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拆迁费非货币性补偿方式怎么办?

帮助5人 4.8w浏览 匿名 2021-03-13 广东清远
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    对于这个问题,解答如下, 对于房地产开发企业来说,谈到“拆迁补偿费”大家并不陌生,它是构成房地产企业“开发成本”的重要组成部分,也是计算土地增值税时占比重较大的扣除项目。房地产开发企业的拆迁补偿方式可归纳为两种:
    一是货币化补偿方式,房地产开发企业与被拆迁人(单位或个人)达成协议,按拆迁面积计算出补偿费,房地产开发企业依据拆迁合同、付款凭证及税务机关开具的发票,将这部分“拆迁补偿费”计入“开发成本——土地征用及拆迁补偿”;
    另一种方式是非货币性补偿方式,房地产开发企业与被拆迁人(单位或个人)达成协议,按拆迁面积返还给被拆迁人房产,超过拆迁面积部分按市价或协议价销售给被拆迁人,这就是我们通常所说的“拆一还一”补偿方式,这种补偿方式下,房地产开发企业返还给被拆迁人的房产,大多数企业在会计上一般收入处理,“拆迁补偿费”也未计入“开发成本”,在计算土地增值税时,这部分支出也没有作为“房屋开发费用”、“财政部规定的加计扣除20%”的基数。
    拆迁补偿标准专题
    拆迁费用非货币性补偿方式处理
    一、核算透析
    由于拆迁补偿协议上一般只反映拆迁及补偿的面积,而不反映其价值量,房地产开发企业在会计处理时,大多将“实物补偿方式”误解为“非货币性资产交换”,按照《企业会计准则——非货币性资产交换》的规定进行账务处理,只将收到补差部分确认收入,而对补偿给被拆迁人的房产既不确认收入,也不确认成本。
    这种处理方式表面看似合理,其实是错误地使用了会计政策,虽然少交了置换部份的营业税金及附加,但是也为企业在进行土地增值税汇算清缴时带来了很多不必要的麻烦,总觉得有很多解释不通的地方,如果税务机关强制要求补缴该部分税金的话,企业也只有吃哑巴亏如实上缴,同时也不能将该部分成本进行土地增值税的抵扣,给企业带来了巨大的经营和税务风险。
    从会计的角度,根据实质重于形式原则,就其交易的实质,这其实就是以新换旧,即房地产开发企业用新建房产换入被拆迁人的旧房产的一项交易。这项经济业务分别由“购买”和“销售”两部分组成,即房地产开发企业先从被拆迁人手中购入旧房,再将新房以相同的价格出售给被拆迁人。
    但在实际操作过程中,将会出现无法确定其计量价格,使得不具备可操作性而成为一个无法解决的问题。从税法的角度,非货币性补偿形式下,返还给被拆迁人的房产应按“成本价”确认“计税收入”,缴纳营业税金及附加。
    从这一点看,要取得这个计量价格必须等到项目完工清算后才能得出,从时间上看,这是不现实的问题,但我们可以在实际业务发生时,根据本公司上一年完工实际已销售房产的平均成本作依据先进行账务处理,等该项目完工清算时再根据实际成本进行相应地调整,这样这个问题就可以迎刃而解了。
    二、计量价格的确定
    由于项目完工时实际发生的成本里面包括拆迁时暂估入账的部分成本,这样构成项目的成本(暂估入账部分成本)成为一个循环,导致不能得出真实的计量价格,但可以采用以下几种方式来确定完工时较为接近真实成本的计量价格。
    全文
    10 2021-03-13
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股东以非货币形式出资有哪些要求
对非货币财产出资必须具备以下三个条件,缺一不可:1、必须进行评估作价。2、必须可以依法转让。3、必须依法办理财产权的转移手续,否则存在出资瑕疵的风险。因未在约定期限内完成产权过户而给公司造成损失的,应当承担赔偿责任。对于股东以非货币形式出资有哪些要求的问题,下文将做详细解答。
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以非货币方式增加注册资本的方式有哪些?
以非货币方式增加注册资本的方式一般有土地使用权、专利著作权等,但一般需要经过专业的资产评估,并按照规定的比例来进行出资,否则可能导致违反相关程序和规定,具体情况应当结合实际而定。
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一次性受贿罪立案标准怎么规定
[律师回复] 解析:
关于受贿罪的相关立案标准如下所述:
首先,受贿金额若超过三万元人民币,则需进行立案调查;
其次,若贪污行为涉及到特定款项或物资(如救灾、抢险、防汛、优抚、扶贫、移民、救济、防疫、社会捐助等),即便贪污额未达到三万元人民币,也应予以立案处理;
再者,如果贪污金额在一万元人民币以上且不满三万元,但该行为人曾因故意犯罪而受到过刑事追究,同样需要立案调查;
最后,符合上述条件之外的其他情况,亦可作为立案依据。
法律依据:
《最高人民法院、最高人民检察院关于办理贪污贿赂刑事案件适用法律若干问题的解释》第一条
贪污或者受贿数额在三万元以上不满二十万元的,应当认定为刑法第三百八十三条第一款规定的“数额较大”,依法判处三年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金。
贪污数额在一万元以上不满三万元,具有下列情形之一的,应当认定为刑法第三百八十三条第一款规定的“其他较重情节”,依法判处三年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金:
(一)贪污救灾、抢险、防汛、优抚、扶贫、移民、救济、防疫、社会捐助等特定款物的;
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非货币性资产投资公司法律依据有哪些?
