农村房屋能不能买卖 可以买卖农村房屋吗

[律师回复] 以下情形，农村房屋买卖合同有效：
第
一，出卖人和买受人均是同一村的村民。如果出卖人和买受人均是同一个村的村民，那么这个合同是符合法律规定的，买卖合同当然有效。
第
二，买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民，但是，之后将户口迁入到该村。那么，由于买受人具备了同一个村村民的资格，属于同一集体经济组织成员，买卖合同应认定为有效。
第
三，房屋买卖合同经过多次流转，最后流转到同一个村村民手里，那么该房屋买卖合同也有效。
第
四，农村房屋买卖合同的买受人在购买房屋时是村民，后又转为居民的，不影响合同的效力。
综上所述，因为农村的房屋一般都属于小产权房，法律规定小产权房只允许村民内部交易，所以小产权房只有卖给同村的人，房屋买卖合同才有效！

[律师回复] 以下情形，农村房屋买卖合同有效：
第
一，出卖人和买受人均是同一村的村民。如果出卖人和买受人均是同一个村的村民，那么这个合同是符合法律规定的，买卖合同当然有效。
第
二，买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民，但是，之后将户口迁入到该村。那么，由于买受人具备了同一个村村民的资格，属于同一集体经济组织成员，买卖合同应认定为有效。
第
三，房屋买卖合同经过多次流转，最后流转到同一个村村民手里，那么该房屋买卖合同也有效。
第
四，农村房屋买卖合同的买受人在购买房屋时是村民，后又转为居民的，不影响合同的效力。
综上所述，因为农村的房屋一般都属于小产权房，法律规定小产权房只允许村民内部交易，所以小产权房只有卖给同村的人，房屋买卖合同才有效！

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 买卖农村房屋的流程：
一、房屋买卖应经集体即村民委员会书面同意。
二、如系共有房屋，必须征得其他共有人同意。
三、应提交户口簿、居民身份证及土地证、房产证等相关材料的原件。
四、应到产权登记部门查看房屋产权是否存在瑕疵、是否存在抵押等担保、是否有人民采取查封等财产保全措施。
五、应订立书面买卖合同、并办理审批、过户等手续。房屋买卖合同应由相关职能部门审批，并办理“宅基地证”或“集体土地使用证”的过户更名手续；还应到房产管理部门依法办理“房产证”的过户更名手续。

