江苏海安的拆迁补偿

您好，针对您的江苏海安的拆迁补偿问题解答如下：
你好，江苏拆迁补偿标准将根据拆迁补偿安置情况及被拆迁人实际居住需求，对现有拆迁标准进行了合理调整，具体如下；
一、拆迁补偿安置方式
1、拆迁方式
依照《办法》第五条规定，征地房屋拆迁补偿安置方式，分为货币补偿、统拆统建两种。住宅房屋拆迁原则上实行货币补偿，对于征地中未撤销村民小组建制的，且被拆迁人仍可从事农业生产，又没有拆迁安置房供应的个别拆迁项目，在符合城市总体规划、土地利用规划和城镇建设规划前提下，可以实行统拆统建。非住宅房屋拆迁全部实行货币补偿。
2、补偿款项
住宅房屋拆迁实行货币补偿或统拆统建的，对被拆迁人的货币补偿款包括6项：①拆迁补偿款;②装修补偿费;③搬家费、过渡费;④电话、有线电视、空调、管道煤气等拆移补偿费;⑤围墙、地坪、道路补偿费;⑥提前搬家奖励费。其中，实行货币补偿的，拆迁补偿款包括：①原房补偿款，②购房补偿款，③区位补偿款;实行统拆统建的，拆迁补偿款包括：①原房补偿款，②建房补助款。
非住宅房屋拆迁，对被拆迁人的货币补偿款包括7项：①拆迁补偿款;②装修补偿费;③ 电话、有线电视、空调、管道煤气等拆移补偿费;④围墙、地坪、道路补偿费;⑤设备拆除、安装、搬迁费用;⑥停业补偿费;⑦特殊行业无法进行搬迁和再次安装使用设备的补偿。其中， 设备拆除、安装、搬迁费用和停业补偿费均以拆迁补偿款为基数进行测算。拆迁补偿款包括原房补偿款和区位补偿款。
3、费用支付
住宅房屋拆迁实行货币补偿，被拆迁人放弃申购拆迁安置房并经公证的，可以领取货币补偿款。被拆迁人申购拆迁安置房的，其货币补偿款中的拆迁补偿款由拆迁实施单位直接支付到所在区拆迁安置房财政专户，作为被拆迁人的购房款，实行封闭运作;其货币补偿款中的其他补偿费用由拆迁实施单位支付给被拆迁人。被拆迁人只能使用拆迁补偿款申购拆迁安置房，其他补偿费用均不得计入购房款。
住宅房屋拆迁实行统拆统建的，其货币补偿款中的拆迁补偿款由所在街道办事处直接支付到统拆统建专门帐户，作为建房费用，不支付给被拆迁人;货币补偿款中的其他补偿费用由所在街道办事处支付给被拆迁人。《办法》第二十三条规定的公用设施配套费和可能发生的办理农转用手续等费用，由拆迁人支付到统拆统建专门帐户，实行专款专用。
按前述规定将被拆迁人拆迁补偿款直接支付到区拆迁安置房财政专户或统拆统建专门帐户的，其利息归被拆迁人，在选房时由拆迁安置房建设方与其结算。计息期限自资金拨入之日起，至选房之日止。计息标准按银行同期存款利率执行。
非住宅房屋拆迁，货币补偿款由拆迁实施单位支付给被拆迁人。
二、拆迁安置房有关事项
4、拆迁安置房计划
按照《办法》第六条规定，江南八区政府应当于年初统筹考虑当年度本区需要实施征地房屋拆迁的总体规模、具体项目、进度安排以及拆迁安置房的建设地点、建设进度和房源供应等计划，报市国土资源局、市房产管理局备案后，组织实施。
5、拆迁安置房规划
规划部门应当依据各区拆迁安置房年度建设计划和投资主管部门项目批准文件，根据城市总体规划、土地利用规划和城镇建设规划，按照“相对就近”的原则，做好各区拆迁安置房的规划，保障拆迁安置房选址落实。
6、拆迁安置房价格
根据《办法》第七条规定，由市物价局会同市国土资源局适时制定和公布绕城公路以外的拆迁安置房基准价格区间。各区具体拆迁安置房项目基准价格，由所在区政府在基准价格区间范围内，按照市物价局规定的拆迁安置房作价办法确定，并报市物价局、市国土资源局和市房产管理局备案;确需超出基准价格区间上限的，及位于绕城公路以内的拆迁安置房基准价格确定，需经市物价局和市国土资源局初审后报市政府审定。
各区建成后的具体拆迁安置房项目，应报市物价局据实核定价格。如区政府在建设前公告的基准价格与建成后据实核定的价格有差额，仍按已公告的基准价格供应。
拆迁安置房楼层、朝向等价格差异，由各区政府在确定拆迁安置房基准价格的同时，根据市物价局有关规定，一并制定和公布。
7、拆迁安置房资金管理和平衡
