对于前期物业服务合同到期怎么办?

最新修订 | 2024-03-03
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卞晓飞律师
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专家导读 前期物业服务合同到期的,可以按照合同中约定的处理方式处理即可,可以解除合同,也可以根据实际续签合同,具体情况下可以由物业公司与业主委员会来协商进行处理,避免法律适用错误。
对于前期物业服务合同到期怎么办?

一、前期物业服务合同到期怎么办?

前期物业服务合同到期的,可以根据双方协商情况处理即可。

1、国务院《物业管理条例》中规定,业主通过业主大会共同决定选聘和解聘物业服务企业;业主委员会执行业主大会的决定事项代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

2、业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

3、前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止

二、物业合同期满续签合同有什么要求?

1、按照《业主大会规程》成立业主大会

2、由业主大会按照《物业管理条例》解聘、选聘物业服务企业。

3、按照《物业管理条例》第十条 同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

4、《物业管理条例》第十一条 下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则

(二)制定和修改管理规约

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员

(四)选聘和解聘物业服务企业

(五)筹集和使用专项维修资金

(六)改建、重建建筑物及其附属设施

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。情况是顺延,直到业主委员会新签订物业服务合同止。

在司法实践中,前期的物业服务合同到期了以后,不一定必须要解除的,如果物业公司和业主这方面双方都在这段时间磨合得比较好的话,那等到前期的物业合同到期了,业主和物业公司经过业主大会过协商以后,重新续签一份新的服务合同即可。

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(一)制定和修改业主大会议事规则
(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人
(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金
(六)改建、重建建筑物及其附属设施
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民予以撤销。
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1、业主委员会成立以前,房地产开发企业依照《物业管理条例》第二十四条第二款规定与物业管理企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。
2、物业服务合同可以约定期限,但是,期限未满,业主
(一)房地产开发企业签订前期物业服务合同的效力
1、业主委员会成立以前,房地产开发企业依照《物业管理条例》第二十四条第二款规定与物业管理企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。
2、物业服务合同可以约定期限,但是,期限未满,业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
(二)业主委员会签订的物业服务合同的效力业主委员会根据业主大会的决定与物业管理企业签订的物业服务合同,对全体业主具有约束力。
(三)合同无效的情形及处理原则
1、具有下列情形之一,当事人请求认定物业服务合同或合同条款无效的,应予支持:

1)房地产开发企业未依照《物业管理条例》第二十四条第二款规定选聘物业管理企业的;

2)房地产开发企业在住宅小区业主委员会依法成立后,仍以自己名义与物业管理企业签订物业服务合同的;

3)商品房预售合同中有关物业服务的约定,有排除业主以后选择物业管理企业和商定物业服务费权利条款的;

4)物业管理企业没有依法取得相应物业管理资质的;

5)业主委员会未征得业主大会的同意或未按业主大会决定的范围而签订的物业服务合同,前或者一审期间未取得业主大会或50%以上业主追认的;

6)物业管理企业擅自将整体管理服务转托、转让给第三人或将其肢解后以分包的名义发包给第三人的;

7)其他违反法律或行政法规强制性规定的。
2、合同被确认无效后,物业管理企业已提供服务的,可请求业主按当地政府规定的最低价格支付物业服务费用。
(四)符合下列情形之一,当事人请求确认物业服务合同无效的,不予支持:(
1)经法定程序选举产生的业主委员会虽未经房地产行政主管部门登记备案,但根据业主大会的决定与物业管理企业签订物业服务合同的;(
2)经法定程序选举产生的业主委员会未征得业主大会的同意或未按业主大会决定的范围而签订的物业服务合同,但在前或者一审期间取得业主大会或50%以上业主追认的;(
3)未经法定程序选举产生的业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同,但在前或者一审期间有50%以上的业主事后追认的。
(五)物业管理合同的终止物业管理公司有下列行为之一的,业主委员会或者委托方有权予以制止并责令限期改正;逾期不改正的,业主委员会或委托方可以终止委托管理合同:
1、擅自扩大收费范围、提高收费标准的;
2、改变共用设施专用基金和住宅维修基金的用途,或未按规定定期公布收支帐目的;
3、改变专用房屋的用途,未按规定使用的;
4、管理制度不健全、管理混乱,造成对住宅区的房屋管理、维修、养护不善,经市、区住宅主管部门认定应当予以处罚的;
5、对住宅区的管理未能达到市住宅主管部门和委托管理合同规定的标准的;
6、违反委托管理合同规定的。
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2、物业服务合同可以约定期限,但是,期限未满,业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
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1、具有下列情形之一,当事人请求认定物业服务合同或合同条款无效的,应予支持:

1)房地产开发企业未依照《物业管理条例》第二十四条第二款规定选聘物业管理企业的;

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2、合同被确认无效后,物业管理企业已提供服务的,可请求业主按当地政府规定的最低价格支付物业服务费用。
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1)经法定程序选举产生的业主委员会虽未经房地产行政主管部门登记备案,但根据业主大会的决定与物业管理企业签订物业服务合同的;(
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(五)物业的经营与管理  物业的经营与管理包括:停车场和会所的收费标准、管理方式、收入分配办法;物业其他共用部位共用设施设备经营管理经营与管理。  
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