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商业配套的土地性质是怎样认定的

帮助5人 10w+浏览 匿名 2020-09-19 新疆阿勒泰
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    您好,针对您的商业配套的土地性质是怎样认定的问题解答如下,
    一、商业配套的土地性质认定
    (1)在住宅土地权证取得之前签署的《国有土地出让合同》中,对于商业配套的约定,有以下三种情形:
    一种是采用老版的出让合同范本(国土资源部、国家工商行政管理总局2000年和2006年发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本和《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本),约定允许建造配套设施,但未明确配套的比例和范围;
    第二种情形是采用最新的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本(GF-2008-2601),对配套设施等规划经济指标有明确的约定;
    第三种情形,也是比较常见的,就是土地管理部门出让的单一住宅用地,在开发的过程中,开发单位经规划建设部门批准,建造一定比例的商业配套,待办理分割权证时,根据该商业配套的规划要求,申请相应的产权证明。
    第一种、
    第二种情形,根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》等法律法规规定,对于超出约定配套比例,或彻底改变用地性质的,需要满足两个条件,
    一是要取得出让方和市、县人民政府规划部门的同意。土地使用权出让中土地用途等出让条件的确定,根据《城市房地产管理法》规定,是由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产部门共同拟定方案,按照规定,报经有批准权的人民政府批准的。它要考虑城市规划、土地利用政策等多方面因素,它一经确定便具有法律效力,而不能随意变更。
    二是按市场价补缴土地出让金。在土地使用权人改变土地用途的申请被有关部门批准后,要按变更后的土地用途,以变更时的土地市场价格补缴相应的土地使用权出让金。
    也就是说,对于擅自超规划要求或改变土地用途的现象,一般是通过补办出让手续,补交出让金,也就是通常所说的“补地价”的方式解决。
    但是,这并不能解决:在约定范围内的土地性质界定问题,也不能解决上述
    第三种情形所牵涉到的规划认可但土地权属归类的问题。
    (2)住宅区配套公共建筑(简称“配套公建”),指开发商按照国家及地方有关规定在住宅区土地范围内与商品住宅配套修建的各种公用建筑,一般包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理及其他八类公用建筑,但各住宅区具体配建项目因住宅区情况的不同会有所区别。
    配套公建的修建,为业主居住提供了各项便利条件,提升了楼盘的吸引力,是业主与开发商关注的一个焦点。随着配套公建的修建,其产权归属问题也随之产生。由于此问题关系到开发商与全体业主双方的重大利益,现行有关规定又非常零散、模糊,导致适用法律疑难,开发商与业主往往各执一词,争议由此产生。
    我们在此无意于深入探讨配套公建的产权归属,一般而言:国有土地使用权出让合同、商品房买卖合同有具体约定的,按约定执行。国有土地使用权出让合同对于开发商及业主均具备法律约束力。如果出让合同约定受让人应配套修建某些配套公建并明确其产权归属的,或商品房买卖合同约定了某些配套公建的产权归属的,则按约定执行。如果商品房买卖合同约定某些配套公建被列入公用建筑面积分摊范围,则其产权归全体业主。上述情形外,属于商品住宅从属物的,其产权随商品住宅产权一并转移于全体业主。配套公建的产权原则上归开发商。
    (3)因此,开发商在销售中所涉及的配套商业设施,规划部门在审批中注明该项目为配套商业设施,国土房管部门根据规划局明确兼容配套面积及建设部门综合验收的结果,可以做以下处理:属出让住宅土地,按已批准的用地功能发“配套商业”功能证,土地使用年限仍按批准的使用年限不变;若为搭建临时商业设施(临时建筑),须到国土部门办理临时用地手续,再到规划部门办理报建手续。
    综上所述,住宅项目开发中涉及到的商业配套用地,有三种解决途径:
    一是对未按规划要求建造的,通过“补地价”,改变原有土地性质加以合法化;
    二是在规划允许范围内的商业配套,其土地仍然按照原批准的住宅土地性质和出让年限进行登记,并辅以“配套商业”功能证;