[律师回复] 【案情简介】
黄某系某村村民。黄某于1999年在其宅基地上(领有宅基地使用证)建有房屋一幢，建筑面积为2
13.2平方米，并办有村镇房屋所有权证，该证登记所有权人为黄某。2001年7月，黄某与李某(本村村民)签订房屋购销协议一份，协议约定，黄某将其所有上述房屋出卖给李某，售价为64000元，一次性付清，付清房款后黄某即把房屋所有权证交付李某。
协议签订后，李某向黄某交付了房款，黄某出具收条，并将房屋及其村镇房屋所有权证交付李某，但未办理产权过户手续。因就诉争房屋产权过户事宜与黄某协商未果，李某黄某，要求黄某协助办理该房屋的过户登记手续。该案在审理中查明，上述房屋所在土地属集体土地，由黄某所在的村委会经营管理。
【法律解读】
本案例中的协议是有效的。
判定诉争合同是否有效的依据应当是《合同法》，而非《民法通则》。《民法通则》第58条规定了七种无效的民事行为，其中，第一款第
(五)项规定：违反法律或者社会公共利益的民事行为无效。而《合同法》第52条第
(五)项规定：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，即把原来的民法通则58条“违反法律”作了进一步的解释，尽可能缩小了无效合同的范围，这正符合合同法所确立的鼓励交易的原则。 根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释
(一)》第3条之规定：“人民确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。”由此可见，本案应当适用合同法来判定诉争合同的效力。
诉争合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效。《土地管理法》第12条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”但该法并未规定办理变更登记手续后合同才生效。根据《合同法若干问题的解释
(一)》第9条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。”所以不能依《土地管理法》的上述规定认定合同无效。事实上，目前，我国农村宅基地和房屋办理登记的比例很低，更谈不上办理变更登记了。
第三，《土地管理法》规定：农村居民建住宅，使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。该规定是明确针对农村居民新建住宅而言。法律只规定了农民建住宅要由乡政府批准，而未规定农村房屋买卖也要由政府批准，所以不能任意对法律规定作扩大解释，更不能依此认定买卖行为无效。而且，《土地管理法》第62条也规定：“出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。”显然，法律并未禁止农村村民出租、出售宅基地上所建住宅，也未对出售行为设置任何限制，而仅仅规定出卖人出售住房后不能再申请宅基地。迄今为止，我国还没有法律或行政法规对农村房屋的买卖做出禁止性或限制性的规定。
第四，若判决合同无效，是对诚实信用基本原则的背离，也与稳定社会秩序的法律宗旨不相符。本案诉争的房屋买卖合同从2001年签订、履行至今已十多年。期间，两家未对该房屋买卖行为产生过任何争议。如果确认合同无效，显然有违诚实信用的基本原则，应属恶意抗辩。而且从稳定社会秩序和尊重交易公平的原则出发，如果允许相关主体无限期地随时动摇既存的法律关系，对另一方是不公平的，这既有悖于合同无效制度的初衷和立法本意，也与稳定社会秩序的法律宗旨不相符。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
1、房屋买卖应经集体即村民委员会书面同意。
2、如系共有房屋，必须征得其他共有人同意。
3、应提交户口簿、居民身份证及土地证、房产证等相关材料的原件。
4、应到产权登记部门查看房屋产权是否存在瑕疵：如是否存在抵押等担保、是否有人民采取查封等财产保全措施。
5、应订立书面买卖合同、并办理审批、过户等手续。房屋买卖合同应由相关职能部门审批，并办理“宅基地证”或“集体土地使用证”的过户更名手续;还应到房产管理部门依法办理“房产证”的过户更名手续。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 农村房屋买卖合同如何办理过户，农村房屋过户是有条件的，必须双方户口都在同一个村，且不属于拆迁范围以内的农村房屋才可以办理过户手续，买卖合同签订后，双方持相关证件到所属行政管理部门办理即可。如果房屋有土地证、产权证等相关手续，那么房屋过户就需要委托测绘配图，评估，缴税，填表，交验书证，受理登记，权属审核，交费领证。所需要的证件有土地使用权证房屋所有权证、买卖契约、税票等，买卖双方须持本人身份证件亲自办理登记。有些地区是不给农村房屋买卖办理过户手续，比如北京，在这种情况下只能签订房屋买卖合同，依据房屋买卖来主张自己的权利。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 农村房屋买卖应经集体即村民委员会书面同意，如系共有房屋，必须征得其他共有人同意。
且不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。
已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；
已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。

[律师回复] 对于农村房屋买卖要村委会签字吗这个问题，解答如下, 　　因农村的房屋所占土地属于集体土地，房屋买卖时需村委会审批、在审批表盖章同意后才能买卖过户，如下：
1、买卖双方商议好房价签好合同后需要带着身份证明、房权证、户口本、买卖合同、过户确权审批表到村委会盖章审批，村委会同意盖章后到当地建房办审批，之后到房管部门网签，到房管部门测绘公司申请测绘，出具新的测绘图；
2、双方带着
（1）所述材料，到房管部门和税务部门委托的评估公司申请评估；评估公司受理后按评估程序对所委托评估房屋出具评估报告，缴纳评估费。
3、双方带着
（2）所述材料，到税务部门申请缴纳契税；税务部门受理后认真审核，出具契税单，缴纳契税；申请缴纳（或减免）营业税、个税，税务部门受理后认真审核，符合规定的出具纳税单（免税单）；
4、双方带着
（3）项材料到房管部门申请办理，房管部门审批核准后，缴费取证。

