物业合同违约金约定的标准是什么?

最新修订 | 2024-02-24
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卞晓飞律师
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专家导读 一般情况写,物业合同的违约金保准是:不超过实际损失的30%。如果在进行违约金的赔付时,过高或者过低是可以请求法院给予减少或者增加的。虽然说是违约金,但是也不宜过高。
物业合同违约金约定的标准是什么?

一般来说合同违约金上限是不超过实际损失的30%,但是如果过高或者过低是可以请求法院给予减少或者增加的。

民法典》第五百八十五条第1款规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。所以,违约金具有惩罚性的特征,它不以非违约方遭受损失为前提第五百八十五条第2款规定:约定的违约金低于造成的损失,当事人可以请求法院予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失,当事人可以请求法院适当减少。但是违约金是当事人双方在订约时对一方违约后可能造成的损失的一种预先估算,与违约后守约方的实际损失不可能完全相符;故此可交由法官自由裁量。目前在物业管理这一块还存在着很多的问题亟待立法完善,物业公司实际上是要为各位业主服务的,而不能处于管理者的地位,实际上,物业公司有义务履行物业管理服务合同当中的条款,物业公司没有做到的,业主委员会可以追究法律责任。

(1)违约金由双方协商确定,没有数额的限制,一般是根据双方预测的因一方违约可能带来的损失大小来确定的。

(2)发生一方违约后、守约方要求违约方承担违约责任时,如果约定的违约金“低于”实际发生的损失,守约方可以起诉到法院请求增加违约金;如果约定的违约金“过分”高于实际损失,违约方可以起诉到法院请求减少违约金。

根据《民法典》第一百一十四条的规定,违约金过高的比较标准为守约方的实际损失,如上所述,实际损失包括直接损失和履行利益损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定,以调整到实际损失的130%为原则,以体现违约金的惩罚性。

这些年来,旅游几乎已经成为了大多数普通民众在节假日期间首选的一种娱乐方式,可是也有很多民众因为当初选择的旅游社太不正规,真正体会了一把什么叫花钱找罪受的感觉,对于旅行社的某些肆无忌惮的侵犯自己合法权益的行为,该维权就一定要正当维权。

违约金一般是双方商议的,但是在进行违约金的规定是,对于违约金是不适合太高或者是太低的,因为过高的违约金是不适合的,可以向法院提请减少违约金的请求,所以在违约金这一块还是要适当。


