邀请”，对开发商没有法律约束力，除非合同双方将广告的许诺作为合同条款写到商品房买卖合同中。对于预售广告的管理，主要是通过行政手段实现的，如果购房人因开发商虚假广告的误导利益受到损害，理论上可以通过司法程序寻求赔偿，但通过陷入旷日持久的诉讼来维权，不是广大购房人乐见的事情。因此，建议购房人要求开发商将其广告许诺作为合同条款写到商品房买卖合同中，如发现开发商发布虚假广告欺骗消费者，也可以向工商行政管理部门举报。

[律师回复] 可以起诉要求办理产权，赔偿违约金

[律师回复] 根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)第三条第(三)款的规定：“单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。”
但如果违约方为提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的一方，由受让方收取其违约金，对于受让方来说应不涉及营业税的缴纳。企业收取的违约金属于营业外收入，故要缴纳企业所得税。支付违约金时，根据《企业所得税税前扣除办法》(国税发[2000]084号)第五十六条规定：“纳税人按照经济合同规定支付的违约金(包括银行罚息)，罚款和诉讼费可以扣除。”因此，企业支付违约金取得对方开具的适当凭据可在税前扣除。

[律师回复] 您好！具体情况是什么？具体需要了解案件详细情况才可能给你专业的意见。您说的售楼处违约具体是指什么？

[律师回复] 您好，我是吴律师，有没有房屋买卖合同？合同里有没有逾期交房的违约责任？点我头像，给我评价，手机号同微信，加一下，交一个律师朋友，我会为您提供法律方面的建议。

[律师回复]
一、售楼广告是不是要约最高人民于2003年4月28日公布了《商品房买卖司法解释》，该解释第3条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”这是我国第一次以司法解释的形式对房地产销售广告要约邀请与要约及约束力范围制定了司法标准。它对房地产开发企业产生了重大影响，直接关系到房地产开发商及业主的切身利益。
二、购房者如何避免售楼广告纠纷广告是针对不特定多数人发布的，法律上一直把它作为要约邀请而不是要约，《商品房买卖司法解释》中将符合条件的售楼广告的法律性质界定为要约无疑是一个重大突破，但对于该解释中所限定的条件我们在司法实践不能忽视，不能将所有的宣传广告中的承诺均视为要约。《商品房买卖司法解释》中对构成要约的售楼广告的条件做出了限定，即：
1、在开发规划范围内；
2、说明和允诺具体确定；
3、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。只有符合这三个条件的宣传广告才构成要约，否则仍是要约邀请。但是，司法解释中对构成要约的宣传广告的具体的操作标准并不明确，到底什么是“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”，这将最终将交由法官自由量裁，而实践中往往关于重大影响的尺度的把握比较含糊。不难看出，“重大影响”是认定宣传广告的一个很关键的内容，也是实践中最难认定和准确把握的，因而也是近年争议一个突出问题。对这个问题，至少有一点可以明确，就是如果广告和宣传资料的内容一旦被写入合同，就具有了法律效力，并且只要要约邀请一旦具体化，应该被视为要约，也就具有了法律效力。对于消费者，要想开发商对消费者的广告承诺有保证，最保险的办法还是请律师协助，把广告写入商品房买卖合同内，形成具体合同内容，才能根本保证购房者的权益。

[律师回复] 您好，关于售楼广告是不是要约这个问题，我的解答如下, 售楼广告是否构成要约，我们应该根据售楼广告的具体内容进行分析。一般情况下，售楼广告视为要约邀请。
要约是当事人旨在订立合同的意思表示，它是一经承诺就产生合同的可能性。要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。所以，要约邀请并不能对合同双方产生合同的拘束力。但是，要约在发出后，对要约人和受约人都会产生一定的拘束力。如果要约人违反了有效的要约，应承担法律责任。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定，“商品房的销售广告和宣传资料视为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及其相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”以及《合同法》第15条第2款第十五条“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”，售楼广告在符合以下三个条件时，应当视为邀约而非要约邀请：
1、对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施做出了说明和允诺;
2、该说明和允诺是具体明确的;
3、该说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格有重大影响。