    三是临时商业设施的土地,通过交纳年租金、临时用地费的形式,办理《临时用地使用证》。
    二、对开发商销售住宅项目商业配套及其权属登记时的几点法律建议
    在“补地价”时的补办出让手续时,需要根据情况“争取”合适的土地用途
    2001年8月21日国土资发[2001]255号《全国土地分类(试行)》,对于商业类土地,有两种分类方式,一种是“商服用地”(商业用地、金融保险用地、餐饮旅馆业用地、其他商服用地);但还有一种用地性质是住宅用地中的“城镇混合住宅用地”(指城镇居民以居住为主的住宅与工业或商业等混合用地)。
    应该说,这种分类方式非常混乱,是法律设置上的一个漏洞,实务中我们意识到,商服用地的地价基础很高,此类性质土地的建筑物,其销售价格相对也高,在涉及拆迁、转让时不会有很大的价格风险。而城镇混合住宅用地,属住宅用地范畴,法定最高使用年限为70年,但是其土地价格一般是介于单一住宅土地和商服土地价格之间,偏向于住宅价格,应此较低,而且在涉及转让、拆迁时,在转让底价和拆迁补偿价的谈判上,不存在优势。
    因此,开发企业需要根据市场状况、项目的住宅商业比例、销售现状,对通过补办出让手续获取的商业配套土地灵活处理。实际中,有些操作高明的出让手续,通过性质的把握,能够达到:补缴很少一笔费用或不交费用而实现用途改变的目的。
    为什么说要“争取”呢?原因有二,一是现行法律对此类情况无明确规范依据,行政管理部门处理的依据性不强,一般会比较尊重原受让人的意见;二是在房地产市场发展的今天,政府的管理目的以规范为主,处理处罚为辅,对于合理的申请和要求,在尊重现实的基础上,也会予以考虑。
    合理利用行政部门在规划管理和土地资源管理方面的政策衔接空间
    全文
    6 2020-09-19
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土地承包合同性质
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洗钱罪自洗认定多少钱一个
[律师回复] 解析:
无论涉案金额大小,洗钱行为都将被视为犯罪。在我国司法实践中,对洗钱犯罪的认定并不以金额作为主要判定依据。换言之,若某一行为满足了洗钱罪的严格犯罪构成要件,便可依法认定为洗钱罪行,并依照相关法律法规进行判罚。洗钱罪是针对那些明知属于毒品犯罪、黑社会性质组织犯罪、恐怖活动犯罪、走私犯罪、贪污贿赂犯罪、破坏金融管理秩序犯罪以及金融诈骗犯罪所获得的非法收入及其孳息,仍试图通过各种手段来掩饰、隐瞒其真实来源及财产性质的行为。
法律依据:
《刑法》第一百九十一条
【洗钱罪】明知是毒品犯罪、黑社会性质的组织犯罪、恐怖活动犯罪、走私犯罪、贪污贿赂犯罪、破坏金融管理秩序犯罪、金融诈骗犯罪的所得及其产生的收益,为掩饰、隐瞒其来源和性质,有下列行为之一的,没收实施以上犯罪的所得及其产生的收益,处五年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处洗钱数额百分之五以上百分之二十以下罚金;
情节严重的,处五年以上十年以下有期徒刑,并处洗钱数额百分之五以上百分之二十以下罚金:
(一)提供资金账户的;
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挪用资金罪最新认定条件是怎样的
[律师回复] 解析:
构成挪用资金罪所需满足以下条件:
首先,行为人必须在客观事实中充分运用其职务所赋予的权力和便利,将本单位的资金非法转移至个人用途或者外借予他人,且该金额达到一定规模,即一万元乃至三万元及以上;
其次,该行为人必须属于公司、企业或者其他相关单位的在职员工;
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最后,行为人的行为对公司、企业或者其他单位资金的使用收益权造成了侵害,犯罪对象为本单位的合法财产。
法律依据:
《刑法》第二百七十二条
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公司、企业或者其他单位的工作人员,利用职务上的便利,挪用本单位资金归个人使用或者借贷给他人,数额较大、超过三个月未还的,或者虽未超过三个月,但数额较大、进行营利活动的,或者进行非法活动的,处三年以下有期徒刑或者拘役;挪用本单位资金数额巨大的,或者数额较大不退还的,处三年以上十年以下有期徒刑。国有公司、企业或者其他国有单位中从事公务的人员和国有公司、企业或者其他国有单位委派到非国有公司、企业以及其他单位从事公务的人员有前款行为的,依照本法第三百八十四条的规定定罪处罚。
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商品房土地使用权50年是什么性质的?
