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二手房交易需要注意哪些事项

帮助5人 4.7w浏览 匿名 2021-03-31 黑龙江鹤岗
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    法律咨询顾问
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    您好,对于您提出的问题,我的解答是, 二手房交易流程中需要注意的事事项
    (一)交易前
    1、精心挑选诚信中介
    如果交易通过中介公司完成,必须选一家资信可靠的中介公司是保证安全的前提。看中介公司的营业执照和业务范围。可选择经验丰富、诚信可靠的中介业务员办理,但在签订二手房买卖合同时必须要求经纪人到场,并核对他的经纪证号。
    2、审查房屋权属状况
    下家要对房屋的权属状况有所了解。看房产证上的产权人与上家的身份证是否一致。如果房屋属于共有产权,则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。
    3、了解房屋使用情况
    首先,一定要确保房屋的产权证是真的,而不是伪造的。根据房屋产证,下家可以了解到房屋建筑面积大小、房屋用途是办公还是居住等内容。可到房屋所在地的房地产交易部门查到房屋有无被司法机关或依法查封或以其他形式限制权利,是否已设定抵押。
    4、实地查看房屋质量
    下家除了向房屋左邻右舍、小区物业公司询问房屋是否作过大修或质量问题外,还应实地查看房屋质量。是否有私自搭建违章建筑的情况,观察房屋的内部结构,检查屋内水、电、煤等设施是否完好等。
    (二)交易中
    1、明确中介收定性质
    定金纠纷占二手房交易纠纷的比例较高。若下家把定金交给中介公司,一定要明确中介公司收取定金的性质是代收,还是转交。为防止上家收了定金之后提高房屋总价,上下家要在书面的定金协议中对购房合同的主要条款达成一致意见,这样下家就会有保障。
    2、上下家当面谈合同
    在达成交易意向后,上下家要对交易中应发生的税费有所了解,防止极少数业务员或中介公司借各种名目乱收费。在交易过程中,上下家不要擅自与业务员签订买卖协议,避免业务员将公司业务转化为个人业务,使得上下家无法享受中介公司的担保。在签订二手房买卖合同时,上下家一定要坐下来当面谈好房价、过户时间等条款。
    3、签合同注意五条款
    (1)权属条款。
    主要是审查房屋的权属状况,如有无共有人或房屋有无抵押等权利限制。
    (2)房价与佣金条款。
    如二手房买卖通过中介公司,则明确委托价格、服务内容和佣金数额。
    (3)房款支付条款。
    二手房买卖一般不能实现“一手交钱,一手交房”,因此对付款方式进行审查就非常必要。一般来说,付款要和双方的交易步骤衔接。除付定金外,房款一般分三笔付清,签约时的首付款,拿到交易过户受理单时付一笔,产证出来及交房后付尾款。此外,上下家还可以通过第三方,如中介公司、银行、律师事务所等进行房款监管。
    (4)交房条款。
    主要是对有关交房条款的审查,其中包括交房时间、交房条件、交房标志等。交房条件一般包括下家付清房款,上家迁出户口、付清物业及水电煤有线等费用,上下家维修金结清。
    (5)违约救济条款,主要是对上下家违约责任及救济途径的审查。
    新版买卖合同倾向于鼓励市民通过仲裁这一途径来解决纠纷。由于仲裁是一审终审制,有利于提高解决纠纷的效率。当然,上下家也可以选择通过来解决纠纷。
    (三)交易后
    二手房交易结束后,上下家往往为水、电、煤的费用,户口的迁移等发生纷争。要扫除这些后遗症,上下家应注意下面几个问题:
    1、结清水表账单。
    按自来水公司的规定,不论是谁使用的,凡发生逾期未缴的按日加收千分之二的滞纳金,如经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户,则停止供水。因此在交房之前,下家要询问上家是否已付清水费,同时别忘了保留交房日上个月份的已缴讫水费账单收据。
    2、告知电表状况。
    按电力公司规定,凡发现私自装拆总熔丝箱和电表、私自开启封印、擅自变更计量装置等行为均属违章行为,违者按违章用电处理。因此,在房屋交接验收时,下家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等,同时保留交房日上个月份已缴讫的电费帐单收据。
