你好,根据实践经验所得,对银行来说,土地抵押风险比较多,主要有以下几点:
一是评估风险。以土地使用权作为贷款抵押需要中介部门评估,受中介部门评估趋利性影响,往往会出现高估地价现象。如有的中介部门为了多收取评估费,故意高估地价,有的以贷款金额倒估地价,使土地抵押贷款从一开始就存在抵押值不足的信贷风险。
二是地理位置风险。目前客户到银行申请办理抵押贷款的土地,多数是处于城市规划而尚未实际开发的土地,有的地处城市边缘地带,有的虽处城市开发区,但所处地理位置偏僻。
三是规划变更风险。当前城市尚未开发的土地,在规划问题上许多地方存在较大的变更性,特别是中小市县城镇尚未开发的土地,其变更频率更高,许多商业银行贷款抵押的土地,常常因城市规划及某些布局变更。目前国家对土地政策的从紧调控、对征用土地补偿规定的调整和对部分地区工业园区的整顿及关停,陡增了部分土地抵押贷款的风险。
四是开发风险。据调查,当前开发商贷款购买的土地,除一部分无力开发形成闲置不能按期收回外,有相当部分存在投机性质,有的等待土地价高后出让,有的等待房价上涨后再开发,抵押贷款土地“长闲不用”,在少数地方形成了“圈地运动”,并使一些土地被“搁荒”。
五是回收管理风险。一些土地开发商在银行贷款取得土地使用权通过开发之后,不按约定归还银行土地抵押贷款,而是把土地抵押贷款挪作他用,重新去开发新项目。