[律师回复] 【案情简介】
黄某系某村村民。黄某于1999年在其宅基地上(领有宅基地使用证)建有房屋一幢，建筑面积为2
13.2平方米，并办有村镇房屋所有权证，该证登记所有权人为黄某。2001年7月，黄某与李某(本村村民)签订房屋购销协议一份，协议约定，黄某将其所有上述房屋出卖给李某，售价为64000元，一次性付清，付清房款后黄某即把房屋所有权证交付李某。
协议签订后，李某向黄某交付了房款，黄某出具收条，并将房屋及其村镇房屋所有权证交付李某，但未办理产权过户手续。因就诉争房屋产权过户事宜与黄某协商未果，李某黄某，要求黄某协助办理该房屋的过户登记手续。该案在审理中查明，上述房屋所在土地属集体土地，由黄某所在的村委会经营管理。
【法律解读】
本案例中的协议是有效的。
判定诉争合同是否有效的依据应当是《合同法》，而非《民法通则》。《民法通则》第58条规定了七种无效的民事行为，其中，第一款第
(五)项规定：违反法律或者社会公共利益的民事行为无效。而《合同法》第52条第
(五)项规定：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，即把原来的民法通则58条“违反法律”作了进一步的解释，尽可能缩小了无效合同的范围，这正符合合同法所确立的鼓励交易的原则。 根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释
(一)》第3条之规定：“人民确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。”由此可见，本案应当适用合同法来判定诉争合同的效力。
诉争合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效。《土地管理法》第12条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”但该法并未规定办理变更登记手续后合同才生效。根据《合同法若干问题的解释
(一)》第9条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。”所以不能依《土地管理法》的上述规定认定合同无效。事实上，目前，我国农村宅基地和房屋办理登记的比例很低，更谈不上办理变更登记了。
第三，《土地管理法》规定：农村居民建住宅，使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。该规定是明确针对农村居民新建住宅而言。法律只规定了农民建住宅要由乡政府批准，而未规定农村房屋买卖也要由政府批准，所以不能任意对法律规定作扩大解释，更不能依此认定买卖行为无效。而且，《土地管理法》第62条也规定：“出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。”显然，法律并未禁止农村村民出租、出售宅基地上所建住宅，也未对出售行为设置任何限制，而仅仅规定出卖人出售住房后不能再申请宅基地。迄今为止，我国还没有法律或行政法规对农村房屋的买卖做出禁止性或限制性的规定。
第四，若判决合同无效，是对诚实信用基本原则的背离，也与稳定社会秩序的法律宗旨不相符。本案诉争的房屋买卖合同从2001年签订、履行至今已十多年。期间，两家未对该房屋买卖行为产生过任何争议。如果确认合同无效，显然有违诚实信用的基本原则，应属恶意抗辩。而且从稳定社会秩序和尊重交易公平的原则出发，如果允许相关主体无限期地随时动摇既存的法律关系，对另一方是不公平的，这既有悖于合同无效制度的初衷和立法本意，也与稳定社会秩序的法律宗旨不相符。

[律师回复] 您好，关于农村房屋能否在本村村民之间买卖这个问题，我的解答如下, 农村村民申请房屋用地必须符合下列情况之一：
1、现在住房影响乡(镇)村建设规划，需要搬迁重建的;
2、农村居民户除身边留一子女外，其他子女确需另立门户而已有的房屋用地低于分户标准的;
3、经主管部门批准，由外地迁入的农户无住房的;
4、集体组织招聘的技术人员要求在当地落户且户口已迁入的;
5、离休、退休、退职的干部职工，复退军人和华侨、侨眷、港澳台同胞持合法证明回原籍定居，需要建房而又无房屋用地的。
有下列情况之一的，不得安排房屋用地用地：
1、出卖、出租或以其他形式非法转让现有住宅后，再申请房屋用地的;
2、一户1子(女)有1处以上(含1处)房屋用地的;
3、户口已迁出不在当地居住的;
4、年龄未满18周岁，又不具备分户条件的;
5、虽在农村居住而户口未迁来当地的;
6、其他规定不应建房和安排房屋用地用地的。
村民因住房出卖、出租而使房屋用地达不到标准、或丧失房屋用地的，不得再申请房屋用地，但因两户的房屋用地都达不到标准而相互调剂，经过批准的可以申请房屋用地。