    3、协助煤气过户。
    按照燃气公司的规定,上下家必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施费,以及双方的身份证、上家在交房日前一个月已缴讫的煤气费账单,一起到燃气部门办理过户手续。对于没有约定或约定不清的,燃气部门将拒绝办理。
    4、结清电话费。
    有的家庭已经安装了多门电话线路,下家就要仔细问清楚,并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路,是普通电话线还是ISDN电话线,转让价是否包含电话线。
    5、协助有线电视过户。
    在房屋交接时下家可要求上家提交交房日上月的有线电视费收据凭证,以及有线电视凭证。下家凭上述两样资料和新的房地产权证,即可到房屋所在地的街道有线电视站办理过户手续。
    6、结算维修基金。
    按照房地产管理部门的规定,住宅转让时,维修基金账户中剩余部分的款额是不予退还的,其中上家缴纳的剩余部分,由物业管理企业提供证明,凭《商品住宅维修基金结算交割单》可向下家收取,同时维修基金的所有人更名为下家。
    7、迁移户口。
    下家在房屋交接日前一天可到房屋所在地的警署查阅上家的户口是否已经迁出。如果上家户口要在交房后才可迁出,则下家一定要与上家就此问题约定清楚。
    全文
    8 2021-03-31
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二手房交易注意事项
购买二手房注意事项:第一,注意查看出卖方的证件。第二,注意房屋的产权状态。第三,注意房屋的抵押状态。第四,注意房屋的出租状态。第五,注意房屋的性质。
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房产纠纷
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购买二手房交易注意事项
1、房屋产权性质。2、房屋手续是否齐全。3、明确的成交价格和税费责任。4、双方的付款时间和方式。5、明确房产是否存在抵押、租赁或被司法机关查封等问题。(6)物业费、水、电、燃气、暖气等费用是否交清楚。(7)明确是否涉及他人的户口有没有迁出。(8)明确双方的违约责任。
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二手房交易应该注意事项
购买二手房注意事项:第一,注意查看出卖方的证件。第二,注意房屋的产权状态。第三,注意房屋的抵押状态。第四,注意房屋的出租状态。第五,注意房屋的性质。
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房产纠纷
不易发现的盗窃罪有哪些
[律师回复] 解析:
盗窃罪所具备的特性主要包括以下几个方面:
首先,该罪行侵犯的客体为公私财产的所有权;
其次,其侵害的目标则是国家、集体或个人所有的财富;
最后,从客观方面来看,盗窃罪的行为人实施了秘密窃取数额较大的公私财物的行为,或者虽然窃取的数额并非巨大,但是曾经多次进行此类行为。
值得注意的是,这里所说的“秘密窃取”,通常是指行为人采取自认为不会被他人察觉的方式来获取财物。而“多次盗窃”,则是指在一年之内,行为人进入他人住所或者在公共场所进行盗窃的次数超过三次以上,应当被视为“多次盗窃”。
在犯罪主体方面,大多数情况下,盗窃罪的实施者都是一般的自然人。
然而,在某些特殊情况下,具有某种特定身份的人如果实施了与其身份相关的盗窃行为,同样可能会触犯盗窃罪。例如,根据我国《刑法》的相关规定,邮电工作人员如果私自拆开邮件并窃取其中的财物,将按照盗窃罪论处。
至于主观方面,盗窃罪只能由直接故意构成,且必须具有非法占有他人财物的意图。
法律依据:
《刑法》第二百六十四条
【盗窃罪】盗窃公私财物,数额较大的,或者多次盗窃、入户盗窃、携带凶器盗窃、扒窃的,处三年以下有期徒刑、拘役或者管制,并处或者单处罚金;
数额巨大或者有其他严重情节的,处三年以上十年以下有期徒刑,并处罚金;
数额特别巨大或者有其他特别严重情节的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处罚金或者没收财产。
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广州二手房交易注意事项