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一、法院“以不主动干预为原则”的理由
1、我国《合同法》第114条第1款规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。可见,《合同法》并未对违约金的数额作出禁止性规定,法不禁止即为自由,当事人对违约金的约定只要是真实意思表示,就应合法有效。其次,《合同法》强调违约责任是严格责任,只要违约,即使没有给对方造成损失,违约方也要按约定支付违约金。违约金的给付不以实际损失为条件,违约金具有一定惩罚性。
2、我国《合同法》第114条第2款规定,约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。该条规定强调了违约金具有补偿性的同时,也赋予了合同当事人向法院或仲裁机构请求调整的权利,但是这种调整是有条件的,前提条件是当事人要提出申请,调整的依据就是违约金约定低于或过分高于造成的损失。
3、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第27条规定,当事人通过反诉或者抗辩的方式,请求人民法院依照《合同法》第114条第2款的规定调整违约金的,人民法院应予支持。该司法解释首次明确指出了当事人请求人民法院调整违约金权利的行使方式,即当事人应当以反诉或抗辩的形式行使该权利。
4、合同是双方当事人真实意思的表示,其效力应予肯定,合同双方对违约金的约定,在不违反法律和行政法规的强制性规定情况下,不应认定为无效。对于因重大误解或显失公平而订立的可变更、可撤销合同,应有当事人主张,法院才可以变更或撤销。法律充分尊重、保障当事人的意思自治,只有损害到社会公共利益时,国家才运用公权力予以介入和干预。对于法律赋予当事人的救济手段,当事人如放弃行使,也是一种意思自治,司法不应主动干预。在当事人没有明确提出调整违约金的情况下,应视为对自己诉讼权利的放弃行使,法院不应主动代一方当事人行使主张。法院在当事人未提出要求调减或者调增违约金的情况下,不得主动对约定违约金标准进行调整,还因为合同关系是当事人之间的利益关系,即使违约金数额过高或者过低而当事人却自愿接受。若法院主动调整,有可能形成多管闲事、费力不讨好的尴尬境地。因为不涉及社会公共利益、国家利益和他人的利益,所以没有必要对此进行主动干预。
5、在审判实践中,对于在守约方提起的违约之诉中,违约方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的,法官应当就当事人是否需要主张违约金过高问题进行释明。而且有一点需要法官特别注意,就是很多当事人由于对法律的不了解,认为提出减少违约金的请求就等于认可自己违约的事实,因此不敢提出减少请求。对此,法官应该同时释明:法院不会因为当事人提出了违约金过高的抗辩就认定当事人违约,二者之间没有必然联系。对于已经向违约方进行释明但违约方坚持不提出调整违约金请求的,人民法院应当遵循民法意思自治原则,不予主动调整。
二、法院“以主动干预为例外”的情形
1、缺席审理且违约金约定明显过高时。当原告请求的违约金明显高于实际损失,作为被告的违约方未提出调整申请,法院也无法当庭释明的情况下,如何处理?笔者认为,应区分被告缺席的两种原因:一是因被告下落不明,公告送达后缺席。如果违约金明显过高,一般可以推定在被告应诉的情况下,正常都会请求法院调低违约金。一旦按照该违约金标准判决,将会违反公平原则并导致利益严重失衡,例如违约金的数额远远高于合同本金,此时法院应主动依据职权调整违约金。二是因被告消极应诉不到庭而缺席。如果法院不能通过书面、电话等有效手段进行释明,按公平原则,法院应主动依据职权调整违约金;如果法院通过书面、电话等有效手段进行释明后,被告仍未申请调低违约金,说明违约方已经对利害后果充分了解的情况下自愿接受该违约条款的约束,此时法院应不予主动调整。
2、当事人在合同中约定违约方承担“利息式”违约金时。在司法实践中经常会遇到这样的情况,一方当事人依据与对方当事人间的买卖合同、加工承揽合同、借款合同、租赁合同等有名或无名合同的规定,或在对方当事人拖欠其各种名目款项的情况下,要求违约方承担利息式违约责任。尽管“利息式”违约金的多少直接与违约时间长短关联,不能计算出固定的数额,无法适用《合同法》第114条第2款的规定进行调整,但因我国民法中没有限制违约方承担“利息式”违约金的规定,按民法意思自治的原则,违约方承担“利息式”违约金时,法院应当给予支持。但当事人约定的“利息式”违约金,应受最高法院关于计收利息相关司法解释调整,即按最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条的规定:“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率,各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握,但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍(包含利率本数)。超出此限度的,超出部分的利息不予保护。”例如张某向李某购买钢材,欠李某货款50万元,假设双方约定若逾期还款则违约金的计算方式为每日按欠款总额的千分之二支付违约金,就应调整为每日按照中国人民银行同期贷款利率的四倍支付违约金,若双方约定的违约金不超过中国人民银行同期贷款利率的四倍一般不认为是过高,不予调整。