[律师回复] 您好，关于农村房屋能否在本村村民之间买卖这个问题，我的解答如下, 农村村民申请房屋用地必须符合下列情况之一：
1、现在住房影响乡(镇)村建设规划，需要搬迁重建的;
2、农村居民户除身边留一子女外，其他子女确需另立门户而已有的房屋用地低于分户标准的;
3、经主管部门批准，由外地迁入的农户无住房的;
4、集体组织招聘的技术人员要求在当地落户且户口已迁入的;
5、离休、退休、退职的干部职工，复退军人和华侨、侨眷、港澳台同胞持合法证明回原籍定居，需要建房而又无房屋用地的。
有下列情况之一的，不得安排房屋用地用地：
1、出卖、出租或以其他形式非法转让现有住宅后，再申请房屋用地的;
2、一户1子(女)有1处以上(含1处)房屋用地的;
3、户口已迁出不在当地居住的;
4、年龄未满18周岁，又不具备分户条件的;
5、虽在农村居住而户口未迁来当地的;
6、其他规定不应建房和安排房屋用地用地的。
村民因住房出卖、出租而使房屋用地达不到标准、或丧失房屋用地的，不得再申请房屋用地，但因两户的房屋用地都达不到标准而相互调剂，经过批准的可以申请房屋用地。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 依据我国合同法的规定，房屋在租赁期限被出售的，所有权发生转移时不影响租赁合同的效力，房屋买卖人要履行租赁合同。
《中华人民共和国合同法》
第二百二十九条【所有权变动后的合同效力】租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第二百三十条【优先购买权】出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 对于农村房屋买卖合同，至今也没有任何一条法律或行政法规禁止农村房屋的买卖，也没有哪一条法律或行政法规对农村房屋买卖做出了禁止性规定。即使有地方法规或地方政府的规章，在认定买卖行为是否有效上，也不会适用地方法规或地方政府的规章而认定买卖行为无效。因此，农村房屋是可以买卖的。但农村房屋要买卖必须具备以下条件：
(一)如果农村房屋的受让对象是同一集体经济组织的成员;
(二)受让人没有其他房产;
(三)该转让房屋建造合法，是经过批准建造的，并且该受让房屋必须符合当地规定的标准;
(四)房屋买卖应当申请并经集体经济组织批准同意。
除此之外的其他情况，农村房屋原则上是不可以买卖的，比如城镇居民因为不是集体经济组织内部成员，是不允许购买农村房屋的。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 最新农村房屋买卖合同怎么写，农村的房屋买卖主体只能是同一经济，集体经济组织的成员，并且双方要经过宅基地审批的一个手续，因此，与其他房屋买卖合同相比，农村房屋的买卖合同，要明确购买的一个主体，如果购买者不是本村的村民，仍然要进行农村房屋进行买卖，要在合同中明确约定双方的权利义务，可以对房屋的使用权进行约定，避免以后因此产生纠纷。合同中一般会包括以下主要条款：
合同约定双方当事人的个人信息、房屋的具体信息、房屋的价格以及付款时间的约定、交房期限、违约责任以及合同双方认为应当约定的其他事项等。根据双方在实际交易中的具体事宜，可以相应的增加或减少条款，但是一般合同的标的、金额、期限、违约责任等条款至关重要，一般都需要保留。

