哪些情形房屋不能转租，房屋转租要注意什么？

[律师回复] 您好，针对您的房屋能转租情形有哪些问题解答如下, 房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为，合法的转租须符合两个必要条件：
(一)转租须经房屋所有权人的同意。转租已不属于正常使用的范畴，必须经房屋所有权人同意，否则无效。
(二)转租的租金不得高于原租金，确实需合理提高，提高的收入应交给房屋所有权人。租金是房屋的收益，应由房屋所有权人取得。凡未经房屋所有权人同意而转租的，或谋取租金差价的转租，房屋所有权人有权要求追究承租人的违约责任，并可解除房屋租赁合同，收回出租房屋。

[律师回复] 您好，针对您的房屋能转租情形有哪些问题解答如下, 房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为，合法的转租须符合两个必要条件：
(一)转租须经房屋所有权人的同意。转租已不属于正常使用的范畴，必须经房屋所有权人同意，否则无效。
(二)转租的租金不得高于原租金，确实需合理提高，提高的收入应交给房屋所有权人。租金是房屋的收益，应由房屋所有权人取得。凡未经房屋所有权人同意而转租的，或谋取租金差价的转租，房屋所有权人有权要求追究承租人的违约责任，并可解除房屋租赁合同，收回出租房屋。

[律师回复] 对于房屋可以转租情形有哪些这个问题，解答如下, 房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为，合法的转租须符合两个必要条件：
(一)转租须经房屋所有权人的同意。转租已不属于正常使用的范畴，必须经房屋所有权人同意，否则无效。
(二)转租的租金不得高于原租金，确实需合理提高，提高的收入应交给房屋所有权人。租金是房屋的收益，应由房屋所有权人取得。凡未经房屋所有权人同意而转租的，或谋取租金差价的转租，房屋所有权人有权要求追究承租人的违约责任，并可解除房屋租赁合同，收回出租房屋。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 注意因原承租人要返回原地的情形：对于原承租客要返回原地工作而不能租赁原住房，而采取的转租方式，其实际上是想减少原承租人因终止合同而要承担的违约补偿。一般情况下，除在原合同补充条款中同意承租人转租外，在租赁期限内要转租的：
第
一，要征得原出租人的书面同意方可将该房屋部分或全部转租他人。
第
二，要注意转租的期限不能超过原租赁期限。
第
三，转租后如转租的租金大于原来租金，则双方可约定如何分配。
第
四，承租人转租房屋，应按规定与转承租方签订书面的转租合同，并按规定向该房屋所在区、县房地产交易中心办理登记备案。
第
五，转租合同的条款内容不得超出原租赁合同条款的范围。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
(一)私房转租的前提
私房转租的前提是必须经原出租人同意。
其具体表现形式可以是房屋租赁合同中明确约定承租人可以转租房屋;如果房屋出租合同未明确这一点，承租人必须在转租房屋前以书面形式征得出租人同意，或者与出租人协商签订一份同意承租人转租房屋的补充合同。否则，视作承租人违约。不仅转租关系不能成立，而且出租人据此有权解除租赁合同，并可追究承租人的违约责任。
(二)不得转租的情况
下列情况不得转租：
1、承租人拖欠租金的;
2、承租人在承租房屋内擅自搭建的。
为了保护出租人的利益，即使租赁合同就转租事项作了约定，上述两种情况发生时，出租人仍可以收回同意房屋转租的意思表示，拒绝同意房屋转租，并按合同约定追究承租人的违约责任。当然，如果原租赁关系当事人之间就拖欠租金和擅自搭建问题达成一致意见，也可以不受上述禁止转租条款的制约，但在违反行政法的情况下除外，例如，当擅自搭建违反房屋规划管理规范时。
(三)其他注意事项
此外，还应注意两点：
1、非成套房屋承租人转租房屋后，增加了合用部位的使用人，将可能影响相邻使用人对合用部位的正常使用，因此承租人对合用部位的使用应当维持原来的状况，不得随意扩大合用使用部位而影响相邻使用人。承租人要改变合用部位的使用状况需征得原出租人和相邻使用人的同意。
2、房屋转租合同约定租期的最后时限不能超过房屋租赁合同约定的最后租日。
(四)私房转租租金的确定