1、申请受理。1、申请人提交资料。2、初审。1、申办材料齐全、真实、规范、有效。2、权属清楚。3、其他相关资料符合规定。3、审定。
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房产纠纷
受贿罪必须有请托事项吗
[律师回复] 解析:
若存在以下任何一种情况,便应被判定为"为他人谋取利益",而在行为构成犯罪的情况下,依法应当按照刑法中有关受贿犯罪的相关条款进行定罪量刑:
(一)实际或承诺为他人争取到某些实质性的利益;
(二)明明知道他人提出了具体的请求或委托事项;
(三)尽管在履行职务之时并没有接受到他人的请求,然而事后却因为履行职务这一事由而收取了他人所赠送的礼物或财物。对于担任公职的人员来说,如果从他们的下属,尤其是存在上下级关系的下属,或者与他们存在行政管理关系的被管理人员那里索取或收受的财物价值超过了三万元人民币,并且这种行为可能会对其职权行使产生影响的话,那么就可以视为他们已经做出了为他人谋取利益的承诺。无论他们是否真的为他人谋取到了利益,也无论他们为他人谋取的利益是否得到了实现,都不会影响到受贿罪的认定。
法律依据:
《刑法》第三百八十五条
【受贿罪】国家工作人员利用职务上的便利,索取他人财物的,或者非法收受他人财物,为他人谋取利益的,是受贿罪。
国家工作人员在经济往来中,违反国家规定,收受各种名义的回扣、手续费,归个人所有的,以受贿论处。
快速解决“刑事辩护”问题
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盗窃罪判过二次追诉怎么办
[律师回复] 解析:
在第二审人民法院,当审理针对不服第一审判决的上诉与抗诉案件时,其应当根据以下情况进行不同的处理:
首先,若原判决认定事实准确无误并合理运用了相关法律,同时量刑恰当适度,那么就应当裁定驳回上诉或抗诉,以维护原有的判决结果。
其次,如果原判决在事实认定方面并无错误,然而在适用法律上存在偏差,亦或是量刑不够公正的话,那么应当予以改判。
再次,如果原判决在事实认定上存在模糊不清或证据不足的问题,那么在查清事实真相之后,可以进行相应的改判。
最后,如果原审人民法院依据上述第三种情况将案件发回重审,并且在作出判决之后,被告人提出上诉或者人民检察院提出抗诉,那么第二审人民法院应当依法作出判决或裁定,而不能再次发回原审人民法院重新审判。
此外,第二审人民法院在审理被告人或其法定代理人、辩护人、近亲属提起上诉的案件时,不得加重被告人的刑罚。同样地,第二审人民法院发回原审人民法院重新审判的案件,除非出现新的犯罪事实,且人民检察院补充起诉的情况下,原审人民法院也不得加重被告人的刑罚。
法律依据:
《刑法》第二百六十四条
【盗窃罪】盗窃公私财物,数额较大的,或者多次盗窃、入户盗窃、携带凶器盗窃、扒窃的,处三年以下有期徒刑、拘役或者管制,并处或者单处罚金;
数额巨大或者有其他严重情节的,处三年以上十年以下有期徒刑,并处罚金;
数额特别巨大或者有其他特别严重情节的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处罚金或者没收财产。
涉嫌强奸罪简易程序最多判多久
[律师回复] 解析:
1.依据我国现行刑法典规定,以暴力、胁迫或其他手段强奸妇女的行为,依法将被判处最高达10年以上有期徒刑、无期徒刑甚至是死刑这三种严厉的刑罚。
2.具体而言,若存在如下几种情形之一者,其所涉及的强奸罪行将被视为情节严重:
(1)对妇女实施强奸行为,且情节恶劣者;
(2)对幼女进行奸淫,且情节恶劣者;
(3)实施强奸行为的次数较多,或者在公共场合当众对妇女进行强奸的。
3.对于一般的强奸犯罪案件,根据法律规定,行为人将面临3年以上10年以下有期徒刑的处罚。除了需要承担相应的刑事责任之外,行为人还需承担相应的民事赔偿责任。
法律依据:
《刑法》第二百三十六条
【强奸罪】以暴力、胁迫或者其他手段强奸妇女的,处三年以上十年以下有期徒刑。
奸淫不满十四周岁的幼女的,以强奸论,从重处罚。
强奸妇女、奸淫幼女,有下列情形之一的,处十年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑:
(一)强奸妇女、奸淫幼女情节恶劣的。
(二)强奸妇女、奸淫幼女多人的。
(三)在公共场所当众强奸妇女、奸淫幼女的。
(四)二人以上轮奸的。
(五)奸淫不满十周岁的幼女或者造成幼女伤害的。
(六)致使被害人重伤、死亡或者造成其他严重后果的。