[律师回复] 【法律意见】
你们应当协商或者。拉横幅违反了治安处罚法，重则可能构成刑事犯罪。
【法律依据】
《治安管理处罚法》第二十三条 有下列行为之一的，处警告或者200元以下罚款；情节较重的，处5日以上10日以下拘留，可以并处500元以下罚款：
（一）扰乱机关、团体、企业、事业单位秩序，致使工作、生产、营业、医疗、教学、科研不能正常进行，尚未造成严重损失的；
（二）扰乱车站、港口、码头、机场、商场、公园、展览馆或者其他公共场所秩序的；
（三）扰乱公共汽车、电车、火车、船舶、航空器或者其他公共交通工具上的秩序的；
（四）非法拦截或者强登、扒乘机动车、船舶、航空器以及其他交通工具，影响交通工具正常行驶的；
（五）破坏依法进行的选举秩序的。
聚众实施前款行为的，对首要分子处10日以上15日以下拘留，可以并处1000元以下罚款
《刑法》第二百九十三条 【寻衅滋事罪】有下列寻衅滋事行为之一，破坏社会秩序的，处五年以下有期徒刑、拘役或者管制：
(一)随意殴打他人，情节恶劣的;
(二)追逐、拦截、辱骂、恐吓他人，情节恶劣的;
(三)强拿硬要或者任意损毁、占用公私财物，情节严重的;
(四)在公共场所起哄闹事，造成公共场所秩序严重混乱的。
纠集他人多次实施前款行为，严重破坏社会秩序的，处五年以上十年以下有期徒刑，可以并处罚金。

[律师回复] 问：我公司是房地产开发公司，有400平方米用于售楼的售楼部等临时性建筑物，请问这些临时建筑物是否要缴房产税?如果要缴，那么政策依据又是什么?
答：1986年9月25日财政部税务总局下发了《财政部、税务总局关于检发〈关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定〉、〈关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》(财税地〔1986〕8号)
第二十一条明确规定：“凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。”
第十九条还明确：“纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。”仔细分析这一规定，我们可以发现财税地〔1986〕8号文第二十一条规定不予征税的临时性建筑物必须同时满足两个条件：其一必须为基建工地服务，其二必须处于施工期间。相反如果基建工程结束，临时性建筑物归基建单位使用，则须从基建单位使用的次月起缴纳房产税。 你单位所拥有的400平方米售楼部等临时建筑物显然不是为基建工地服务，而是为售楼服务，因而不能满足不征房产税的两个条件。如果这一临时建筑物为施工单位所建，那么从你的提问中我们也可以看出，这一临时建筑物也已经交与你单位了，并且你单位也已经在实质上使用了，因而应当从你单位接受这些临时建筑物的次月起缴纳房产税。如果这些临时建筑物由你单位自己建造，那么按照上述文件第十九条的规定，你单位也应当从该临时建筑物使用的次月起缴纳房产税。 也就是说无论你单位的这些临时建筑物是哪一方建造的，都须缴纳房产税。
【问题】房地产开发公司临时搭建的售楼处，在售楼结束后需要拆除的，请问，此售楼处是否需要缴纳房产税?
【解答】《财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》(财税地[1987]3号)文件
第一条中对房产的解释如下，房产是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和维护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或者储藏物资的场所。
《财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(财税地字[1986]8号)文件第二十一条规定，凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交换或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。
根据上述规定，售楼处不论是永久性或临时性的，若符合上述房产定义，均应按规定缴纳房产税，但如果其符合财税地字[1986]8号文件规定的免税条件，则可以免缴房产税。

[律师回复]
一、售楼广告是不是要约最高人民于2003年4月28日公布了《商品房买卖司法解释》，该解释第3条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”这是我国第一次以司法解释的形式对房地产销售广告要约邀请与要约及约束力范围制定了司法标准。它对房地产开发企业产生了重大影响，直接关系到房地产开发商及业主的切身利益。
二、购房者如何避免售楼广告纠纷广告是针对不特定多数人发布的，法律上一直把它作为要约邀请而不是要约，《商品房买卖司法解释》中将符合条件的售楼广告的法律性质界定为要约无疑是一个重大突破，但对于该解释中所限定的条件我们在司法实践不能忽视，不能将所有的宣传广告中的承诺均视为要约。《商品房买卖司法解释》中对构成要约的售楼广告的条件做出了限定，即：
1、在开发规划范围内；
2、说明和允诺具体确定；
3、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。只有符合这三个条件的宣传广告才构成要约，否则仍是要约邀请。但是，司法解释中对构成要约的宣传广告的具体的操作标准并不明确，到底什么是“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”，这将最终将交由法官自由量裁，而实践中往往关于重大影响的尺度的把握比较含糊。不难看出，“重大影响”是认定宣传广告的一个很关键的内容，也是实践中最难认定和准确把握的，因而也是近年争议一个突出问题。对这个问题，至少有一点可以明确，就是如果广告和宣传资料的内容一旦被写入合同，就具有了法律效力，并且只要要约邀请一旦具体化，应该被视为要约，也就具有了法律效力。对于消费者，要想开发商对消费者的广告承诺有保证，最保险的办法还是请律师协助，把广告写入商品房买卖合同内，形成具体合同内容，才能根本保证购房者的权益。