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为，合法的转租须符合两个必要条件：
(一)转租须经房屋所有权人的同意。转租已不属于正常使用的范畴，必须经房屋所有权人同意，否则无效。
(二)转租的租金不得高于原租金，确实需合理提高，提高的收入应交给房屋所有权人。租金是房屋的收益，应由房屋所有权人取得。凡未经房屋所有权人同意而转租的，或谋取租金差价的转租，房屋所有权人有权要求追究承租人的违约责任，并可解除房屋租赁合同，收回出租房屋。

[律师回复] 您好，关于房屋可以转租情形包含什么这个问题，我的解答如下, 房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为，合法的转租须符合两个必要条件：
(一)转租须经房屋所有权人的同意。转租已不属于正常使用的范畴，必须经房屋所有权人同意，否则无效。
(二)转租的租金不得高于原租金，确实需合理提高，提高的收入应交给房屋所有权人。租金是房屋的收益，应由房屋所有权人取得。凡未经房屋所有权人同意而转租的，或谋取租金差价的转租，房屋所有权人有权要求追究承租人的违约责任，并可解除房屋租赁合同，收回出租房屋。

[律师回复] 您好，针对您的房屋可以转租情形包含哪些问题解答如下, 房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为，合法的转租须符合两个必要条件：
(一)转租须经房屋所有权人的同意。转租已不属于正常使用的范畴，必须经房屋所有权人同意，否则无效。
(二)转租的租金不得高于原租金，确实需合理提高，提高的收入应交给房屋所有权人。租金是房屋的收益，应由房屋所有权人取得。凡未经房屋所有权人同意而转租的，或谋取租金差价的转租，房屋所有权人有权要求追究承租人的违约责任，并可解除房屋租赁合同，收回出租房屋。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为，合法的转租须符合两个必要条件：
(一)转租须经房屋所有权人的同意。转租已不属于正常使用的范畴，必须经房屋所有权人同意，否则无效。
(二)转租的租金不得高于原租金，确实需合理提高，提高的收入应交给房屋所有权人。租金是房屋的收益，应由房屋所有权人取得。凡未经房屋所有权人同意而转租的，或谋取租金差价的转租，房屋所有权人有权要求追究承租人的违约责任，并可解除房屋租赁合同，收回出租房屋。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 1、非成套房屋承租人转租房屋后，增加了合用部位的使用人，将可能影响相邻使用人对合用部位的正常使用，因此承租人对合用部位的使用应当维持原来的状况，不得随意扩大合用使用部位而影响相邻使用人。承租人要改变合用部位的使用状况需征得 原出租人和相邻使用人的同意。 2、房屋转租合同约定租期的最后时限不能超过房屋租赁合同约定的最后租日。 私房转租当事人应在签订房屋转租合同后的15日内持下列材料向房屋所在地的区县房地产交易中心办理登记备案，上海国营农场范围内房屋租赁向市房地资源局在农场系统设置的房地产交易登记受理处办理登记备案： (1)租赁合同登记备案证明。 (2)转租合同。 (3)转租的承租人的个人身份证明或企业、其他组织的登记注册证明。 转租合同当事人登记备案提交的材料符合规定的，房屋所在地的区县房地产交易中心或市房地局在农场系统设置的房地产交易登记受理处应出具转租合同登记备案证明。 私房转租的租金，由转租当事人自行协商确定。出租人可以与承租人约定从承租人转租房屋的租金中获得一定比例的收益;租赁合同中或出租人书面同意转租时未约定转租租金收益分配的，出租人无权获取收益。

