房屋买卖合同解除后损害赔偿应该怎么算？

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 一是房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约导致另一方订立房屋买卖合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，守约方损失包括直接损失(即付出的房款、中介费、利息等)和房屋差价等可得利益损失，违约方应当予以赔偿。在认定可得利益损失时应综合考虑守约方的履约情况、违约方的过错程度、违约方签订合同时能够预见或应当预见到其违约可能给守约方造成的因房屋价值变动而产生的损失以及守约方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。可得利益损失主要是房屋差价损失，是指合同约定价格与房屋现在市场价之间的差额。实践中可以委托具有评估资质的专业机构进行评估或者比照最相类似的房屋(同幢相同楼层及房型、相邻幢同楼层及房型、相同区域内房屋)市场交易价格，与买卖合同约定价格之差确定房屋差价损失，但合同另有约定或当事人事后能够协商确定的除外。认定房屋差价损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日、合同解除之日、评估之日以及审理中房屋的涨跌情况等予以合理确定。二是出卖人的违约行为符合合同约定或法定解除条件，但合同不存在法律上或事实上履行不能的情形，双方可以继续履行，此时应根据双方合同约定的违约条款处理，由违约方承担违约责任，此种情况下，如果守约方提出解除合同的，其应按照合同约定的违约条款获得赔偿，守约方如果此时提出要求赔偿房屋差价等可得利益损失的，超出了合同约定的范围，不应得到法律的支持。三是房屋买卖合同被确认无效或被撤销，当事人有损失的，按当事人的过错程度予以分担。我国合同法第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。在房屋买卖合同被确认无效或者撤销的情况下，当事人一方主张赔偿合同履行的房屋差价等可得利益损失的，笔者认为此时可得利益不存在，当事人没有索赔的法律依据，不应得到法律的支持。如果一方当事人存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、伪造授权书等恶意行为致使合同无效或被撤销的，另一方要求赔偿房屋差价等实际损失的，应结合案件具体情况，根据房屋买卖合同是否实际履行、买受人支付购房款的数额、出卖人是否已将房屋交付使用等因素，综合判断予以确定，但以合同实际履行时的可得利益额为限。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 以下2种可以参考：出卖人一房二卖，房屋产权转移到后手买受人名下，虽然没有直接证据证明后手买受人出于故意或恶意，但可以根据双方买卖关系中存在的诸多疑点和不合常理之处，推定双方存在恶意串通出售房屋在合理期限内履行通知义务无须担责在决定出售承租的房屋时，已经就出卖房屋的基本条件通知了承租人，在承租人没有接受该条件、没有就房屋买卖达成一致的情况下，所有权人又以新的、高出原来条件的条件将房屋出卖给第三人，其出卖房屋的行为，不侵犯承租人的优先购买权。

[律师回复] 违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等合理确定您好，卖方违约造成的损失，买方可以主张违约金和房屋增值部分的损失。一，但如果违约金高于事实损失的30%的、，约定的违约金如果低于实际损失时。对于房屋差价损失的确定，原则上可比照最相类似房屋(同幢相同楼层及房型。二、按照房屋买卖合同中约定的违约条款要求对方支付违约金，买方可以要求增加违约金，也可通过委托专业机构进行评估或向专业机构进行询价予以确定。对于认定差价损失的时间点，则应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，买方在卖方违约的情况下、相邻幢同楼层及房型。在这需要强调的是，违约金要与实际损失相当。房屋差价损失属于损害赔偿的范围，买方以同样的价格不可能再买到同样户型的房屋，丧失了购买房屋的机会，结合合同约定的履行期限届满之日，可以提出解除房屋买卖合同，并要求对方承担违约金，因此可要求对方赔偿。如果在房屋买卖合同中对违约金作出约定;房屋增值部分的损失。根据合同法的规定，一方违约，给对方造成损失的，对方可要求损失赔偿，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益、相同区域内房屋)的市场成交价与买卖合同成交价的差额予以确定，卖方会要求降低