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武汉二手房交易注意事项
1、房屋手续是否齐全 (查看房产证,土地证,个别地区还有契税证)。2、产权是否明晰无纠纷(是否有抵押,查封,离婚析产,继承,共有权人状况)。3、交易房屋是否在租 (须注意:买卖不破租赁)。
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房产纠纷
二审之前可以取保候审吗
[律师回复] 解析:
在符合相关法定要求的情况下,才能申请取保候审。以下为取保候审的适用情形:
首先,可能被判处管制、拘役或适用独立适用附加刑;
其次,可能被判处有期徒刑以上刑罚或是患有严重疾病导致生活无法自理,亦或是正处于孕期或哺乳期的妇女,若采取取保候审措施不会对社会造成危害性;
最后,若羁押期限已满,但案件尚未审理完毕,也需采取取保候审措施。如选择以保证金的形式进行取保候审,则需缴纳相应的保证金。而若选择由保证人提供担保,则无需缴纳保证金。
法律依据:
《刑事诉讼法》第六十六条
人民法院、人民检察院和公安机关根据案件情况,对犯罪嫌疑人、被告人可以拘传、取保候审或者监视居住。
《刑事诉讼法》第七十九条
人民法院、人民检察院和公安机关对犯罪嫌疑人、被告人取保候审最长不得超过十二个月,监视居住最长不得超过六个月。
在取保候审、监视居住期间,不得中断对案件的侦查、起诉和审理。
对于发现不应当追究刑事责任或者取保候审、监视居住期限届满的,应当及时解除取保候审、监视居住。
解除取保候审、监视居住,应当及时通知被取保候审、监视居住人和有关单位。
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诈骗案容易取保候审吗
[律师回复] 解析:
在满足特定条件下,犯罪嫌疑人有权提出取保候审申请。举例来说,当罪犯被判处管制、拘役或单独适用附加刑时,便可考虑启用这项措施;反之,倘若触犯了诈骗罪且量处于三年以下有期徒刑、拘役和管制范畴内,也是有可能获得取保候审许可的。
然而,如果涉案金额达到相当规模,如大于等于三万元人民币这样的巨额,通常情况下将无法通过取保候审来解决问题,因为根据相关法律规定,诈骗公私财物价值在三千元至一万元以上、三万元至十万元以上以及五十万元以上的,应分别被认定为“数额较大”、“数额巨大”及“数额特别巨大”。但若能证明取保候审不会对社会造成危害,那么也有可能得到批准。
法律依据:
《刑事诉讼法》第六十七条
人民法院、人民检察院和公安机关对有下列情形之一的犯罪嫌疑人、被告人,可以取保候审:
(一)可能判处管制、拘役或者独立适用附加刑的;
(二)可能判处有期徒刑以上刑罚,采取取保候审不致发生社会危险性的;
(三)患有严重疾病、生活不能自理,怀孕或者正在哺乳自己婴儿的妇女,采取取保候审不致发生社会危险性的;
(四)羁押期限届满,案件尚未办结,需要采取取保候审的。
取保候审由公安机关执行。
律师会见当事人应该注意哪些事项
[律师回复] 解析:
(一)在会见程序之中,除了应当关注侦查、审查起诉及审判阶段所需遵循的工作内容与工作原则外,更需要谨慎对待诸如不允许将通讯工具交由在押人员使用,不得夹带书信、现金以及其他物品等细节问题;
同时,还需特别留意被会见人员的精神状况及其心理动态。
(二)每位承办律师在每次常规会见结束后,均应对所获知的当事人(被告人)陈述加以深度剖析,对于当事人提供的可能开启破案之门的证据线索、案情线索,务必进行严谨的分析研判,对于必要的取证事项应积极采取行动,对于有必要申请取证的情况,也应尽快提出申请,因为唯有“证据”才能成为捍卫当事人合法权益的锐利武器。
(三)在会见前的准备工作方面,务求做到周全细致,在启程前往会见之前,应再次核实委托手续填写是否完备无缺,律师事务所在出具的会见公函领取及填写是否符合规定要求,随行人员(协办人员)是否具备执业律师资格证书或者实习律师资格证书、律师助理资格证书,以及若本次会见涉及的重点内容繁多,则应提前拟定详细的提纲。
法律依据:
《公安机关办理刑事案件程序规定》第五十条
辩护律师要求会见在押的犯罪嫌疑人,看守所应当在查验其律师执业证书、律师事务所证明和委托书或者法律援助公函后,在四十八小时以内安排律师会见到犯罪嫌疑人,同时通知办案部门。
侦查期间,辩护律师会见危害国家安全犯罪案件、恐怖活动犯罪案件、特别重大贿赂犯罪案件在押或者被监视居住的犯罪嫌疑人时,看守所或者监视居住执行机关还应当查验侦查机关的许可决定文书。
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