[律师回复] 房屋转租在实践中常见的情形如下：
1、在房屋租赁期限内，承租人因自身原因不能继续承租该房屋；
2、承租人承租他人房屋后，以再次转租的方式赚取收益。根据《民法典》第七百一十六条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第七百一十八条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。
法律依据
《民法典》第七百一十六条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第七百一十八条出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 1、非成套房屋承租人转租房屋后，增加了合用部位的使用人，将可能影响相邻使用人对合用部位的正常使用，因此承租人对合用部位的使用应当维持原来的状况，不得随意扩大合用使用部位而影响相邻使用人。承租人要改变合用部位的使用状况需征得 原出租人和相邻使用人的同意。 2、房屋转租合同约定租期的最后时限不能超过房屋租赁合同约定的最后租日。 私房转租当事人应在签订房屋转租合同后的15日内持下列材料向房屋所在地的区县房地产交易中心办理登记备案，上海国营农场范围内房屋租赁向市房地资源局在农场系统设置的房地产交易登记受理处办理登记备案： (1)租赁合同登记备案证明。 (2)转租合同。 (3)转租的承租人的个人身份证明或企业、其他组织的登记注册证明。 转租合同当事人登记备案提交的材料符合规定的，房屋所在地的区县房地产交易中心或市房地局在农场系统设置的房地产交易登记受理处应出具转租合同登记备案证明。 私房转租的租金，由转租当事人自行协商确定。出租人可以与承租人约定从承租人转租房屋的租金中获得一定比例的收益;租赁合同中或出租人书面同意转租时未约定转租租金收益分配的，出租人无权获取收益。

[律师回复] 对于房屋转租合同无效的情形有什么这个问题，解答如下, 房屋转租合同无效的情形有哪些？相信这是很多人都比较关心的问题。有很多人在租赁了房屋后，才发现自己租赁的是转租房屋，同时这转租合同也并不是有效的，下面我们就一起来了解一下这些房屋转租合同无效的情形，希望对大家有所帮助。
房屋转租合同无效的情形有哪些
(一)违章建筑的转租。
法律规定出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效，此时转租合同由于基础法律关系的丧失而失去了有效存在的依据。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民应当认定有效。
(二)超过建筑物使用期的转租合同。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。建筑物的使用期与建设用地使用权期限相关，一般是70年，超过部分由于建设用地使用权要收回或者继续缴纳使用费，房屋转租合同无效。
(三)承租人拖欠租金的。
交付租金是承租人应当履行的法定义务，承租人拖欠租金的，出租人有权解除租赁合同，房屋转租合同也会因此而无效。
由此可见，房屋的使用者在签订转租合同时，应查明原房屋租赁合同的有效期限，只能在租赁合同的有效期限内签订转租合同。如果转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定属于无效，作为次承租人的房屋使用者的权利将得不到保障。不过，如果因为转租人的原因导致次承租人的租赁权受到损害的，次承租人可以根据转租合同的约定，要求转租人赔偿损失。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 1、非成套房屋承租人转租房屋后，增加了合用部位的使用人，将可能影响相邻使用人对合用部位的正常使用，因此承租人对合用部位的使用应当维持原来的状况，不得随意扩大合用使用部位而影响相邻使用人。承租人要改变合用部位的使用状况需征得 原出租人和相邻使用人的同意。 2、房屋转租合同约定租期的最后时限不能超过房屋租赁合同约定的最后租日。 私房转租当事人应在签订房屋转租合同后的15日内持下列材料向房屋所在地的区县房地产交易中心办理登记备案，上海国营农场范围内房屋租赁向市房地资源局在农场系统设置的房地产交易登记受理处办理登记备案： (1)租赁合同登记备案证明。 (2)转租合同。 (3)转租的承租人的个人身份证明或企业、其他组织的登记注册证明。 转租合同当事人登记备案提交的材料符合规定的，房屋所在地的区县房地产交易中心或市房地局在农场系统设置的房地产交易登记受理处应出具转租合同登记备案证明。 私房转租的租金，由转租当事人自行协商确定。出租人可以与承租人约定从承租人转租房屋的租金中获得一定比例的收益;租赁合同中或出租人书面同意转租时未约定转租租金收益分配的，出租人无权获取收益。