[律师回复] 对于损害赔偿与解除合同这个问题，解答如下, 中国《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”从这一条可以看出，合同解除后在通过恢复原状、采取补救措施等方法仍不足以使财产关系恢复原状时，才可以借助损害赔偿方法。除此之外，赔偿的范围根据履行情况和合同性质，还包括管理、维护标的物所产生的费用以及因归还财产等本身而支出的必要费用。原则上，合同解除时损害赔偿不应包括可得利益(即期待利益)的损失。因为期待利益只有在合同完全履行的情况下才能产生。既然当事人选择了解除合同，就说明了其无意继续履行合同，因而也就不考虑对其期待利益的赔偿。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 民法通则第115条和合同法第97条均规定，合同解除与损害赔偿可以并存。但对于损害赔偿的范围，有不同观点。其一认为，无过错一方所遭受的一切损害均可请求赔偿，既包括债务不履行的损害赔偿，也包括因恢复原状所发生的损害赔偿;其二认为，对损害赔偿范围的确定应具体分析，在许多情况下，损害赔偿与合同解除是相互排斥的，选择了其一便足以使当事人利益得到充分的保护，没有必要同时采取两种方式，例如协议解除、因不可抗力而解除。

[律师回复] 房屋买卖合同解除法定条件如下所述：
1、不可抗力
因不可抗力致使不能实现购房合同目的的，买房人有权解除合同。
2、卖方明示违约
在履行期限届满前，房屋卖方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，即卖方明确表示将不交付房屋的，买房人有权解除合同。
3、先卖后抵押
商品房买卖合同订立后，卖方未告知买方又将该房屋抵押给第三人导致买方购房合同目的不能实现的，买房人有权解除合同。
4、一房二卖
5、隐瞒无证售房事实
卖房人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明的，买房人有权解除合同。
6、隐瞒房屋抵押的事实
7、隐瞒房屋已出卖或为拆迁安置房屋的事实
8、房屋主体结构不合格
9、房屋存在严重质量问题
10、面积误差比超过3等。
《中华人民共和国合同法》第九十三条
当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十四条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的
(五)法律规定的其他情形。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 租赁期间的侵权损害分类 1.房屋的损坏赔偿; 2.人身或者财物的损害赔偿; 3.侵犯房屋的共有人合法权益的赔偿。 避免房地产的租赁纠纷,关键在于要把握好租赁的关系中的每一个环节。大量的有关这方面的案例表明,聘请来专业的律师参与房地产的租赁谈判、合同签订,在避免损失的方面能起到事半功倍的效果。 房屋的赔偿标准 网友提问:房屋的拆迁赔偿标准到底是怎样的?回迁补偿的标准又是怎样的?有没有特殊的赔偿的规定呢? 律师解答:对房子的征收货币的补偿的金额,根据被征收的房屋的区位、用途、建筑的结构、新旧程度、建筑面积等的因素,以房地产市场的评估价格来确定。 因旧城区的改建来征收个人住宅,被征收人选择在改建的地段进行房屋的产权调换的,政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。 房屋损害赔偿估价 一、房地产损害赔偿估价的特点 损害赔偿评估与一般价值评估相比,其估价的不同点主要体现在以下几点: (1)损害赔偿评估包括正价值评估与负价值评估。 (2)损害赔偿评估不仅包括负价值评估,通常还包括相关经济损失评估。 (3)损害赔偿评估的独一无二性更强,难以寻找到类似损害的赔偿实例。 二、房地产损害的赔偿金额 (1)可修复的赔偿金额为修复费用加上相关经济损失,即: 赔偿金额=修复费用+相关经济损失 (2)不可修复的赔偿金额为房地产价值减损额,即: 赔偿金额=损害前的房地产价值-损害后的房地产价值 (3)可修复一定程度的,但不能完全恢复房地产价值的,赔偿金额为部分修复费用、房地产价值减损额、相关经济损失之和,即: 赔偿金额=部分修复费用+房地产价值减损额+相关经济损失 (4)造成不可挽回损失的,赔偿金额为重置成本。 (5)损害赔偿评估对建筑等专业知识要求更高,需要大量专业帮助,需要损害程度鉴定。 (6)损害当事人双方对估价结果都很关注,要求估价更加精准,说服力强。 三、房地产价值损失的原因及种类 房地产价值损失是指由于房地产所在区域环境发生变化或者房地产本身出现各种质量问题导致的估价对象房地产的价值和正常房地产之间的差值。引起房地产价值损失的原因和种类主要有: (1)因规划修改给房地产权利人的合法权益造成损失。 主要体现在以下几方面: a、房屋本身的规划修改、变更导致的房地产价值损失。 b、小区内部的规划修改、变更导致的房地产价值损失。 c、小区周边规划修改、变更导致的房地产价值损失。 d、房地产所在的区域规划修改、变更导致的房地产价值损失。 e、房地产所在区域大型基础设施建设修改、变更导致的房地产价值损失。 (2)因在相邻土地建造建筑物给相邻房地产造成价值损失。 (3)因环境污染造成房地产价值损失。 (4)因工程质量缺陷造成房地产价值损失。 (5)因施工中挖基础不慎使邻近建筑物受损,造成邻近房地产价值损失。 (6)因异议登记不当,造成房地产权利人损害。 (7)因非法批准征收、使用土地,给当事人造成损失。 (8)因未能履约使他人工程停缓建,给他人造成损失,如材料供货商未按合同约定如期供货、资金提供方未按合同约定如期供款导致工程停建、缓建,从而造成工程无法按期完成,给相关当事人造成损失。 (9)因对房地产权利行使不当限制,给房地产权利人造成损失。 当房屋发生损害时可以要求赔偿,按照房屋的损害程度,以及修缮所需要的金额来进行赔偿。房产损害的类型也不同,要根据实际的情况来判断赔偿的标准。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 租赁期间的侵权损害分类 1.房屋的损坏赔偿; 2.人身或者财物的损害赔偿; 3.侵犯房屋的共有人合法权益的赔偿。 避免房地产的租赁纠纷,关键在于要把握好租赁的关系中的每一个环节。大量的有关这方面的案例表明,聘请来专业的律师参与房地产的租赁谈判、合同签订,在避免损失的方面能起到事半功倍的效果。 房屋的赔偿标准 网友提问:房屋的拆迁赔偿标准到底是怎样的?回迁补偿的标准又是怎样的?有没有特殊的赔偿的规定呢? 律师解答:对房子的征收货币的补偿的金额,根据被征收的房屋的区位、用途、建筑的结构、新旧程度、建筑面积等的因素,以房地产市场的评估价格来确定。 因旧城区的改建来征收个人住宅,被征收人选择在改建的地段进行房屋的产权调换的,政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。 房屋损害赔偿估价 一、房地产损害赔偿估价的特点 损害赔偿评估与一般价值评估相比,其估价的不同点主要体现在以下几点: (1)损害赔偿评估包括正价值评估与负价值评估。 (2)损害赔偿评估不仅包括负价值评估,通常还包括相关经济损失评估。 (3)损害赔偿评估的独一无二性更强,难以寻找到类似损害的赔偿实例。 二、房地产损害的赔偿金额 (1)可修复的赔偿金额为修复费用加上相关经济损失,即: 赔偿金额=修复费用+相关经济损失 (2)不可修复的赔偿金额为房地产价值减损额,即: 赔偿金额=损害前的房地产价值-损害后的房地产价值 (3)可修复一定程度的,但不能完全恢复房地产价值的,赔偿金额为部分修复费用、房地产价值减损额、相关经济损失之和,即: 赔偿金额=部分修复费用+房地产价值减损额+相关经济损失 (4)造成不可挽回损失的,赔偿金额为重置成本。 (5)损害赔偿评估对建筑等专业知识要求更高,需要大量专业帮助,需要损害程度鉴定。 (6)损害当事人双方对估价结果都很关注,要求估价更加精准,说服力强。 三、房地产价值损失的原因及种类 房地产价值损失是指由于房地产所在区域环境发生变化或者房地产本身出现各种质量问题导致的估价对象房地产的价值和正常房地产之间的差值。引起房地产价值损失的原因和种类主要有: (1)因规划修改给房地产权利人的合法权益造成损失。 主要体现在以下几方面: a、房屋本身的规划修改、变更导致的房地产价值损失。 b、小区内部的规划修改、变更导致的房地产价值损失。 c、小区周边规划修改、变更导致的房地产价值损失。 d、房地产所在的区域规划修改、变更导致的房地产价值损失。 e、房地产所在区域大型基础设施建设修改、变更导致的房地产价值损失。 (2)因在相邻土地建造建筑物给相邻房地产造成价值损失。 (3)因环境污染造成房地产价值损失。 (4)因工程质量缺陷造成房地产价值损失。 (5)因施工中挖基础不慎使邻近建筑物受损,造成邻近房地产价值损失。 (6)因异议登记不当,造成房地产权利人损害。 (7)因非法批准征收、使用土地,给当事人造成损失。 (8)因未能履约使他人工程停缓建,给他人造成损失,如材料供货商未按合同约定如期供货、资金提供方未按合同约定如期供款导致工程停建、缓建,从而造成工程无法按期完成,给相关当事人造成损失。 (9)因对房地产权利行使不当限制,给房地产权利人造成损失。 当房屋发生损害时可以要求赔偿,按照房屋的损害程度,以及修缮所需要的金额来进行赔偿。房产损害的类型也不同,要根据实际的情况来判断赔偿的标准。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 【租赁合同知识】租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人在租赁期间占有租赁物，有保管和维护租赁物的义务，租赁物有收益能力的，承租人应保持其能力，保持租赁物有收益能力的费用是为了使承租人自己使用收益所必要的费用，此项必要费用应由承租人承担。承租人在保管租赁物时，应以善良管理人的注意为之，承租人未尽妥善保管义务，造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。损害赔偿责任的构成一般应包括以下四点要素：
1、承租人有过错(包括过失的故意)。
2、承租人的责任行为，包括违法行为和法律规定应当承担民事责任的行为。
3、责任行为造成的损害后果，包括造成租赁物毁损、灭失等。
4、责任行为与损害后果之间具有法律上的因果关系。