[律师回复] 您好，关于农村房屋买卖纠纷有哪些这个问题，我的解答如下,
1、卖方的纠纷
卖方的纠纷多表现为：卖方没有房屋权属证明，以较低的价格将其农房出卖给非本集体经济组织成员，如城镇居民，但随着房价的飞速上涨，利益的驱动使卖方不甘于当时的价格而试图收回房屋再次获利。因此，卖方常以违反《》第52条之规定为由，即违反法律、行政法规之强制性规定的合同为无效合同，请求确认无效。
2、买方的纠纷
买方的纠纷具体来说为：由于农村房屋不具有产权证，或仅有乡镇产权，因此，在买卖合同签订后，买方是无法办理房屋产权过户登记或在合同约定的期限内取得房屋产权的。加之，目前一些政策性文件禁止向城镇居民出售农村房屋，于是买方便至，要求确认买卖合同无效，由卖方返还购房款，或请求卖方支付相应的违约金等。
3、其他与农房买卖有关的纠纷
此类纠纷并不直接表现为买卖合同纠纷。例如，农房联建一般是农民出地，他人出资来共同修建房屋，修好的房屋由双方协商进行适当分配。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 宅基地不可买卖。根据《土地管理法》
第二条中华人民共和国实行土地的公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地的所有权属于农村农民集体成员所有。扩展资料：根据《物权法》
第十三章　宅基地使用权
第一百五十二条　宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。　　第一百五十三条　宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。　　第一百五十四条　宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。　　第一百五十五条　已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 农村房屋买卖合同
甲方(卖方)：身份证号：
乙方(买方)：身份证号：
一、甲方自愿将坐落在市镇村号(自建住宅)的房屋，东至南至西至北至建筑面积平方米，出售给乙方。
二、甲、乙双方议定的上述房屋成交价格为人民币(大写)共万仟佰元(小写元)，乙方在年月日前，一次付给甲方。
三、双方同意于年月日由甲方将上述房屋交付给乙方所有。
四、甲方保证上述房屋产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷，由甲方责任。甲方应协助乙方办好过户手续。
五、办理房屋过户手续所缴纳的税费，由方负担。
六、本协议经双方盖章后，经房地产交易主管机关审核后，上述房屋产权归乙方所有。
七、甲、乙双方同意上述协议，各无异议，不得反悔。
八、本协议一式三份，甲、乙、中证人各执一份。
甲方(签字)：章
乙方(签字)：章
中证人(签字)：章
年月日

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 农村房屋买卖合同如何办理过户，农村房屋过户是有条件的，必须双方户口都在同一个村，且不属于拆迁范围以内的农村房屋才可以办理过户手续，买卖合同签订后，双方持相关证件到所属行政管理部门办理即可。如果房屋有土地证、产权证等相关手续，那么房屋过户就需要委托测绘配图，评估，缴税，填表，交验书证，受理登记，权属审核，交费领证。所需要的证件有土地使用权证房屋所有权证、买卖契约、税票等，买卖双方须持本人身份证件亲自办理登记。有些地区是不给农村房屋买卖办理过户手续，比如北京，在这种情况下只能签订房屋买卖合同，依据房屋买卖来主张自己的权利。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 宅基地不可买卖。根据《土地管理法》
第二条中华人民共和国实行土地的公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地的所有权属于农村农民集体成员所有。扩展资料：根据《物权法》
第十三章　宅基地使用权
第一百五十二条　宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。　　第一百五十三条　宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。　　第一百五十四条　宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。　　第一百五十五条　已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 对于农村房屋买卖合同，至今也没有任何一条法律或行政法规禁止农村房屋的买卖，也没有哪一条法律或行政法规对农村房屋买卖做出了禁止性规定。即使有地方法规或地方政府的规章，在认定买卖行为是否有效上，也不会适用地方法规或地方政府的规章而认定买卖行为无效。因此，农村房屋是可以买卖的。但农村房屋要买卖必须具备以下条件：
(一)如果农村房屋的受让对象是同一集体经济组织的成员;
(二)受让人没有其他房产;
(三)该转让房屋建造合法，是经过批准建造的，并且该受让房屋必须符合当地规定的标准;
(四)房屋买卖应当申请并经集体经济组织批准同意。
除此之外的其他情况，农村房屋原则上是不可以买卖的，比如城镇居民因为不是集体经济组织内部成员，是不允许购买农村房屋的。