别墅的花园土地使用权属于业主吗

1、别墅的花园属于业主所有，房产商无权支配，所谓别墅的花园权利，实际上涉及别墅小区的土地使用权的享有。依据房地产物权之法律属性，即房屋(包括别墅)与所附土地之权利具有统一性，简言之，房屋属于谁，相应所附的土地权利亦应属于谁。购房者购买别墅，所购得的不仅仅是别墅(房屋所有权)，还必然包括所附的土地和花园(土地使用权)。别墅交付后，开发商原先所享有的土地使用权已连同别墅一并转让给业主们所有。因此，开发商开发的别墅，一经售出转让，其小区的土地使用权，包括别墅花园，将为小区业主们所有，开发商不再享有小区土地(含公共花园，公用道路等)的任何权利。 故，别墅的花园属于业主，开发商无权支配。
2、业主对花园的权利享有包括共有和独有二种形式 这里就涉及到小区业主对小区土地使用权具体享有方式的问题。
别墅的土地使用权不同于多层及高层房屋，多层、高层房屋小区的土地使用权也是由业主所有，但由于多层、高层房屋立体空间之特殊性，它不便于也不可能划分哪块土地使用权是属哪一户业主的，因此，多层、高层房屋的小区之土地使用权只能为小区业主们所共有。而别墅、特别是独幢别墅与之不同，建筑物所占用的土地之权利可以为各幢别墅之业主单独所有，别墅毗邻的花园也可以作为私家花园由业主单独享有。因此，别墅小区之土地使用权享有方式，既可以和多、高层房屋小区一样，采用共有方式;也完全可以划分为各个业主单独享有。
3、别墅小区之物业公司无权制订对小区花园各种限制使用的所谓“管理规定/手册”。
现在，别墅小区都聘有专业的物业公司，在业主们的授权下为业主们提供专业、优质的物业管理等各方面的服务，他们的服务完全依照签订的物业管理服务合同行使。但也有不少物业公司，特别是业主委员会尚未成立以前由开发商聘请、提供前期物业的物业公司，往往会自行制订一些规章制度，规定私家花园不能这样那样，否则怎样怎样之类。殊不知，物业管理公司的职责仅仅是在授权范围内，对小区提供物业管理服务而已，它的地位只是为小区业主们提供服务。换言之，它不是小区的主人，更谈不上是小区的上帝，它只是小区业主们的“仆人”，它根本无权限制业主们对私家花园使用的权利。除非业主们自己为了小区公共的利益，限制/限定对私家花园的使用方式，并委托物业公司进行监督和管理，否则，物业管理公司无权干涉。也就是讲，只有业主大会或业主委员会有权制定对小区各项物业包括私家花园的使用规定;只有在业主大会或业主委员会委托下，物业公司才可对私家花园的使用进行监督和管理，而物业公司无权自行制订对小区花园各种限制使用的所谓“管理规定/手册”。