开发商的借款合同在什么情况下会无效

1.开发商借款合同常见无效情形：
主体不适格，无民事行为能力的开发商签的合同无效。

虚假意思表示，双方假意订立的合同自始无效。

违法违规，用途违法或利率超上限，合同可能无效。

违背公序良俗，合同内容不符社会风俗无效。

恶意串通，损害他人权益的合同无效。

2.合同无效后，开发商要返还借款，有过错方需赔偿对方损失。

结论：
开发商的借款合同在主体不适格、虚假意思表示、违反法律行政法规强制性规定、违背公序良俗、恶意串通等情形下会无效，合同无效后开发商应返还借款，有过错方需赔偿对方损失。
法律解析：
根据《中华人民共和国民法典》相关规定，合同的有效性有着明确要求。当开发商作为借款主体无民事行为能力，其签订的合同不具备法律效力，因为无民事行为能力人无法独立实施民事法律行为。若双方以虚假意思订立借款合同，这种行为并非真实意愿体现，合同自始至终没有效力。当借款用途违法、利率超法定上限等违反法律强制性规定，或者合同内容违背公序良俗，又或者开发商与出借人恶意串通损害他人权益时，合同都会被认定无效。合同无效后，开发商需返还所取得的借款，若一方存在过错，要对对方的损失进行赔偿。如果您在开发商借款合同方面遇到问题，或者不确定合同是否有效等情况，欢迎向我或专业法律人士咨询。