如何避免房屋租赁合同中因计租面积差异引发的纠纷？

作为产权人将其名下的属于旧厂房改造项目对外出租，由于属旧房改造，尚未办理好产权证明，因此目前没有具有认证资格的房屋测绘证明。而计租面积又关系到未来租户所缴付的租金、供暖、物业等一系列费用。为避免日后发生纠纷，又不至于令租户产生反感情绪，希望本律师能从专业的角度对于计租面积给予建议。刘茹洁律师针对上述问题作出如下答复：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。根据上述司法解释：商品房买卖过程中，如开发商交付面积与合同约定面积不符的，如果合同有明确处理方式约定的，则从合同约定；如合同没有约定或约定不明的，则按照
（一）和
（二）3%误差范围的标准来进行处理。也就是说当两个面积存在误差时，首先还是看合同中是否有明确的处理约定。据此，我们认为：出租人房屋出租的行为同样可以参照适用上述规定，即在租赁合同中明确约定合同约定面积与实际交付面积存在误差时的处理方式，比如可以约定：计租面积是指该房屋的建筑面积，包括套内建筑面积及分摊的共用建筑面积。任何与面积相关的费用计算均应以此面积为基础，任何其它方式的测量均不影响对该计租面积的确认。如租赁合同约定之计租面积与实际交付面积存在误差的，则出租人不予退还/承租人也不予多缴误差之租金数额。该约定属双方之间自愿的约定，合法有效。综上，我们建议客户可将自行测量的面积作为合同之计租面积标准，在合同中加以上述的约定。