[律师回复] 您好，宣传的时候是否有防坠物门楼？预售合同是否有提现？

[律师回复] 你好，租房双方签订房屋租赁合同，有了租房约定，需要严格实行约定。对于租金的支付也是需要执行合同的约定的，没有约定的可以协商补充约定，另外如果写字楼退租的是属于违约的，可以要求承担写字楼物业违约金以及实际损失赔偿，与对方协商不成的情况下可以到法院起诉。

[律师回复] 一、逾期交房的违约责任 根据有约定按照约定处理，没有约定按照法定处理的原则，如果买卖双方对逾期交房的处理方式(包括违约金和损失赔偿额等)没有明确约定，则应当根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定处理。即：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 一般情况下，对损失赔偿额的确定是需要在诉讼过程中，通过委托有资格的房地产评估机构对同地段同类房屋租金标准进行评定来确定的。 二、如何约定逾期交房的违约责任 一般房地产开发商在出售期房时，通常以入住的时间为促销的手段，引起广大购房者的注意。为了让开发商保证按期交房和避免在开发商不能按期交房时产生纠纷，购房者一定要在购房合同中就开发商不能按规定的时间内交房时，应该如何处理作出明确的规定。这些规定应该包括以下内容： (一)开发商应于某年某月某日前将合同中约定的具备合法交付条件的房屋交付购房者。 (二)假如开发商不能按期交房，那么购房者应给开发商一个宽限期，允许开发商在该宽限期内交房。但开发商应承担违约责任，违约金按购房者已交付的购房款从合同规定的交房期限到实际交房日期所发生的利息计算，或者按已付购房款的日万分之五计算违约金。 (三)宽限期过后，开发商仍不能交房，那么购房者有权解除合同。同时购房者有权要求开发商返还他所交的购房款及利息，并支付违约金。宽限期过后，购房者不想退房，那么开发商仍应继续支付违约金，直至房屋交付之日止。目前的格式合同对于违约责任就是如上述内容规定的。

[律师回复] 您好，您具体是想咨询什么问题，建议您详细阐述案件情况方便律师更好的为您解答

[律师回复] 买房对大家每一个人都是大事，下定决心，凑够钱交了首付，接下来就是焦急地等待网签，那么一般情况下交了首付多久可以网签合同呢?下面由我为大家解答。 在房地产领域网签就是交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。然后会给个网签号，用户可以通过网签号在网上进行查询。网签是为了让房地产交易更加透明化，防止一房多卖，签合同后可以撤销。一般的网签程序是：交易双方当事人根据网上公示的商品房定金协议或买卖合同文本协商拟定相关条款→由房地产开发企业通过网上签约系统，打印经双方确认的协议或合同→双方当事人签字(盖章)→在电子楼盘表上注明该商品房已被预订或签约。 大家首付以后，开发商会给你开个首付款发票，是正规发票，而不是收据。至于能不能签合同，那就要看银行的贷款能不能批下来，符合条件的，可以签合同。签合同也是你跟售楼处商议好的一个时间，一般时间不会超过一个月，具体时间每个售楼处几乎差不多。贷款下来以后，可以签合同，到时候会开一张购房合同发票给你的，只要你买的房子房管局没备案，任何时候都可以签合同。 法律依据： 《商品房买卖管理条例》第二十三条 房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》;预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。

[律师回复] 第二十二条制度：　建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。第二十三条制度：　建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明，物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

[律师回复] 你好！建议及时保存好对方欺诈的证据，协商解决不成，可以到法院起诉解决。