非货币性资产,指货币性资产以外的资产,包括存货、固定资产、无形资产、股权投资以及不准备持有至到期的债券投资等。非货币性资产有别于货币性资产的最基本特征是,其在将来为企业带来的经济利益,即货币金额是不固定的或不可确定的。
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网络诈骗罪和非法集资一样吗
[律师回复] 解析:
网络诈骗犯罪,实则为诈骗罪的一种特殊形式,之所以将其称为“网络诈骗”,乃是因为犯罪分子利用了互联网这一媒介进行诈骗活动,相较于传统的诈骗方式而言,其更具有隐蔽性和便捷性。
然而,无论形式如何多样化,网络诈骗的本质依然是以非法占有为目的,针对某一特定的受害者或者单位展开诈骗活动,从而攫取他们的财产。
相比之下,集资诈骗罪的犯罪对象则更为广泛,它涉及到众多不特定的人群所筹集的用于投资、盈利的资金,这些资金不仅包括货币,还涵盖了各种实物资产。
法律依据:
《中华人民共和国刑法》第一百九十二条
【集资诈骗罪】以非法占有为目的,使用诈骗方法非法集资,数额较大的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金;
数额巨大或者有其他严重情节的,处七年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处罚金或者没收财产。
单位犯前款罪的,对单位判处罚金,并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依照前款的规定处罚。
第二百六十六条
【诈骗罪】诈骗公私财物,数额较大的,处三年以下有期徒刑、拘役或者管制,并处或者单处罚金;
数额巨大或者有其他严重情节的,处三年以上十年以下有期徒刑,并处罚金;
数额特别巨大或者有其他特别严重情节的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处罚金或者没收财产。
本法另有规定的,依照规定。
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公司法非货币出资办理的方式有哪些?
公司法规定的非货币出资方式包括:债权出资、设定担保的财产出资、无权处分的财产出资、土地使用权的部分年限出资。非货币出资方式种类较多,在市场上的争议很多。在司法的实践过程中容易造成紊乱,因此这些方式越来越少被大众使用。
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非法拘禁罪期是多久
[律师回复] 解析:
根据中国法律法规的明确规定,刑事案件的审判过程中,存在着一般期限与延长期间这两个主要阶段。
具体而言,1、普通刑事拘留的最长时长为自被羁押者进入看守所之日起的一至十四个自然日。
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如果申请得到了上级检察机构的核准,则当事人将面临逮捕;
反之,若未获得核准,则当事人将被释放或者变更羁押方式。
2、延长期间的刑事拘留时长为三十七个自然日,其中,由检察院进行核准的时间为七个自然日。
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法律依据:
《中华人民共和国刑事诉讼法》第九十一条
公安机关对被拘留的人,认为需要逮捕的,应当在拘留后的三日以内,提请人民检察院审查批准。
在特殊情况下,提请审查批准的时间可以延长一日至四日。
对于流窜作案、多次作案、结伙作案的重大嫌疑分子,提请审查批准的时间可以延长至三十日。
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对于需要继续侦查,并且符合取保候审、监视居住条件的,依法取保候审或者监视居住。
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非吸罪和传销罪哪个重
[律师回复] 解析:
非法集资与传销两者之间存在着显著的差异性,主要体现在以下几个方面:
第一,诈骗手法各异。
非法集资行为往往涉及运用欺骗的手段来筹集资金,涉嫌违反相关法律法规。
然而,传销行为的本质则在于组织者在获取非法财富的过程中,利用发展下线、要求支付费用作为入会籍条件等方式来进行操作。
第二,采取的行为方式不同。
非法集资通常是一种个人行为,而传销则往往表现出较为严密的组组织结构和管理模式。
第三,受骗对象有所区分。
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综上所述,非法集资与传销虽然都涉及到非法获取财富的问题,但其具体的运作方式和涉及范围却有着明显的区别。
法律依据:
《刑法》第一百七十六条
非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款,扰乱金融秩序的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金;
数额巨大或者有其他严重情节的,处三年以上十年以下有期徒刑,并处罚金;
数额特别巨大或者有其他特别严重情节的,处十年以上有期徒刑,并处罚金。
单位犯前款罪的,对单位判处罚金,并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依照前款的规定处罚。
有前两款行为,在提起公诉前积极退赃退赔,减少损害结果发生的,可以从轻或者减轻处罚。
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货币出资方式有哪些?
第一,货币。设立公司必然需要一定数量的流动资金。以支付创建公司时的开支和启动公司运营。因此,股东可以用货币出资。第二,实物。实物出资一般是以机器设备、原料、零部件、货物、建筑物和厂房等作为出资。
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拘留是否是非法拘禁罪
[律师回复] 解析:
非法拘禁与违法拘留之间的差异主要表现在以下几个方面:
首先,从行为主体来看,非法拘禁的实施者并未作出明确限制,然而,若该行为涉及到犯罪问题,则需满足行为人年龄已达十六周岁这一条件;
而违法拘留作为国家机关及相应机构工作人员违反相关法律法规所采取的行动,其主体必然为上述特定人群。
其次,就行为内容而言,非法拘禁通常指的是以非法手段扣押他人或以其他方式剥夺他人人身自由的行为;
而违法拘留则是在违反相关法律规定的情况下,对受害人进行行政拘留、司法拘留或行政拘留等处罚措施。
最后,除此之外,两者在其他方面也存在一定的差异。
法律依据:
《刑法》第二百三十八条
【非法拘禁罪】非法拘禁他人或者以其他方法非法剥夺他人人身自由的,处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利。具有殴打、侮辱情节的,从重处罚。
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使用暴力致人伤残、死亡的,依照本法第二百三十四条【故意伤害罪】、第二百三十二条【故意杀人罪】的规定定罪处罚。
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