[律师回复] 经过原房东的同意，承租人是可以将承租的房屋转租给他人的。而此时承租人与次承租人之间也是需要签订书面的房屋转租合同的。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 一、房屋转租合同无效的情形： (一)违章建筑的转租。 法律规定出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效，此时转租合同由于基础法律关系的丧失而失去了有效存在的依据。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民应当认定有效。 (二)超过建筑物使用期的转租合同。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。建筑物的使用期与建设用地使用权期限相关，一般是70年，超过部分由于建设用地使用权要收回或者继续缴纳使用费，房屋转租合同无效。 (三)承租人拖欠租金的。 交付租金是承租人应当履行的法定义务，承租人拖欠租金的，出租人有权解除租赁合同，房屋转租合同也会因此而无效。 二、哪些房屋不能转租 我国相关法律法规对哪些房屋不能转租均有严格规定。 1、承租人拖欠租金的”、“承租人在承租房屋内擅自搭建的”、“预租的商品房”三种房屋不得转租。 2、房屋租赁合同约定可以转租的，承租人可以按照约定转租房屋。房屋租赁合同未约定可以转租的，承租人只有在征得出租人同意后才可以转租房屋;未征得出租人同意转租房屋的，出租人有权解除租赁合同。公有居住房屋承租人可以不征得出租人同意，但在签订转租合同前应当书面告知出租人，否则出租人也可解除租赁合同。 3、房屋转租期间，原先的租赁合同发生变更，影响转租合同履行的，转租合同应当随之变更;租赁合同解除的，转租合同应当随之解除。 4、房屋转租合同约定租期的最后时限，不得超过租赁合同中约定的最后租期。 5、房屋转租期间，除房东和转租当事人另有约定外，原房客应当继续履行租赁合同，如按时交付租金。

[律师回复] 租房合同无效的话，是可以要回租金的。如果出租人不退还租金，租房者可以向要求返还。
《合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十七条规定：合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中存在的有关解决争议方法的条款的效力。
第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

[律师回复] 根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
（一）未取得建设工程规划许可证建设的房屋；
（二）未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋；
（三）未经批准建设的临时建筑；
（四）未按照批准内容建设的临时建筑；
（五）租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但同时又做了除外的规定，在一审法庭辩论终结前取得了相关部门批准的，也就是权属完整的，租赁合同有效。二、无效房屋转租合同怎么办房屋转租，是房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。在通常的情况下，承租人将承租房屋的全部或一部分，租给第三者使用而从中收取超过原租金或等额租金的金钱。无效房屋转租合同，是指房屋承租人未经出租人的同意，擅自将承租房屋进行转租的行为。房屋转租是一种广泛应用的房屋租赁制度，在我国的有关房地产法律中均有规定。但对于房屋转租合同被确认无效后的处理，却一直没有明确具体的规定。《城市私有房屋管理条例》规定，承租人将房屋擅自转租，出租人有权解除租赁合同。《城市房地产管理法》则没有规定非法转租房屋的法律责任。《城市公有房屋管理规定》规定承租人将承租的房屋擅自转租的，出租人有权终止合同，并可索赔损失。尽管《城市房屋租赁管理办法》在第五章专门对房屋转租进行了规定，但在无效转租房屋的法律责任上，只规定了行政处罚和刑事责任，并没有无效房屋转租的民事责任，或是民事制裁的规定。《合同法》也只规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因此，房屋承租人未经出租人同意而转租房屋，出租人有权解除房屋租赁合同，这是法律的一致性规定。因为承租人的擅自转租行为，直接违反租赁合同的约定，破坏了出租人对承租人的信任，损害了出租人对房屋的所有权或处分权，造成房屋在客观上形成多层次占有，从而使得房屋的毁损程度的可能性加重，增加了出租人请求返还租赁物的困难。但是，如果该无效的房屋转租合同事实上已经履行完毕或部分履行。在这种情况下，已交付的租金或者尚未交付的租金约定也属于无效约定，是否也应该返还。而房屋租赁的一个特点，就是承租人对他人房屋的使用收益，这种使用收益乃是基于承租人对房屋的实际占有状态下发生的，这种使用收益如果是基于无效合同而取得，也应该属于返还的标的。无效合同是不具有法律约束力和不发生履行效力的合同。作为无效合同来说，其具有两个特征：一是无效合同具有违法性，即合同违反法律和行政法规的强制性规定，损害了公共利益和他人的合法权益；二是无效合同具有无效性，就是合同从订立时起，就没有法律约束力。对于已经履行的，应当通过返还财产、赔偿损失等方式使当事人的财产恢复到合同订立前的状态。对于房屋转租行为而言，《城市房屋租赁管理办法》规定了合法转租和非法转租两种情形。合法转租是承租人经过出租人同意，将承租的房屋转租他人。非法转租是承租在没有取得出租人同意或者违反租赁合同中不得转租约定的情况下，擅自将房屋转租他人的行为。《合同法》第52条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，非法转租的租赁合同属于无效后同。根据《民法通则》第引条的规定，民事行为被确认为无效后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就无效房屋转租合同的当事人来说，承租人在订立房屋转租合同时，应该了解转租人是有转租房屋的权利，订立合同时应办理法律规定的登记备案手续。因此，转租合同中的承租人一方主观上有过错是明显的。对转租人一方，其转租行为往往具有两种主观心理状态，其一是明知未经出租人同意或者是故意违反租赁合同擅自转租，二是因为疏忽大意的过失原因而造成擅自转租房屋的情况。转租人也是具有过错的当事人。所以，无效房屋转租合同的当事人双方都依法应当承担无效合同的法律后果。

