二手房买卖合同约定不明怎么办，二手房买卖应注意什么

一、二手房买卖合同约定不明怎么办合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。根据二手房买卖的交易惯例，首期款监管的单位一般都是买方贷款银行，只有业主红本在手的情况下，才有可能在国土局进行首期款监管。且支付首期款是买方的义务，买方应当积极联系卖方进行协商，而不是在收到卖方的《履约催促函》后仍置之不理。买方的行为显然是交易不能履行的主要原因，应当承担合同约定的违约责任。在二手房买卖合同中，由于涉及的问题比较多，买卖双方经常会忽视一些条款的约定或者约定不明确。例如，在签订合同时约定交易产生的税费由买方承担，但是在合同履行中，由于税费政策的调整，多出一笔营业税。此时，卖方认为既然约定了由买方承担全部税费，那么该笔费用就应当由买方承担，但是买方则认为这笔税费是新出政策，应当按照国土局的规定由卖方来承担，且之前约定承担全部税费是在没有此笔税费的基础上，现在要求由买方承担，显然是不公平、不合理的。再例如现在闹的沸沸扬扬的银行贷款政策的调整，导致之前签订的很多房产买卖合同，由于无法得到银行贷款而不能继续履行。由于合同约定的交易方式为银行按揭，对于贷款政策调整导致无法按揭的情形没有约定，已经成为现在二手房买卖中最常见的纠纷。根据合同法，约定不明的时候，按照合同有关条款或者交易习惯确定。但是二手房买卖的交易惯例在司法实践中仍未能得到认可，判决不公的现象屡有存在。因此，笔者建议，在房产买卖合同中，一定要将方方面面考虑周全，进行书面约定，不要想当然的认为这是大家都知道的规矩，不需要约定。一旦发生纠纷，不但损害买卖双方的利益，中介方也因促成约定不明的合同被双方责怪，无法收取报酬。
二、二手房买卖应注意什么（
1）房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。（
2）房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。（
3）交易房屋是否在租有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。（
4）土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。（
5）物管费用是否拖欠有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。（
6）中介公司是否违规有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。（
7）合同约定是否明确二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