一、按日计算迟延办理权属登记违约金是否超过诉讼时效问题，核心问题是诉讼时效应从何时起算。本人认为，应从商品房出卖人（即开发商）违约行为终结之日（即具备办理权属登记条件且通知商品房买受人之日，下同）起算。
1、鉴于商品房买卖合同规定的违约金系按日累计方式计算，直到违约行为终结之日，违约行为一直处于持续发生的状态。也就是说，只要商品房出卖人（即开发商）的违约行为持续存在，每过一日，违约金就持续增加。另外，商品房买受人对于商品房出卖人（即开发商）何时具备办理权属登记手续无从知晓，对迟延违约金何时终结无法确定，只有在商品房出卖人（即开发商）违约行为终结之日，商品房买受人才可以真正清晰知道该项违约金的具体数额。
2、对法律规定“知道或应当知道”之含义，我们认为，其不可缺少的条件之一就是在“知道或应当知道”之日，商品房买受人应对其所受到的损失可以量化且可最终确定数额。在开始计算迟延违约之日，商品房买受人知道的只是违约金开始计算，其还无法具体确定违约金数额，此刻还不具备“知道或者应当知道”的量化且可最终确定的客观条件。所以，诉讼时效不能从此刻起算，而只有到商品房出卖人（即开发商）违约终结之日，商品房买受人才可确切知道违约金数额，此刻才具备起诉的基本条件之一----就是诉讼请求的具体确定且是最终的。
3、从诉讼效率、减少诉累、民事案件一事不再理的原则出发，诉讼时效亦应从商品房出卖人（即开发商）的违约行为终结之日起算。否则，会导致基于同一事实发生多次诉讼，这样将极大的浪费司法资源。因为在此种情况下，案件虽然在审理中，迟延违约金却还在发生，而且完全有可能在判决生效之日，基于同一违约事实的迟延违约金还在发生，难道还要求商品房买受人再行起诉？显然，这对于商品房买受人，没有起码的公平可言。
4、商品房出卖人（即开发商）主张从迟延违约金开始计算之日起计算诉讼时效，还是实践中有人主张从商品房买受人起诉之日倒推两年的方法计算诉讼时效，都是对诉讼时效片面、机械的、形而上的理解，违反诉讼时效制度的本质要求。诉讼时效的本质在于对于那些怠于行使权利的当事人不再给予法律上强制意义上的保护，迟延违约金并非商品房买受人怠于行使权利，而是违约行为持续存在，商品房买受人无法最终确定诉求数额。
二、众所周知，诚信是社会生活和经济生活的基石，法律上对诉讼时效的制度的 确定，某种程度上，会导致部分商品房出卖人（即开发商）以商品房买受人丧失诉讼时效进行抗辩进而获益，这是对诚信制度的一种背离。如果偏离诉讼时效制度的本质要求，进而作机械的、片面的、形而上的理解，系对背离诚信行为的漠视甚至默许，将对社会及经济生活造成难以承受的负面影响。
三、办理商品房权属登记，还有另外一个基本事实就是：商品房出卖人（即开发商）是否具备办理权属登记手续的条件，并非法院可以以判决方式强制要求办理可以解决。因为办理商品房权属登记手续商品房出卖人（即开发商）应具备的条件贯穿开发项目前期准备（土地出让、立项规划、勘察设计等各项前期咨询工作及办理环评、人防、地震、消防、配套等许可）、开发建设（建筑、机电、装饰装修、重大设备采购等）、竣工验收（多项验收程序）等各个阶段、各个环节，如果某一环节欠缺，都完不成初始登记手续。在违约继续持续存在的状态下，如果商品房买受人起诉请求法院判令商品房出卖人（即开发商）履行办理权属登记责任，若法院查明确实不具备办理条件，法院会直接判决商品房出卖人（即开发商）履行办理权属登记的义务呢？显然不会。
商品房买受人在不想解除合同的前提下，只有在具备办理权属登记条件且迟延违约金数额最终具体确定的时候进行起诉，才是一个正常、理性人的选择。从这层面看，诉讼时效亦应从违约终结之日计算。关于商品违约金按日计算请参考！
律师
