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最近准备买一处二手房,但是是第一次购买二手房,想问一下:二手房交易注意细节有哪些?

帮助10人 1.4k浏览 匿名 2017-12-06 陕西西安
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律师解答 共2条
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    1、核实卖方的身份。如果是个人,看他的身份证;如果是单位,到工商局看它的档案资料;如果卖方有代理人,看他有没有经过公证的授权委托书。
    2、到房管局查验卖方的房产证。看该房屋是否有房屋共有权人,如果房屋为多人共有,则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件;如是夫妻共有财产,是否经过卖方配偶的书面同意;如果房屋已出租,则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见;如果房屋已被抵押,则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。
    3、如通过房屋中介购房,购房者要选择正规的、有一定信誉度的中介机构,必要时可查阅中介机构应具备的两证,一为工商部门颁发的营业执照,二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书。
    4、仔细核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致,原则上是一个字也不能错。
    5、如购买公房,须了解所购公房是成本价还是标准价,标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费用。由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权,因此,应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见;另外,军队、医院、学校的公房,由于其特殊性,在没有取得单位同意的情况下,一律不得出售。
    6、如果所购房屋是已购公房或经济适用房,还须卖房人提供政府部门对其上市交易的批准书。
    7、如果了解到欲购房屋属于下列几种情况,则千万不能购买:已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋;被人民法院或行政机关依法查封的房屋;属违法或违章建筑的房屋;存在产权争议的房屋。
    8、对房屋质量及其他配套主设施的审查。在这一环节,购房者除对房屋户型、结构、用材等较直观的方面进行查看外,还须进一步了解有关供用电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节;了解物业公司提供的服务项目及收费标准。
    9、关键性承诺应体现在房屋买卖合同当中。交易双方当事人对房地产管理部门申报的成交价明显低于市场价时,或者以所购房屋进行抵押贷款时,要对所购房屋进行评估;签约过程中应特别注意,对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中,不能以口头约定代之,因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。合同的必备条款主要包括:房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等;如果选择了按揭贷款的付款方式,则须按照规定办理贷款手续。
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    9 2017-12-06
  • 法律咨询顾问
    法律咨询顾问
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    (1)中介公司是否违规
    有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零首付的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。
    (2)土地情况是否清晰
    二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。
    (3)市政规划是否影响
    有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
    (4)房屋产权是否明晰
    有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
    (5)房屋手续是否齐全
    房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
    (6)交易房屋是否在租
    有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
    (7)福利房屋是否合法
    房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
    (8)物管费用是否拖欠