[律师回复] 一个合规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求。 但在实践中，有些开发商（售楼人员）为了掩盖虚假情况，经常找借口不出示这些文件的原件，要么说正拿着相关文件在报批某项手续，要么就说文本放在离售楼处很远的公司本部。售楼人员往往会先要求客户签订认购书或合同，而客户一旦交完定金或购房款，再有什么问题，开发商（售楼人员）便会即刻变脸，客户再也见不到售楼人员在推销房屋时那充满春意的笑脸。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 法律并没有直接规定开庭后多长时间结案，但是对于案件的总体审限有相关限制。审理案件因案件种类不同，审理期限也不相同以民事案件为例：民事诉讼法第一百四十九条规定，人民适用普序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准，可以延长六个月;还需要延长的，报请上级人民批准。　　民事诉讼法第一百六十一条规定，人民适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。

[律师回复] 您好，针对您的解除房屋买卖合同？问题解答如下, 房屋买卖合同解除法定条件如下所述：
1、不可抗力
因不可抗力致使不能实现购房合同目的的，买房人有权解除合同。
2、卖方明示违约
在履行期限届满前，房屋卖方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，即卖方明确表示将不交付房屋的，买房人有权解除合同。
3、先卖后抵押
商品房买卖合同订立后，卖方未告知买方又将该房屋抵押给第三人导致买方购房合同目的不能实现的，买房人有权解除合同。
4、一房二卖
5、隐瞒无证售房事实
卖房人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明的，买房人有权解除合同。
6、隐瞒房屋抵押的事实
7、隐瞒房屋已出卖或为拆迁安置房屋的事实
8、房屋主体结构不合格
9、房屋存在严重质量问题
10、面积误差比超过3等。
《中华人民共和国合同法》第九十三条
当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十四条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的
(五)法律规定的其他情形。

[律师回复] 出租人可基于对房屋的所有权而要求次承租人腾房.合同没写明，出租人有权解除合同，赔偿相应损失希望对你有帮助.因为第2点的原因解除合同的，那就应该征得出租人的明确同意才能转租.因为第2点的原因解除合同的，否则视为不同意 2，占用费可依照合同约定的租赁费价位定 4，否则应赔偿占有费 1，无论是否到期3.承租人没经出租人同意而转租，次承租人可要求承租人承担违约责任