商品房土地使用权50年一般应当是商业性质的公寓房,土地使用性质为综合用地。房屋所有权是永久的,没有期限限制,只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有,而土地使用权是有期限的,住宅用地产权为70年,工业、科教文卫体综合类用地产权为50年,商业、旅游、娱乐用地产权为40年。
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诽谤罪法院怎么认定轻伤
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对于轻微程度的诽谤罪行,若其情节尚未达到严重的地步,则可给予五天以下的拘留或处以五百元以下的罚款作为惩戒措施。
然而,如果该罪行的情节相对较为严重,那么就应当处于五天以上至十天以下的拘留,同时还可以附加处以五百元以下的罚款。关于诽谤罪的认定标准,主要包括以下几个方面:
首先,该罪行所侵害的客体是他人的人格尊严和名誉权;
其次,在犯罪的客观方面,行为人需要实施捏造并散布某种虚构的事实,这些事实足以贬损他人的人格和名誉,且情节严重;
再次,该罪行的主体通常是一般的自然人;
最后,从主观层面来看,行为人必须是故意为之,即明知自己散布的是足以损害他人名誉的虚假事实,也清楚地知道自己的行为将会导致损害他人名誉的危害后果,而且还期望这一后果的发生。
法律依据:
《刑法》第二百四十六条
【侮辱罪】【诽谤罪】以暴力或者其他方法公然侮辱他人或者捏造事实诽谤他人,情节严重的,处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利。
前款罪,告诉的才处理,但是严重危害社会秩序和国家利益的除外。
通过信息网络实施第一款规定的行为,被害人向人民法院告诉,但提供证据确有困难的,人民法院可以要求公安机关提供协助。
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多次盗窃罪的认定标准有几种
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1.在法律的框架下,必须存在两次或以上的盗窃行径且实施这些行为的时间跨度需限定在两年之内。在刑法学领域中,这被视为连续性盗窃犯罪,应对每次盗窃行为所涉金额进行累积,一旦达到相应数额便可依法追责。
2.“多次盗窃”即使未达到法律规定的定罪数额较大标准,也可能构成犯罪。
根据相关法律法规,盗窃公私财产时,如符合以下任一情况,则“数额较大”的认定标准可参照前述规定的标准降低至百分之五十:
(一)曾经因为盗窃行为而受到过刑事处罚;
(二)在过去一年里,曾因盗窃行为而受到过行政处罚;
(三)组织、操控未成年人进行盗窃活动;
(四)在自然灾害、事故灾难、社会安全事件等突发事件期间,在事件发生地实施盗窃行为;
(五)盗窃残疾人士、孤寡老人、失去劳动能力者的财产;
(六)在医院盗窃患者或其亲属的财产;
(七)盗窃用于救灾、抢险、防汛、优抚、扶贫、移民、救济的款项物资;
(八)由于盗窃行为导致严重后果的。
法律依据:
《刑法》第二百六十四条
【盗窃罪】盗窃公私财物,数额较大的,或者多次盗窃、入户盗窃、携带凶器盗窃、扒窃的,处三年以下有期徒刑、拘役或者管制,并处或者单处罚金;
数额巨大或者有其他严重情节的,处三年以上十年以下有期徒刑,并处罚金;
数额特别巨大或者有其他特别严重情节的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处罚金或者没收财产。
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诽谤罪主观认定有何规定
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关于诽谤的认定,其标准主要由以下四个关键要素组成:
首先,本罪的客体要件与侮辱罪相同,都是对他人人格尊严和名誉权的侵害;
其次,从客观层面来看,诽谤罪表现为行为人实施了制造并散播具有贬低他人人格、损害名誉的虚假信息,且情节严重的行为;
再次,以达到刑事责任年龄的、具备刑事责任能力的自然人为主体。单位并非其犯罪主体;
最后,罪犯的主观方面往往是基于故意性的发布虚假言论来贬低他人人格、名誉,且这一行为必须是性质严重的才有可能构成诽谤罪。
此外,当我们实际判断某个行为是否构成诽谤罪时,还需满足以下几个条件:
首先,被诽谤的内容必须是虚假的事实,若被诽谤的内容与事实相符,那么就不符合诽谤罪的定义;
其次,必须存在散布捏造事实的行为,也就是通过口头或书面形式将捏造的事实传播给他人知晓;
再者,诽谤行为必须是针对特定的个体展开的,也就是说被诽谤的人可以被第三方明确辨识出来;
最后,诽谤行为只有达到情节严重的程度才会被视为构成诽谤罪。
法律依据:
《刑法》第二百四十六条
以暴力或者其他方法公然侮辱他人或者捏造事实诽谤他人,情节严重的,处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利。前款罪,告诉的才处理,但是严重危害社会秩序和国家利益的除外。通过信息网络实施第一款规定的行为,被害人向人民法院告诉,但提供证据确有困难的,人民法院可以要求公安机关提供协助。