各区应当设立拆迁安置房财政专户，原则上按项目进行资金的封闭管理，实现建设和销售资金的基本平衡。对于由各区实行拆迁费用总额包干的拆迁项目，如供应该项目的拆迁安置房公告的基准价格与建成后据实核定的价格有差额，由各区政府自行平衡;实行拆迁费用据实结算的拆迁项目，该差额由各区政府与拆迁人进行结算。
按《办法》第二十九条第(三)款规定，超面积申购拆迁安置房的购房款，应当纳入所在区的拆迁安置房财政专户，专项用于拆迁安置房建设资金平衡。
拆迁实施单位在获得拆迁批准后7个工作日内，应当将不低于拆迁费用总额的30%资金，先行支付到所在区的拆迁安置房财政专户，由区政府在落实拆迁安置房建设单位后专款专用。
8、拆迁安置房建设、供应和管理
拆迁安置房仍属经济适用住房范畴，是指政府提供政策优惠、限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性住房。
市房产管理局是本市拆迁安置房建设、供应和管理的行政主管部门，市住房制度改革办公室(市房改办)具体承办拆迁安置房建设、供应和管理的日常工作。市政府相关职能部门的分工参照经济适用住房原有规定执行。
拆迁安置房的建设、供应和管理及相关优惠政策参照《南京市经济适用住房管理实施细则》的相关规定实行。
拆迁安置房的供应对象为本市征地住宅房屋被拆迁人，拆迁安置房由所在区政府负责建设。拆迁安置房建设、供应和管理，按市房产管理局制定的具体办法实施。
9、拆迁安置房的跨区安置
根据《办法》第六条规定，因规划、土地等原因涉及拆迁项目确需跨区建设和供应拆迁安置房的，由拆迁项目所在区向市房产管理局提出申请，报市政府批准后，由市房产管理局牵头，会同市建委、规划、物价、国土等部门及有关区进行协调，落实跨区建设和供应拆迁安置房方案，该方案应包括建设主体、资金安排、费用支付、房源位置、基准价格、房屋套数、基本套型、交付时间、后期管理等内容。
三、暂停办理有关事项
10、暂停办理事项申请
按照《办法》第十二条规定，征地公告后(属于使用撤组剩余国有土地情况的，以取得用地批准文件时间为准，下同)，拆迁人应当向市集体土地房屋拆迁管理办公室申请在征(用)地范围内暂停办理有关事项，申请时提交暂停办理事项申请书、规划批准文件、征(用)地批准文件。
11、暂停办理事项通知和公告
市集体土地房屋拆迁管理办公室收到拆迁人暂停办理事项申请后，应当在7个工作内审查完毕;审查批准后，应签发《暂停办理事项通知》，交拆迁人送达当地规划、建设、户籍、工商、税务、房产、国土等行政主管部门及所在区人民政府、街道办事处，并由拆迁人在征(用)地范围内张贴，予以公告。通知应当载明征(用)地批文、暂停事项、暂停范围、暂停期限等内容。
12、暂停期限
暂停期限，自公告之日起算，最长不超过1年。拆迁人需要延长暂停期限的，应当提前30日向市集体土地房屋拆迁管理办公室申请签发《继续暂停办理事项通知》，延长期限不超过半年。其通知和公告由拆迁人按本细则第11条规定执行。
四、征地房屋拆迁调查
13、调查条件、主体、范围
征地公告后，拆迁人应持征(用)地批准文件通知征(用)地所在区的拆迁实施单位，在签订《拆迁事务办理协议》前，对征(用)地范围内各类房屋情况进行拆迁调查登记，依据《办法》和本细则规定测算有关费用。拆迁人也可以同时参与调查。
14、调查主要内容
拆迁调查内容主要为所涉房屋及相关情况，包括4项：①住宅房屋户数、建筑面积及房屋性质的调查明细表; ②非住宅房屋建筑面积、宗数的调查明细表;③特殊行业无法进行搬迁和再次安装使用设备调查明细表;④违章户数、建筑面积的调查明细表等。
15、被拆迁人权利和义务
在征(用)地范围内所涉合法房屋，被拆迁人均有权进行拆迁登记，依据《办法》和本细则规定获得拆迁补偿安置。
被拆迁人应当配合拆迁实施单位进行调查登记。被拆迁人阻挠拆迁调查登记，拒不提供有效权证，故意隐匿有效权证，造成调查登记不实、费用测算误差、补偿金额漏项的，由被拆迁人自行承担责任。
五、拆迁费用审核
16、拆迁费用报审