[律师回复] 对于房屋转租的需要注意哪些方面这个问题，解答如下,
(一)私房转租的前提
私房转租的前提是必须经原出租人同意。
其具体表现形式可以是房屋租赁合同中明确约定承租人可以转租房屋;如果房屋出租合同未明确这一点，承租人必须在转租房屋前以书面形式征得出租人同意，或者与出租人协商签订一份同意承租人转租房屋的补充合同。否则，视作承租人违约。不仅转租关系不能成立，而且出租人据此有权解除租赁合同，并可追究承租人的违约责任。
(二)不得转租的情况
下列情况不得转租：
1、承租人拖欠租金的;
2、承租人在承租房屋内擅自搭建的。
为了保护出租人的利益，即使租赁合同就转租事项作了约定，上述两种情况发生时，出租人仍可以收回同意房屋转租的意思表示，拒绝同意房屋转租，并按合同约定追究承租人的违约责任。当然，如果原租赁关系当事人之间就拖欠租金和擅自搭建问题达成一致意见，也可以不受上述禁止转租条款的制约，但在违反行政法的情况下除外，例如，当擅自搭建违反房屋规划管理规范时。
(三)其他注意事项
此外，还应注意两点：
1、非成套房屋承租人转租房屋后，增加了合用部位的使用人，将可能影响相邻使用人对合用部位的正常使用，因此承租人对合用部位的使用应当维持原来的状况，不得随意扩大合用使用部位而影响相邻使用人。承租人要改变合用部位的使用状况需征得原出租人和相邻使用人的同意。
2、房屋转租合同约定租期的最后时限不能超过房屋租赁合同约定的最后租日。
(四)私房转租租金的确定

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 房屋转租应注意事项：
1、查看二房东的有效身份证明及和大房东签定的租赁合同，我们要确保转租人的身份信息正确和是否具有转租的权限，以免上当受骗;
2、签订租房合同时，应问清房租包含的内容，水、电、暖、煤气(天然气)和物业管理费由谁承担，如果不问清，有可能会因谁缴费而发生争议;
3、要求出租人在房屋出租前结清水、电、暖、煤气(天然气)和其它费用，以免被物管要求承担不应承担的费用;
4、明确租赁期限、房租支付时间和付款方式 ，并要求出租方提供租金收据，这些必须要清楚明白，以确保房屋转租期限在剩余的租赁期限;
5、应对能否转租做出约定;
6、要明确违约责任和违约的补偿标准。
《商品房屋租赁管理办法》第六条，有下列情形之一的房屋不得出租：
(一)属于违法建筑的;
(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;
(三)违反规定改变房屋使用性质的;
(四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。