房屋买卖语音解答

延期交房违约金的标准在法律上是没有一个具体的数额标准的。在没有约定延期交房赔偿金的情况下，按照最高人民法院的司法解释，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。如果消费者要求退房，也可以按照已交房款乘以同期银行贷款利率及延期交房时间来计算赔偿。

房地产不得买卖转让的情形，在法律上是有比较明确的规定的。根据法律规定以出让方式取得的土地使用权，没有按照合同约定支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;没有按照土地使用权出让合同约定的期限和条件投资开发土地的;司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。

楼顶广告牌的设置权归谁主要应看楼顶的所有权归谁所有。《商品房买卖合同》(示范文本)中就有关于外墙面及楼顶使用权的约定，不同的约定内容，有不同的法律后果。

具体分两种情况：

第一，如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归全体业主共有，那么开发商要想在屋顶或其他的外墙面安装广告牌就必须要经过全体业主及与业主委员会同意。

第二，如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归开发商所有，开发商安装广告牌就不需要经过业主及业主委员会同意。不管是上述哪种情况，物业管理公司都对楼顶及外墙面不享有所有权，没有权利擅自允许他人进行利用。

意向金是购买房屋的意向。根据合同约定审查意向金的性质，双方可以协商解决，如协商不成，可通过诉讼等法律途径解决。

在买方有购买意向后，委托中介公司以书面形式确定下来，并支付一定金额的意向金。但往往中介公司会将意向金约定为附条件的定金，当卖方同意买方的购买条件时，意向金就会转化为定金，如果此时双方任何一方违约，就会适用“定金罚则”，买方如果不按照协议履行，则支付的意向金因为已转化为定金所以卖方不退。

目前我国公有住房买卖有很多限制条件，但是目前尚没有一般性规定。从实践中的情况来看，公有房屋的买卖，买卖双方必须持有房屋所在地城市人民政府规定的证明文件。任何单位或个人不得擅自买卖公有住房。公有房屋买卖时，应当根据国家规定进行房地产价格评估。公有房屋买卖必须经过交易审核后，才可办理所有权登记。出售公有房屋所得价款应当按照国家规定使用。出售公有房屋时，承租人有优先购买权。公有房屋出售给外国人的，应当符合涉外房屋买卖的有关规定。