依据《办法》第十三条规定，拆迁实施单位应对拆迁总费用进行测算，并在征求拆迁人意见后，报市集体土地房屋拆迁管理办公室审核，对征用集体土地(含撤组剩余国有土地)上的所涉房屋，拆迁实施单位应提交以下材料：
(1)住宅房屋户数、建筑面积及房屋性质的调查明细表，及对该部分补偿费用的测算表;
(2)非住宅房屋建筑面积、宗数的调查明细表，及对该部分补偿费用的测算表;
(3)特殊行业无法进行搬迁和再次安装使用设备的补偿调查明细表，及对该部分补偿费用的测算表;
(4)违章户数、建筑面积的调查明细表，及拆违计划;
(5)拆迁工作经费、拆迁奖励费用、拆迁包干服务费用;
(6)处理拆迁中不可预见事务的费用;
(7)拆迁人对调查情况和费用测算的意见。
17、拆迁费用审核
拆迁费用测算未经审核的，不得签订《拆迁事务办理协议》，不予办理批准拆迁手续。拆迁费用审核包括以下方面：
(1)对拆迁实施单位报送的各类调查明细表所载内容进行内业检查，对费用测算表所载各项测算进行复核;
(2)组织对拆迁实施单位报送的各类房屋建筑面积、户数等情况进行实地抽查;
(3)内业复核、实地抽查中发现误差或不实的，可以责令拆迁实施单位重新测算;
(4)听取拆迁人对拆迁实施单位调查情况和费用测算的意见;
(5)出具审核意见书。市级以上重大项目拆迁的审核意见书，可抄报市政府。
六、拆迁事务办理协议
18、拆迁费用结算方式
依据《办法》第十三条规定，《拆迁事务办理协议》签订前，拆迁实施单位应当对拆迁总费用进行测算，同时应当明确拆迁费用结算方式，原则上采用拆迁费用总额包干方式，个别项目也可采用拆迁费用据实结算方式。
19、拆迁事务办理责任
依照《办法》第十三条规定，征地房屋拆迁前，拆迁实施单位应与拆迁人签订《拆迁事务办理协议》，该协议应当明确由拆迁实施单位承担依法拆迁、补偿安置、成本控制、拆迁稳定、按期拆迁等责任。
20、拆迁包干服务费用
拆迁实施单位的拆迁包干服务费用，由拆迁人按市物价局规定的标准支付。市集体土地房屋拆迁管理办公室的管理费用从拆迁包干服务费用中支出，由拆迁实施单位在申请拆迁批准时缴纳，具体标准由市物价局另行制定。
21、拆迁事务办理协议格式
《拆迁事务办理协议》格式由市集体土地房屋拆迁管理办公室统一印制。
七、拆迁申请与批准
22、拆迁申请
依据《办法》第十四条规定，征地房屋拆迁实施前，由拆迁实施单位向市集体土地房屋拆迁管理办公室申请拆迁批准。
23、跨区项目申请
跨区的拆迁项目，应由所跨各区分别申请拆迁批准手续并组织实施。
24、跨线房屋拆迁申请
拆迁应当在经批准的征(用)地范围内实施，但是征(用)地范围外的房屋与拆迁范围内的房屋不可分割时，拆迁实施单位经市集体土地房屋拆迁管理办公室批准，可以把征(用)地范围外的该房屋划入拆迁范围，按规定进行补偿，被拆迁人应当服从。
25、兼有征地房屋拆迁和城市房屋拆迁情形申请
项目拆迁范围内，涉及国有土地上城市房屋拆迁的，拆迁人应按有关规定到市房产管理局申办拆迁许可等相关手续。
26、拆迁方案审核内容
依照《办法》第十四条规定，征地房屋拆迁实施前，拆迁实施单位应将征地房屋拆迁方案报市集体土地房屋拆迁管理办公室审核。拆迁方案审核内容包括：
(1)项目基本情况，包括必须的批准文件和图件;
(2)拆迁范围，拆迁期限;
(3)被拆迁房屋及其附属物基本情况;
(4)拆迁方式，政策依据，补偿标准;
(5)拆迁安置房落实情况，包括拆迁安置房供应地点、交付时间、基准价格、房屋套数和基本套型等;
(6)其他应当在拆迁方案中明确的内容。
27、批准通知书印制
批准通知书由市集体土地房屋拆迁管理办公室统一印制，内容主要包括拆迁人、拆迁实施单位、项目名称、征(用)地批文、拆迁范围、拆迁期限、适用政策、签发单位、签发时间等。
八、对住宅房屋补偿面积的认定
28、两证不一致的认定
依照《办法》第二十条规定，拆迁补偿以两证所载的合法房屋建筑面积为测算依据，对于住宅房屋被拆迁人持有的宅基地集体土地使用证(含撤组剩余国有土地使用证，下同) 与房屋产权证(含建房许可证，下同)不一致的，以房屋产权证为准，确认合法房屋建筑面积，但在计算购房补偿款和区位补偿款时，认可的最大面积不得超过 220平方米。