构成袭警罪的认定标准是什么
[律师回复] 解析:
关于袭警罪的判定标准,主要包括以下几个要素:
首先,其侵害的客体必须是人民警察在日常工作中正常开展的执法管理活动,这是构成此类犯罪的前提条件。
其次,从客观方面来看,它的具体表现形式为使用暴力或威胁等手段来阻碍人民警察依法执行公务或者履行他们的职责,导致了严重的后果。
再次,此类犯罪的主体是基于一般的人,只要达到法定的刑事责任年龄并且具有相应的刑事责任能力,就可以成为本罪的实施者。
最后,从主观方面来看,这种犯罪行为通常是出于故意而为之。
法律依据:
《中华人民共和国刑法》第二百七十七条
以暴力、威胁方法阻碍国家机关工作人员依法执行职务的,处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者罚金。
以暴力、威胁方法阻碍全国人民代表大会和地方各级人民代表大会代表依法执行代表职务的,依照前款的规定处罚。
在自然灾害和突发事件中,以暴力、威胁方法阻碍红十字会工作人员依法履行职责的,依照第一款的规定处罚。
故意阻碍国家安全机关、公安机关依法执行国家安全工作任务,未使用暴力、威胁方法,造成严重后果的,依照第一款的规定处罚。
暴力袭击正在依法执行职务的人民警察的,处三年以下有期徒刑、拘役或者管制;使用枪支、管制刀具,或者以驾驶机动车撞击等手段,严重危及其人身安全的,处三年以上七年以下有期徒刑。
多人盗窃罪盗窃金额的认定有几种
[律师回复] 解析:
根据相关法规,对于金额较小的盗窃行为,或者是多次实施盗窃、入户盗窃、携带凶器盗窃、扒窃等行为,将面临3年以下有期徒刑、拘役或剥夺政治权利的刑罚,同时还需缴纳监狱或公安机关发出的财产罚款。而对于更大金额的盗窃或者存在更为严重情节的盗窃行为,则需要接受更严厉的惩罚,包括3年以上10年以下有期徒刑以及相应的罚金。偷东西是否必然被判决犯有盗窃罪呢?这取决于具体情况和犯罪情节。对于某些长时间进行小偷小摸行为、由于自然灾害或者贫困生活所迫而偶尔进行盗窃的人员,或者是受到威胁被迫参与盗窃活动且未获得任何赃款或仅获得少量赃款的人员,可以不被判定构成盗窃罪,但是在必要的时候,相关部门有权对其进行适当的处罚。
此外,我们应该将偷窃自己家庭成员或近亲财物的行为与社会上的盗窃犯罪行为区分开来。
根据相关法律规定,对于这类案件,通常不会按照犯罪处理;
然而,如果确实有必要追究刑事责任,在处理过程中也应当与社会上的盗窃案件有所区分。
最后,即使盗窃公私财物已经达到了“数额较大”的标准,但如果情节轻微并且符合以下任一条件,就可能不被视为犯罪:
1.年龄在16岁至18岁之间的未成年人实施了盗窃行为;
2.所有赃物均已归还或赔偿;
3.主动向警方自首;
4.被胁迫参与盗窃活动,没有分得赃款或只分得少量赃款;
5.其他情节轻微、危害程度较低的情况。
法律依据:
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【盗窃罪】盗窃公私财物,数额较大的,或者多次盗窃、入户盗窃、携带凶器盗窃、扒窃的,处三年以下有期徒刑、拘役或者管制,并处或者单处罚金;
数额巨大或者有其他严重情节的,处三年以上十年以下有期徒刑,并处罚金;
数额特别巨大或者有其他特别严重情节的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处罚金或者没收财产。
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法律依据:
《刑法》第二百七十七条
【妨害公务罪、袭警罪】以暴力、威胁方法阻碍国家机关工作人员依法执行职务的,处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者罚金。
以暴力、威胁方法阻碍全国人民代表大会和地方各级人民代表大会代表依法执行代表职务的,依照前款的规定处罚。
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要裁定是否触犯受贿罪,必须围绕以下四大关键要素开展深入剖析和评估:
首先,考察该罪名所侵害的客体,这是一种复合型的客体。具体来讲,第二层次的客体是指国家公职人员职务行为的廉洁性;而处于主要地位的客体则是涉及到国家机关、国有企业、事业单位以及人民团体的日常管理活动的正常运转。
其次,是对客观要件的认定。本罪在犯罪事实中表现为行为人为满足自身欲望或获取利益,从而利用职务之便,向他方索求财物,或者接受他人给予的财物并为对方谋取利益的行为。
再次,是关于主体要件的考量。本罪的犯罪主体是一类特殊人群,即国家公职人员。
最后,是对主观要件的审查。本罪在主观层面上是由故意构成的,仅有行为人出于故意实施的受贿犯罪行为才能被判定为受贿罪,而过失行为则无法构成此罪。若国家公职人员为他人谋求利益,但并无受贿意图,后者以酬谢名义将财物送至其住所,然而前者对此毫不知情,那么这种情况就不能被视为受贿行为。
法律依据:
《刑法》第三百八十五条
【受贿罪】国家工作人员利用职务上的便利,索取他人财物的,或者非法收受他人财物,为他人谋取利益的,是受贿罪。
国家工作人员在经济往来中,违反国家规定,收受各种名义的回扣、手续费,归个人所有的,以受贿论处。
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