    有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。
    (9)合同约定是否明确
    二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
    以上即为给您提供的二手房交易注意细节。
    希望对您有所帮助。
    全文
    12 2017-12-06
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买商品房注意什么细节 购买商品房的细节有哪些
1、注意房地产开发企业预售的商品房应具备的条件。2、了解商品房预售合同基本的内容。主体。即房地产开发企业和购房人,应写明双方的名称地址等。预售的商品房的基本情况。
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房产纠纷
银行卡被限制交易发现网赌如何应对
[律师回复] 解析:
若您不幸面临因涉及网络赌博行径而引发的银行账户冻结问题,请参照以下步骤谨慎有序地予以解决:
首先,应全面深刻地把握冻结之根本原因:
务必详尽了解到致使银行卡冻结的确切原因所在。
这可能源自于您的账户与网络赌博活动有所牵连;
抑或是由于此账户出现其他不正常使用情况。
为获得明确解答,您可尝试联络银行的客户服务团队或亲身前往银行柜台向工作人员咨询冻结原因。
其次,配合警察进行积极调查:
若银行账户被冻结的真实原因确实涉及网络赌博交易,那么您可能需要毫不犹豫地协助警方开展相关调查工作。
为此,您需向他们提供相关交易记录、账户信息等详尽证据,以使警方能够全面了解您的情况,从而对案件做出合理且公正的处理决定。
再次,适时提交解冻申请:
如果银行账户被冻结主要是因为账户存在异常行为,您有权依照法律规定向银行递交相应的解冻申请文件。
这类文件可能包括您的身份证明文件、交易记录等内容。
银行会根据您所提供的材料进行严谨审查,并最终决定是否为您的银行卡解除冻结限制。
最后,寻求法律援助:
当您的银行卡因涉及法律问题而被冻结时,您完全有资格寻求法律顾问或者法律援助机构的协助,以便充分了解您应享有的权益以及应采取何种有效措施来维护自身的合法权益。
法律依据:
《治安管理法》第七十条
以营利为目的,为赌博提供条件的,或者参与赌博赌资较大的,处五日以下拘留或者五百元以下罚款;情节严重的,处十日以上十五日以下拘留,并处五百元以上三千元以下罚款。
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劳动法仲裁细节流程
1、当事人向仲裁委员会申请仲裁,应当提交申诉书,并按被诉人数提交副本。2、仲裁委员会应当自收到申诉之日起7日内作出受理或者不予受理的决定。3、仲裁庭于开庭的4日前,将开庭时间、地点和书面通知送达当事人。4、仲裁庭处理劳动争议应行调解。
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诉讼仲裁
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破坏易燃易爆设备罪判刑标准细分
按照《刑法》第118条、第119条的规定,犯破坏易燃易爆设备罪的,若尚未造成严重后果的,处3年以上10年以下有期徒刑;造成严重后果的,处10年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑。
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刑事辩护
如何告诉老人敲诈勒索罪
[律师回复] 解析:
若您遭受他人敲诈勒索之举,正确的应对措施应是立即向当地公安机构或检察部门、人民法院进行报案。
在检察院完成审查起诉程序之后,将依法向法院提起法律诉讼追究其刑事责任。
敲诈勒索犯罪,系指一方以非法占有为目的,通过威胁或要挟等手段,强行索取他人公私财产的违法行为。
根据相关法律规定,对于敲诈勒索公私财物的行为,如果涉案金额达到一定标准或者存在多次敲诈勒索情形的,将面临三年以下有期徒刑、拘役或者管制的刑罚,同时还可能被处以罚金;
如涉案金额巨大或者存在其他严重情节的,将面临三年以上十年以下有期徒刑的刑罚,同样也需要承担罚金;
而对于涉案金额特别巨大或者存在其他特别严重情节的,则将面临十年以上有期徒刑的刑罚,并且仍需承担罚金。
法律依据:
《刑法》第二百七十四条
【敲诈勒索罪】敲诈勒索公私财物,数额较大或者多次敲诈勒索的,处三年以下有期徒刑、拘役或者管制,并处或者单处罚金;
数额巨大或者有其他严重情节的,处三年以上十年以下有期徒刑,并处罚金;
数额特别巨大或者有其他特别严重情节的,处十年以上有期徒刑,并处罚金。
快速解决“刑事辩护”问题
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代理记帐公司注册流程有哪些
[律师回复] 解析:
要想成功注册代账公司,应遵循以下几个步骤:
首先是为公司选取合适的名称并获得相关部门的审批。
在命名过程中需遵守特定的规则,不可随意选择名字。
通常情况下,我们会建议您准备三至五个备选公司名称,以利于加快办理进程;
其次,寻找符合规定的公司注册地点至关重要。
这里所说的“符合规定”,是指该场所必须能提供相应的场地使用证明,例如场租房产证或红本租赁凭证等;
第三步,您需要办理U盾或CA证书,这两种证书主要用于电子签名,因此请务必提前做好准备;
接下来,您需要明确企业的类型、所属行业、企业地址、经营范围、注册资本以及实缴资本等关键信息;