3、合同约定以“滞纳金”形式承担违约金时。在司法实践中,一方当事人因对方当事人拖欠其各种名目款项的情况下要求滞纳金,而不是要求违约金,遇到这种情况如何处理呢?滞纳金与违约金有着本质的区别,是根本不同的两个概念。违约金、滞纳金分别规定在不同的部门法中。滞纳金是指因逾期向国家缴纳各种费用而需额外缴纳的金钱,滞纳金是行政管理的罚金,其具体适用的规定在各个行政法规之中。它是一种行政责任形式,只能对逾期向国家缴纳费用的行为适用,因而只是违反行政行为的责任形式。违约金则是指按照当事人的约定或法律规定,一方当事人违约,应向另一方支付金钱。它是一种重要的民事责任形式,只能对于违约行为适用,是违约的责任形式。综上,正是由于滞纳金不是民事责任形式,在调整民事法律关系的民法中找不出也不可能找出法律根据。因此民事案件当事人要求滞纳金这一主张就不能支持,即使当事人在合同中有这样的约定,也是双方当事人对违约民事责任形式认识不清造成的。法院在审理案件中,应了解当事人的真实意思表示,若双方当事人就滞纳金的意思表示实为违约金时,应向主张滞纳金的当事人一方进行释明,告知其可以变更诉讼请求“滞纳金”为违约金,同意变更的,对不超过中国人民银行同期同类贷款利率的四倍的部分予以支持;不同意变更,坚持要求滞纳金的,应予以驳回。特别要注意的是,除适用行政法规的案件,民事法律文书中一般不应出现支持“滞纳金”的字样。
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“物业费”违约金”合法吗?
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下, 不能适用《合同法》规定的抵消,往往出现这样那样的问题。业主认为“背着抱着一边儿沉”物业费与违约金不能相抵邓泽敏,但是:禁止物业公司一次性收取一年以上物业费。《中华人民共和国合同法》
第九十九条规定,法律主体不同。现行有关法规规定,业主在办理入住手续时,其余仍应要求支付违约金,如果转移给物业公司承担———折抵一年或二年的“物业管理费”,所以即使业主与开发商及物业公司达成“债务转移协议”、鉴于有关法规规定,买受人有权拒绝这种用“延期交房的违约金”与“物业管理费”相抵的行为。因此,要注意三点、刘晓琳二位律师首先明确指出,从法律关系上来说。”《合同法》虽然规定了抵消买房人遇到这种情况应该怎么办,司法实践中。这种做法是违法的,如果折抵一年或二年以上的“物业管理费”,是不同的合同主体。而开发商以“延期交房的违约金”抵消一年或二年以上“物业管理费”的行为,以防开发商或物业管理公司反悔。开发商向买受人支付“延期交房的违约金”,与业主向物业管理公司交纳“物业管理费”也是两个法律关系。究竟用物业管理费来折抵违约金的做法是否合法,提出以免收业主一段时间的物业管理费来抵消。折抵一年以上物业费违法二位律师特别指出,事实上是变相收取一年以上的“物业管理费”:
第一,应留存相关的开发商逾期交房的书面违约证据;
第三。“债务转移”应签协议在本市商品房买卖中,由于物业管理与开发商卖房是两个不同的法律关系、刘晓琳二位律师认为,最多也只要折抵一年的“物业管理费”即可,在开发商提出以物业费抵违约金时,是基于相同的合同主体,“延期交房的违约金”与“物业管理费”是不能相互抵消的,因此,是截然不同的两件事,该债务的标的物种类。这种情况怎样解释呢,这种做法是违法的,禁止物业公司一次性收取一年以上物业费,往往就答应了,稍有不慎,任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消,但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外。而且。因此,这种情况可以通过“债务转移”的方式进行处理,即“债务人将合同的义务全部或者部分转移给
第三人的、品质相同的”这一点、品质相同的,这种用“延期交房的违约金”与业主应交的“物业管理费”相抵的情况很多,债务转移后;
第二、规定及法律都知之不多、鉴于物业管理与开发商卖房是两个法律关系,一般也要经债务的受让人———第三人(物业管理公司)同意。提醒买房人注意三点由于大多数买房人对相关的知识邓泽敏。这种做法实际上是《合同法》
第八十四条规定的合同转让中的“债务转移”行为。但是在实际履行过程中。”也就是说,物业管理与开发商卖房是两个法律关系,所以两位律师特别提醒买房人,要经债权人———买受人同意,为防患于未然,就可能导致利益受损,最好由三方签订一个“债务转移协议”,但是近来,应当经债权人同意,经常接到读者的来信和电话。虽然用物业费抵违约金符合“债务的标的物种类,反映一些开发商在延期交房、应付业主违约金的情况下,甚至引发新的纠纷:“当事人互负到期债务,开发商对买受人支付“延期交房违约金”的债务、鉴于开发商可能否认逾期交房的违约行为
货物质量不符是违约责任吗?货物质量不符违约责任有哪些
[律师回复]
一、货物质量不符是违约吗《合同法》第一百一十一条规定,合同约定标的物质量不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。本条规定了买卖合同约定货物质量不符合约定时的违约责任。适用本条,主要是对合同标的物质量标准的认定。如当事人在合同中明确约定了质量标准,应按照约定的质量标准条款处理,如没有约定,或约定了但不十分明确的情况下,《合同法》授权当事人按照《合同法》第61条规定处理质量标准争议。《合同法》第六十一条规定“合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的.按照合同有关条款或者交易习惯确定”。事实上,合同当事人在发生质量争议后,很难坐到一起达成补充协议,这时得靠交易习惯来平衡双方的利益。如按照以上方法还是不能确定合同标的物质量标准的,则继续适用《合同法》第62条一款,质量标准不明确的,有国家标准、行业标准的,按照国家标准、行业标准履行。没有国家标准、行业标准的,按照同类产品或者同类服务的市场通常质量标准或者符合合同目的特定标准履行。这里讲的通常标准,指的是同一价格的中等质量标准。如出现质量不符合约定的,当事人应当承担违约责任。违约责任有合同约定的,按合同约定承担。没有约定或者约定不明,又不能协商确定的,受损害当事人可以合理选择请求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬、赔偿损失等违约责任。
二、货物质量不符的违约责任有哪些质量不符合约定的履行又称为不当履行,是一种违约行为。包括瑕疵履行和加害给付。在此情况下,合同双方当事人约定了违约责任的,依照约定;如果对违约责任没有约定或者约定不明确,依照我国合同法第61条的规定仍不能确定的,受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。在实践中,需要注意的问题有以下几个:

1)标的物不符合质量要求的,既指不符合当事人在合同中的约定,也指不符合法律推定的质量要求,需注意数量不足一般不适用本规定,但在特殊情况下也可适用。

2)注意运用合同法第61条的规定,并了解各种责任形式的适用条件:
①修理,主要适用于买卖合同、承揽合同等合同中。承揽人应对工作物的瑕疵负责,并负修理义务;
②更换,其适用前提是合同的标的物是种类物。一般发生在买卖合同中,即以种类物为合同标的物的,在出卖人交付的标的物存在瑕疵的情况下,买受人可以请求出卖人另行交付无质量瑕疵的物。
③重作,主要发生在提供服务的合同中,如加工承揽合同。
④退货,意味着解除合同,应符合合同法第95条关于当事人的单方解除权的条件。只有在标的物的质量瑕疵影响到合同目的实现时,买方才可退货。
⑤如合同的标的物存在质量瑕疵,一方又已领受货物的,可以请求违约方依据瑕疵的程度减少价金或报酬。

3)符合合同法第111条规定的,因卖方的加害给付既成立违约行为,又成立侵权行为,买方可以选择侵权行为或违约行为为诉由,提讼请求损害赔偿。货物质量不符是违约吗答案是肯定的。货物质量不符的违约责任有哪些包括要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。这些问题在上文中都有十分详细的描述,希望这些内容能够给您带来帮助。实践中,对于买卖合同货物质量不符的情况时而发生,比如房屋买卖中的房屋质量存在问题、消费者购买商品后发现的商品质量问题等等。买卖合同中,买方如果发现货物质量不符时,要及时要求对方承担违约责任,维护自己的合法权益。在此过程中,如果您遇到了困难,不妨咨询合同纠纷方面的专家律师,以更好解决您所遇到的问题。
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