29、只有一证的认定
只有宅基地集体土地使用证，或只有房屋产权证的，以现有的权证作为依据确认合法房屋建筑面积，但在计算购房补偿款和区位补偿款时，认可的最大面积不得超过220平方米。
30、没有两证的处理
凡宅基地集体土地使用证和房屋产权证均不具备的，属于违法建筑，不予补偿。对住房特别困难的被拆迁人，符合所在区有关条件的，经区政府出具认定和同意申购拆迁安置房意见书后，可以申购拆迁安置房。
九、对同一户籍家庭人口的认定
31、不计入人员的认定
依照《办法》第二十八条规定，同一户籍家庭人口为征地公告前户口实际存续、实际居住并在他处无住房的人员，被拆迁人员家庭成员中属于下列情列之一的，均不得计入人口基数：
(1)不实际居住的空挂户口;
(2)虽户口实际存续，但系寄居、寄养、寄读的;
(3)户口实际存续、实际居住，但属于征地公告后，不符合《办法》第十条规定违规迁入的人员;
(4)征地公告前户口实际存续、实际居住，但在他处已有住房的人员。
32、计入人员的认定
被拆迁人家庭成员中虽无常住户口，但属于下列情形之一的人员，可计入人口基数：
(1)原常住户口在拆迁地的符合规定的现役士兵;
(2)原常住户口在拆迁地的各类在校学生;
(3)原常住户口在拆迁地的劳动教养、监狱服刑人员;
(4)符合法律、法规规定应当计入的其他人员。
十、拆迁补偿安置协议
33、拆迁补偿安置协议内容
依照《办法》第十八条规定，拆迁实施单位应与被拆迁人签订《拆迁补偿安置协议》。实行货币补偿的，协议应当包括房屋座落、拆迁面积、补偿金额、付款方式、付款期限、搬迁期限、违约责任、纠纷处理等内容。
住宅房屋被拆迁人申购拆迁安置房的，协议还应当包括拆迁安置房地点、交付时间、供应价格、基本套型、申购方法、申购套型、付款方式、差价及结算方式等内容。
实行统拆统建的，街道办事处应当与被拆迁人签订《拆迁补偿安置协议》，协议应当包括统拆统建拆迁安置房的建设地点、交付时间、供应价格、安置套型、费用结算、搬迁要求、违约责任、纠纷处理等内容。
34、拆迁补偿安置协议份数
该协议一式四份，当事双方各执一份，其余两份一份用于被拆迁人向拆迁安置房管理部门申购拆迁安置房(实行统拆统建的，用于备案)，另一份由拆迁实施单位向市集体土地房屋拆迁管理办公室报结时使用。
35、拆迁补偿安置协议印制
《拆迁补偿安置协议》格式由市集体土地房屋拆迁管理办公室统一印制。
十一、非住宅房屋拆迁
36、非住宅房屋没有两证的
未依法办理用地与建设手续的非住宅房屋，一律按违章建筑处理。
37、具有区域功能性的非住宅房屋拆迁
依照《办法》第二十四条第(二)款规定，拆迁具有区域功能性非住宅房屋，其拆迁补偿款按宁价房(2021)61号、宁国土资(2021)92号文(以下简称《标准》)表4—3规定标准的1.5倍计算，其他补偿费用仍按《标准》执行。
38、特殊行业工企单位设备补偿
《办法》第二十四条第(五)款所称非住宅房屋，专指加油站、变电所、化工厂等特殊行业工企单位;所称设备专指地下油罐、变电设施、化工管道等拆除后无法进行搬迁和再次安装使用的特殊设备。该类设备补偿，由拆迁实施单位在征得拆迁人意见基础上，按项目汇总报所在区政府审定后，报市集体土地房屋拆迁管理办公室备案。
对无法进行搬迁和再次安装使用的设备，如《标准》已有规定的仍按《标准》执行。对可以搬迁和继续使用的设备，只补偿其拆装和搬迁费用，仍按《办法》第二十四条第(三)款执行。对所有无法进行搬迁和再次安装使用的设备补偿后，该类设备归拆迁实施单位所有。
十二、个体工商户自有营业用房及连家店拆迁
39、按住宅房屋拆迁的
根据《办法》第二十五条规定，拆迁个体工商户自有营业用房及连家店的，如其土地使用证上所载明的土地用途为宅基地的，按住宅房屋拆迁。实行货币补偿的，被拆迁人可以申购拆迁安置房，其原房补偿款部分可按1.2倍计算并计入购房款，不再另行安置营业用房和连家店;实行统拆统建的，其原房补偿款部分按1.2 倍计算，原房补偿款相应增加的部分，由所在街道办事处支付给被拆迁人，不再另行安置营业用房及连家店。