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依据合同相对性原则,承包人一般只能向其合同相对方即发包人(承租人)主张权利,因此发包人(承租人)与建筑物所有权人签订租赁合同租赁该建筑物后,以自己的名义对外签订施工合同,承包人主张工程款的,应当以施工合同的发包人为被告提起诉讼。如果发包人下落不明或丧失支付能力,且建筑物所有权人与发包人之间的租赁合同已经终止,承包人可以不当得利为由,以建筑物所有权人为被告主张权利,建筑物所有权人在其实际受益范围内承担赔偿责任。
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