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 案情：房屋买卖合同无效买方赔偿房屋价值损失2008年经中介公司介绍，陈先生与刘女士签订了房屋买卖合同，约定以110万元的价格购买刘女士名下的一处房屋。合同签订后，他向刘女士给付了首付款52万元并向中介公司给付了中介费3万元，刘女士也如约交付了房屋。然而时过不久，刘女士的配偶魏先生却以刘女士未经允许私自处分夫妻共有财产为由诉至，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，后支持了魏先生的诉讼请求，并要求刘女士及中介公司将购房款、居间服务费等费用返还给了陈先生。但是，陈先生如另行购置同样状况的房屋，则需要支付高于原房价70万元的房价款，故陈先生提讼，要求刘女士、魏先生、鑫尊公司赔偿其房屋差价损失70万元。结果：返还房产三方承担相应责任经审理认为，依据已生效判决书，陈先生与刘女士在签订《房屋买卖合同》时对合同附件三房屋共有人情况一页的存在及所载内容，即核实是否存在共有人及共有人表示同意出售房屋的意思表示的规则是明知的，但双方均未按常理进行填写，故均存在主观过错。刘女士作为共有人魏先生的配偶，因为其疏忽对买卖关系被认定为无效的后果所应承担的责任应为最大。中介公司作为提供居间服务的专业机构，其忽视对魏先生相关意思表示的审核，未能对买卖双方，尤其是买方的风险予以提示，因此其对于买卖关系被认定为无效的后果所应承担的责任应较陈先生重。陈先生作为买受人，未认真审核刘女士房屋共有人的情况，主观上亦存在一定过错。最终依据评估结论判决刘女士赔偿陈先生房屋差价损失35万元，中介公司赔偿陈先生房屋差价损失21万元，并驳回了陈先生的其他诉讼请求。律师讲法：一般情况下，夫妻婚姻关系存续期间，购买夫妻房屋时，一定要仔细查看该房屋是夫妻一方个人房屋还是夫妻共同房产。如果不太确定的，最好是去房管局查询一下房屋的权属状态。因为共有房屋买卖，一旦共有人中有一人不同意出卖房屋，损失的还是购房者。另外，由于房价上涨造成的增值部分，完全归于购房者也是不合适的。所以，具体如何对待房屋增值部分还需要根据各方的过错确定责任分配。根据上面的分析，三方作为普通人都应有房屋买卖的风险意识，应更加谨慎。由于疏忽造成买卖合同无效，进而造成的损失理应各方按照责任划分承担相应的责任。最后，还是提醒大家购房需加倍谨慎啊。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 占用房屋国家没有统一的赔偿标准，应当根据不同省市、不同地区、不同房屋情况进行补偿。《中华人民共和国土地管理法》第四十五条规定：征收下列土地的，由批准：
(一)基本农田;
(二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的;
(三)其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报备案。征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批;经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。房屋的赔偿标准对房子的征收货币的补偿的金额,根据被征收的房屋的区位、用途、建筑的结构、新旧程度、建筑面积等的因素,以房地产市场的评估价格来确定。因旧城区的改建来征收个人住宅,被征收人选择在改建的地段进行房屋的产权调换的,政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。地震后房屋损坏政府会补偿吗地震属于不可抗力,因此，受损房屋难以得到政府补偿。但当地政府有责任组织重建。《防震减灾法》第六十四条各级人民政府应当加强对地震灾后恢复重建工作的领导、组织和协调。县级以上人民政府有关部门应当在本级人民政府领导下，按照职责分工，密切配合，采取有效措施，共同做好地震灾后恢复重建工作。

[律师回复] 解答如下, 【法律意见】
损坏他人物品的，要照价赔偿，物品损坏赔偿法律可参照《侵权责任法》。
　　根据《侵权责任法》第二章 第十九条 侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。
　　第二十条 【侵害人身权益造成财产损失的赔偿】侵害他人人身权益造成财产损失的，按照被侵权人因此受到的损失赔偿；被侵权人的损失难以确定，侵权人因此获得利益的，按照其获得的利益赔偿；侵权人因此获得的利益难以确定，被侵权人和侵权人就赔偿数额协商不一致，向人民提讼的，由人民根据实际情况确定赔偿数额。