最后,关于注册资本的认缴部分,主要体现在公司章程之中,而工商部门将对包括公司章程在内的各项材料进行严格审查。
值得注意的是,申请设立除会计师事务所以外的代理记账机构,必须经过所在地县级以上人民政府财政部门的批准,并且还需领取由财政部统一印制的代理记账许可证书。
法律依据:
《中华人民共和国公司法》第二十三条
(一)股东符合法定人数;
(二)有符合公司章程规定的全体股东认缴的出资额;
(三)股东共同制定公司章程;
(四)有公司名称,建立符合有限责任公司要求的组织机构;
(五)有公司住所。
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破坏易燃易爆设备罪处罚标准细分
按照《刑法》第118条、第119条的规定,犯破坏易燃易爆设备罪的,若尚未造成严重后果的,处3年以上10年以下有期徒刑;造成严重后果的,处10年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑。
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刑事辩护
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哪些拆迁通告,告知是拆违通告、告知。
其一,凡是用一小张A4纸,甚至更不规范的纸张张贴的,当事人需警惕。其二,凡是只有“告知书”“通知”这种三两个字的标题、抬头的,当事人需警惕。其三,凡是尾部没有加盖公章的此类文书,没有法律效力。其四,文书中没有明确相对人的履行期限或干脆不给期限的,涉嫌违法。
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征地拆迁
交通肇事罪被告律师费怎么收取
[律师回复] 解析:
(1)一审环节:
①在调查取证阶段(包含检察院自行进行侦查的部分),律师服务收费范围为6000至18000元人民币;
②当案件进入审查起诉阶段时,律师服务费定价为6000至30000元人民币;
③在审判阶段,律师服务费则定为8000至50000元人民币;
④对于代理刑事自诉及附带民事诉讼的情况,收费标准在6000至60000元人民币之间,具体金额将根据案件的复杂程度和民事诉讼标的等因素进行协商确定。
⑤若涉及到国家安全罪、涉黑涉毒犯罪以及其他重大疑难案件,代理费将按照上述标准的两倍收取。
如果案件需要律师前往异地处理,交通费、住宿费、长途电话费等相关费用将由委托人承担,这些费用可以实报实销,亦可双方协商以固定数额包干使用。
(2)二审环节:
①对于仅代理二审但未参与一审的案件,律师服务费将按照一审标准收取,其他办案费用保持不变;
②曾经代理过一审的案件,律师服务费将按照一审收费的二分之一收取,其他办案费用维持不变;
③在代理二审后被发回重审的案件中,律师服务费将按照二审收费的二分之一收取,其他办案费用维持不变。
(3)再审(申诉)环节:
①对于从未代理过一、二审而单独代理再审(申诉)的案件,律师服务费将按照一审标准收取,其他办案费用维持不变;
②曾经代理过一审或二审的案件,律师服务费将按照一审或二审收费的二分之一收取,其他办案费用维持不变。
法律依据:
《律师服务收费管理办法》第十条
律师服务收费可以根据不同的服务内容,采取计件收费、按标的额比例收费和计时收费等方式。
计件收费一般适用于不涉及财产关系的法律事务;按标的额比例收费适用于涉及财产关系的法律事务;计时收费可适用于全部法律事务。
快速解决“交通事故”问题
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如何认定故意伤害罪的情节
[律师回复] 解析:
资深专家学者普遍认为,明知自身的行为必定对他人的肉体产生实质性伤害,却依然故意为之,期待甚至渴望伤害结果的发生,这便足以被判定为故意伤害罪行。
损害他人身体的行为方式,既可以以积极主动的行动形式展现出来,也可以通过消极被动的不作为方式体现出来。
前者如拳脚相向、刀剑相加、棍棒相击、石块相砸、烈焰相烤、沸水相烫等;
后者则如同那些肩负着保护幼童职责的保姆们,如果他们在看到幼童手持利器胡乱挥舞时仍无动于衷,最终导致幼童自残双眼的悲剧发生,那么这样的行为同样可以构成故意伤害罪。
关于故意,我们需要了解到它包括直接故意与间接故意两种类型。
在故意伤害罪中,主观方面主要表现为故意。
也就是说,行为人明知自己的行为会对他人的身体健康造成损害,却依然抱持着希望或者放任这种结果发生的态度。
通常情况下,行为人在事前并不一定能够准确预见到自己的伤害行为将会给被害人带来何种程度的伤害,也未必会对此有明确的认知和追求。
然而,无论造成何种程度的后果,都应当在其主观恶意范围内进行评价,
因此,一般情况下,我们可以根据实际伤害结果来判断是否属于故意轻伤抑或是故意重伤。
值得注意的是,故意轻伤的犯罪行为中还可能存在犯罪未遂的情况。
但是,当重伤意图极其明显,例如行为人试图严重毁损他人面容,并且已经开始着手实施相关行为,但由于意志之外的因素未能成功完成,即便没有造成任何实际伤害,也应该按照故意重伤罪(未遂)进行定罪量刑。
法律依据:
《刑法》第二百三十四条
故意伤害他人身体的,处三年以下有期徒刑、拘役或者管制。
犯前款罪,致人重伤的,处三年以上十年以下有期徒刑;致人死亡或者以特别残忍手段致人重伤造成严重残疾的,处十年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑。本法另有规定的,依照规定。
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