儿子代母卖房，母亲称不知情，合同是否有效

次案情回顾：昌平区的尹成辉，为了将来儿子能上一所好的学校，尹成辉夫妻二人打算在东城区买一套学区房。2011年11月，尹成辉通过中介公司的介绍，选中了一套小两居，房主登记的是刘连红，但是房产证、户口本等手续证明均在其子张辉手中，到中介公司与尹成辉洽谈细节的也是张辉。当时，张辉说母亲刘连红年事已高，行动不便，买房子的事情已经全权委托给他来办理了，并称加俩就他这么一个孩子，让尹成辉尽管放心。因是母子关系，再者是通过中介公司介绍，尹成辉尹成辉夫妻也都实地看过房了，所以比较相信对方。2012年2月1日，张辉作为和某的代理人，与尹成辉签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：刘连红将位于东城区某小区的508号房屋出售给尹成辉，房屋总价款为220万元，合同签订当日需支付定金30万元，剩余房款190万元待过户当日一次性付清，自本合同签订之日起90日内双方共同到房屋管理部门办理房屋权属转移手续。另外，隐尹成辉尹成辉夫妻购房主要是为了让孩子上学，所以双方特别约定合同签订后两个月刘连红需将房屋内的全部户口迁出，尹成辉将儿子户口迁入，之后双方再到房管局办理过户手续；如刘连红逾期未将相关户口迁出，则按日向尹成辉支付违约金。合同签订当日，尹成辉便如约支付了30万元定金，张辉向尹成辉出具了其代母亲签名的定金收据一张。之后的两个月，尹成辉一直在等待刘连红将户口迁出，并盼着儿子的户口能早日迁进去，可是左等右等都没有消息。2012年5月15日，尹成辉通过中介公司与对方预约过户日期。可是，令尹成辉尹成辉夫妻没想到的事，对方反悔了，刘连红称卖房一事她不知情，买卖合同无效。后尹成辉多次通过中介公司协商均未果。万般无奈之下，尹成辉尹成辉夫妻带着房屋买卖合同找到了 权咨询。在靳 助下，尹成辉将刘连红诉至东城区人民 双权作为尹成辉的委托代理人出庭。判决：北京市东城区人民经过审理，认定刘连红的儿子张辉构成表见代理，买卖合同有效，判决：被告刘连红继续履行其与原告尹成辉于2011年11月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，本判决生效后20日内将位于北京市东城区某小区508号房屋过户至原告尹成辉名下，同时原告尹成辉支付被告刘连红剩余购房款190万元。被告刘连红于本判决生效后10日内支付原告尹成辉逾期迁出户口的违约金（以人民币270万为基数，按照每日万分之一的标准自2012年5月27日起至户口迁出手续办理完毕之日止）。驳回原告尹成辉的其他诉讼请求。一审判决后对方没有上诉，最终双方达成和解。刘连红将全家的户口都迁走并配合办理了房产过户手续，尹成辉也该在入学之前将儿子的户口迁入了购买的房屋内。 解析：本案是典型的因为代理权而引发的房屋买卖合同纠纷，儿子张辉究竟是否具有代理权呢 某的儿子张辉构成表见代理。据尹成辉介绍，中介公司承认当时太过相信张辉，并未让其出示刘连红的授权委托书。但是在中介公司的工作人员带着尹成辉尹成辉夫妻去看房时，刘连红就在家中，他说自己年岁大了，卖房的事情都交给儿子来处理。因此，尹成辉有理由相信张辉是具有代理权的，如果刘连红不同意儿子代为售房，就不会在尹成辉尹成辉夫妻看房时说出那番话。现在张辉突然说母亲刘连红从未给过其授权，母亲对售房一事不知情，买卖合同因不是母亲和某签字应为无效 ，通过看房过程中的所见所闻，且考虑到双方的利害关系，尹成辉有理由相信张辉是有代理权的，张辉的行为符合我国《合同法》关于表见代理的规定，该代理行为有效。根据上述分析，代理行为既然有效，那么张辉代理其母刘连红与尹成辉签订的《北京市存量房屋买卖合同》就是合法有效的。依据我国《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有约束力，各方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。本案合同签订后，尹成辉已经按照合同约定向对方支付了30万元购房定金，并已将剩余购房款全部准备好，只等出卖人将相关手续迁出，即配合办理过户手续。但是，出卖人刘连红在合同签订后，并未履行合同约定，显然在代理行为有效的前提下，代理的后果应被代理人刘连红承担，刘连红应依法按照合同约定履行相应的义务，包括将户口迁出及配合办理过户手续等。另外，房产 认为，刘连红与儿子张辉串通毁约，其行为已经构成违约，依法应承担相应的违约责任。在看房时，刘连红曾明确表示售房一事由儿子全权处理，现在因为房屋价格上涨，刘肌禒冠溉攉防圭狮氦饯连红与儿子一同反悔。刘连红称其对售房一事不知情，且合同也不是本人亲笔签名，张辉称确实没有得到过母亲的任何授权，合同应该是无效的。但事实上，中介公司的工作人员均可证明刘连红对售房一事是知情并且同意的。由此不难看出，母子二人毁约显然是有意的，二人因房价上涨，恶意毁约，其行为已经构成了违约，依据双方签订的买卖合同的相关约定，违约方应承担相应的违约责任。如果出卖人拒不履行合同，不配合办理相关手续，则尹成辉可以依法向，要求对方继续履行合同并承担相应的违约责任。同时 明，中介公司也并非没有任何过错。在交易过程中，中介公司并未认真审核张辉的代理权，没有要求其出示母亲刘连红签名的授权委托书，仅凭个人所述便轻信其具有代理权，显然中介公司是存在过错的。如果最终给买受人造成了损失，中介公司亦应承担相应的法律责任。假如张辉是背着老人偷偷将房屋给卖了，且事后母亲对此行为不予追认，那么，儿子的行为就属于典型的无权代理。依据我国《合同法》的相关规定，行为人没有代理权，以被代理人名义订立的合同，未经代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任，既由儿子来承担相应的责任。