[律师回复] 房屋买卖买受人的解除权，房屋买卖合同可以解除的情形——关于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
1:拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给
第三人的，被拆迁人可以向拆迁人请求解除安置协议;解释
第七条“被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释
第八条的规定处理”说明对此安置协议被拆迁人享有解除权。但这种安置协议必须符合两个条件：内容上1)拆迁人与被拆迁人双方是按照所有权调换形式订立拆迁安置协议。2)该补偿安置的房屋在安置协议中有明确的位置、用途约定。形式上拆迁人必须将该补偿安置房屋另行出卖给
第三人;
2:出卖人将商品房一卖一抵时，买受人可以请求解除合同;解释
第八条“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋抵押给第三人”，“导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同”同时买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。
3:出卖人将一房二卖时，买受人可以请求解除合同;解释第八条“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，“导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同”同时买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。
4:出卖人故意隐瞒所受房屋已经抵押的事实，将房屋出售给买受人的，买受人知情后可以解除合同;解释
第九条
第二项“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”，“导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”此项内容是指只要出卖人故意隐瞒所受房屋已经抵押的事实，将房屋出售给买受人的，买受人知情后就可以解除合同，而且可以要求赔偿损失。
5:出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，再将此房屋出卖给买受人的，买受人知情后可以解除合同;解释
第九条第三项“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”，“导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”此项内容也是指只要出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，在将此房屋出卖给买受人的，买受人知情后就可以解除合同
6:房屋主体质量不合格时，买受人可以请求解除合同;解释
第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”即期房和现房的买卖合同在房屋主体结构出现质量不合格时，买受人可以解除合同并且可以要求赔偿损失。
7:因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以请求解除合同;解释
第十三条
第一款“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”因此出卖人交付使用的房屋存在质量问题严重影响买受人正常居住适用，买受人可以解除合同并且可以要求赔偿损失。
8:套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同也无处理约定，且面积误差比绝对值超出3%，买受人可以解除合同;解释第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：”，“面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。”即套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同也无处理约定，且面积误差比绝对值超出3%，买受人就可以解除合同。
9:出卖人迟延交房经催告后三个月期满出卖人仍未交房，买受人可以请求解除合同;解释第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持”即出卖人迟延交房经买受人催告后三个月期满出卖人仍未交房，买受人可以请求解除合同。
10:由于出卖人的原因导致买受人无法按期办理房屋所有权登记，买受人可以请求解除合同;解释第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”;《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”即根据合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，买受人无法办理房屋所有权登记时，可以请求解除合同并要求赔偿损失。1
1:因出卖人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，买受人可以请求解除合同;解释
第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”即如果因出卖人一方原因未能订立商品房担保贷款合同导致商品房买卖合同不能继续履行的，买受人可以请求解除合同。1
2:因不可归责与买受人的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，买受人可以请求解除合同。解释第二十三条“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”即因不可归责与买受人的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，买受人可以请求解除合同。

[律师回复] 您好，针对您的解除合同损害赔偿能怎么算问题解答如下, 损害赔偿：《民法总则》和《合同法》的相关法条均规定，合同解除与损害赔偿可以并存。但对于损害赔偿的范围，有不同观点。其一认为，无过错一方所遭受的一切损害均可请求赔偿，既包括债务不履行的损害赔偿，也包括因恢复原状所发生的损害赔偿；其二认为，对损害赔偿范围的确定应具体分析，在许多情况下，损害赔偿与合同解除是相互排斥的，选择了其一便足以使当事人利益得到充分的保护，没有必要同时采取两种方式，例如协议解除、因不可抗力而解除。

[律师回复] 二手房买卖卖方违约，违约方应当赔偿房屋差价损失。《合同法》规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。作为房屋交易双方当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行及时全面地履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。根据上述法律规定你可以依据双方所签订的房屋买卖合同，选择要求对方继续履行合同并追究卖方给你造成的损失、迟延履行责任，也可以合理地催告后解除与对方的买卖合同并追究对方的违约责任。二者你可以选择其一行使。您可以通过较大较有名的中介机构进行咨询诸如此类的问题比如菁英等等

[律师回复] 定金、违约金、损害赔偿金三者的适用规则如下：
首先，定金与违约金的适用关系。由于我国的定金在性质上属违约定金，具有预付违约金的性质，因此它与违约金在目的、性质、功能等方面相同，两者不可并罚。如果合同中约定的违约金和定金是针对不同的违约行为，且两者在数额上的总和不能太高，在一方同时实施不同的违约行为形态时，两种责任形式是可以并用的。
其次，违约金与损害赔偿的适用关系。一般来说，合同中约定的违约金应视为对损害赔偿金额的预先确定，因而违约金与约定损害赔偿是不可以并存的。违约金与法定损害赔偿是否并存，牵涉到违约责任的适用是否以发生实际损害为要件以及国家对违约金的干预问题。违约金的运用不以实际损害发生为前提，不管是否发生了损害，当事人都应支付违约金。根据合同法
第一百一十四条
第二款规定：约定的违约金低于损失的，可请求适当增加。据此，虽然违约金的适用不以实际损害发生为要件，但最终违约金金额大小的确定与实际损失额密切相关：或仲裁机构对违约金金额的调整是以实际损失额为参照的。