我国《土地管理法》第六十三条明确规定,宅基地属于农民集体所有,农民集体所有的土地使用权不得私自出让。因而农民公寓不能办理土地使用证、房产证、契税证。对于开发商而言,不能办理产权证的主要情况有:第一、利用集体所有土地开发的项目;第二、未经立项批准或私自变更立项的项目;第三、未取得规划审批的项目;第四、私自变更规划的项目;第五、私自改变土地用途的项目;第六、土地产权存在纠纷;第七、没有销售许可证又无产权证的房屋;第八、未经验收或验收不合格的房屋;第九、土地或房屋未解除抵押的;第十、开发商未交纳相关税费的;第十一、土地、房屋被有关部门司法查封。