律图审稿专业委员会3轮严审

各位律师好,我一朋友因为需要购买房屋,所以对于个人的房屋的购买房子要够房合同吗?

帮助10人 539浏览 匿名 2018-03-15 甘肃酒泉
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律师解答 共2条
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    一、《建筑用地规划许可证》
    建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认,该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。
    二、《建设工程规划许可证》
    有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。
    三、《国有土地使用证》
    经土地使用者申请,经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。
    四、《建设工程开工证》
    建设单位进行工程施工的法律凭证,也是房屋权属登记的主要依据之一,没有开工证的建筑属违章建筑,不受法律保护。
    五、《商品房销售(预售)许可证》
    市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业,销售商品房的批准性文件
    (如果是现房,开发商只需出具竣工备案表)
    六、“两书”
    《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》
    这是开发商卖房``所要具备的五证两书``
    全文
    8 2018-03-15
  • 法律咨询顾问
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    购买一套商品房对普通人来说是一件既要花费大量积蓄、又要费心劳神的大事,因购买商品房而发生的纠纷更是困饶购房者的一大烦心事。因此,在购买前了解商品房的有关知识和注意事项。能够对纠纷的产生起到良好的防范作用。目前,商品房销售分商品房预售和商品房现售两种,现在试分析购买预售的商品房应注意哪些事项。
    商品房预售是指房地产开发企业在建设商品房的工程尚未竣工前,将正在施工的商品房预先出售给购买者,购买者交付定金或预付款,在合同约定的未来一定时间拥有现房的房地产买卖行为。
    购买者在购买预售的商品房时应把握好以下几个重要环节:
    一、注意房地产开发企业预售的商品房应具备的条件
    《城市房地产管理法》对商品房预售的条件作出以下规定:
    1、已经交付了全部土地使用权的出让金,取得了土地使用权证书。拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件,在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑。购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使用权证,以确保该房屋的合法性。
    2、持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提,房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划,领取建设工程规划许可证后才能开工建设。
    3、按照预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并且已经确定施工进度和竣工交付日期。此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房,避免开发商过分依赖预售款从事项目开发,防止无法如期交房损害购房者的利益。
    4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记,取得商品房预售许可证明(在本市开发房地产的企业应到日照市房地产管理局登记备案并取得该局颁发的商品房预售许可证明)。此规定的目的在于将房地产预售的活动置于政府房地产管理部门的监督之下,从而保证商品房预售的合法性。
    二、了解商品房预售合同基本的内容
    1、主体。即房地产开发企业和购房人,应写明双方的名称地址等。
    2、预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。
    3、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算,并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。
    4、价款。即预售商品房的价金,包括单价和总价,如每平方米多少元。我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定,但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定,当事人应在合同中明确。
    5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免则条件。例如合同中可以约定由于一定的自然事件,如地震、洪水、恶劣天气的影响,房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。
    6、房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。
    7、违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。
    8、房地产权属登记义务。
    9、物业管理条款。
    10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁。
    1
    1、其他条款或当事人约定的条款。
    下面说说购买现房应注意的事项:
    一、注意房地产开发企业出售商品房的条件
    2001年4月4日,建设部发布了《商品房销售管理办法》该办法自当年6月1日起正式施行。规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件:
    (一)现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;
    (二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;
    (三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
    (四)已通过竣工验收;
    (五)拆迁安置已经落实;
    (六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;
    (七)物业管理方案已经落实。
    不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用。
    房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
    符合商品房销售条件的,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。
    二、了解商品房买卖合同中应当明确的内容
    (一)当事人名称或者姓名和住所;
    (二)商品房基本情况;
    (三)商品房销售方式;
    (四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;
    (五)交付使用条件及日期;
    (六)装饰、设备标准承诺;
    (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;
    (八)公共配套建筑的产权归属;
    (九)面积差异的处理方式;
    (十)办理产权登记有关事宜;
    (十一)解决争议的方法;
    (十二)违约责任;
    (十三)双方约定的其他事项。
    按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未约定的按以下处理原则处理:
    1、面积误差比绝对值在3%以内(含3%),据实结算房价款;
    2、面积误差比绝对值超出3% 时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
    最后还要注意以下同方面:
    一是开发商的五证二书,这是最重要的.
    一个合法正规的房地产开发商,必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”,是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(也叫建设工程开工证)、《商品房销售预售许可证》;“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,这也是法律对销售方的基本要求。分别由房管局国土资源局建设局规划局主管.
    二是注意合同在双方的权利和责任方面的公平原则.对合同不清楚或存疑问的地方搞清楚以后才签字.
    三是你说的最小面积108平方一般不构成问题,因为两个70%的规定是地区的总体结构,不针对每个开发商.
    四是交房时,先验房后办手续
    一看房子质量 二查“两书一表” 三签《房屋验收单》
    办理入住手续是收楼的正常程序,但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字,再发批准条,让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去,发现存在问题,申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况,业主应坚持先验房、后办理手续,并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收,以免留下后患。或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。
    对所购商品房进行验收主要应注意以下几点:

    一、详细检查房屋质量,包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象;

    二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏,品牌、数量是否相符;

    三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用;

    四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题;

    五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题;

    六、对发现的问题要在验楼单上予以注明,如果确实属于不能收楼的,要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
    索要“两书一表”
    向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,以便日后出现质量问题时按约维修。
    《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标,如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范,问题比较少;而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。
    按照有关规定,《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。您验房时不能只看开发商有没有这张《备案表》,同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案,例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用,只要将项目送交主管部门备案后,发展商就必须对楼盘终生负责,出了问题,如果是发展商的过失,可以追究其责任。
    签收《房屋验收单》
    在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前,您一定先签订《物业管理公约》,做一个事先约定,避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成,清洁费、保安费、绿化费怎么核定,做到明明白白。同时,考察一下您的小区物业管理公司的资质,是否具备您要求的管理标准。
    其后,还要了解您所买的物业公摊面积有多少,您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》,做到心知肚明。在基本程序全部完成之后,您就可以签收《房屋验收单》了。以上就是根据规定对买房子要够房合同吗的回答。
    全文
    7 2018-03-15
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个人购置房屋买卖合同怎么写
买卖双方签订的房屋买卖合同需要包含的内容涉及合同双方当事人的基本信息、房屋的基本情况描述、房屋面积的约定、房屋土地使用权性质、房屋的价格、付款方式及交付期限、逾期付款的违约责任、房屋产权登记、房屋所有权转移事项和合同效力等等。
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合同事务
什么条件下才够刑事拘留
[律师回复] 解析:
在我国的法律体系之中,刑事拘留作为一项重要的强制性手段,主要用以限制犯罪嫌疑人以及被告人的自由权。
然而,刑事拘留的适用条件却并非随意而为,而是有着明确的规定与要求。具体而言,其主要包括以下几个方面:
首先,必须存在犯罪嫌疑。也就是说,必须有充足的证据表明您可能牵涉进了某一犯罪活动。这一环节通常由公安机关或人民检察院负责展开深入调查并予以确认。
其次,犯罪情节需达到一定严重程度。若您所涉嫌的罪行较轻,比如某些行政违法行为,那么通常情况下将不会受到刑事拘留的处理。唯有当您所涉及的犯罪行为严重到一定程度时,才有可能面临刑事拘留的风险。
再者,存在逃避调查的可能性也是刑事拘留的一个重要考量因素。例如,您可能会选择逃逸、毁灭证据、串供等等方式来逃避法律责任,这种情况下,刑事拘留亦有可能成为必要的应对措施。
此外,如果您的行为可能对社会公共安全造成潜在威胁,同样有可能面临刑事拘留的后果。
最后,对于特定人群的犯罪行为,例如针对未成年人、老年人、残疾人、孕妇及产妇等特殊群体的犯罪,或者是在特定环境下,如自然灾害、公共卫生事件发生期间的犯罪行为,都有可能导致刑事拘留的执行。
值得强调的是,刑事拘留作为一项严肃的司法强制措施,必须经过严格的法律程序进行审查,同时在执行过程中必须充分尊重和保护当事人的基本人权。
法律依据:
《刑事诉讼法》第八十二条
公安机关对于现行犯或者重大嫌疑分子,如果有下列情形之一的,可以先行拘留:
(一)正在预备犯罪、实行犯罪或者在犯罪后即时被发觉的;
(二)被害人或者在场亲眼看见的人指认他犯罪的;
(三)在身边或者住处发现有犯罪证据的;
(四)犯罪后企图自杀、逃跑或者在逃的;
(五)有毁灭、伪造证据或者串供可能的;
(六)不讲真实姓名、住址,身份不明的;
(七)有流窜作案、多次作案、结伙作案重大嫌疑的。
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公民个人购买房屋如何退定金?
公民个人购买房屋可以和对方协商退定金,双方当事人如果能够关于退还定金这个问题达成一致意见,这个时候就可以要求退还定金或者说是,因为发生不可抗力,导致不能够实现合同的目的。
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房产纠纷
房屋侵占罪如何起诉
[律师回复] 解析:
若您的房产遭受他人非法占据,以法律途径解决问题时,请务必按以下步骤操作:
首先,您需准备好相关证明文件,包括本人有效身份证明文件,房屋所有权证书以及民事起诉书等资料;
其次,将上述材料递交至房屋所在地区的人民法院进行立案申请;法院经过审查后,会正式通知双方是否同意接收此案;随后法院会发布开庭公告,并于收到意见反馈后的七个工作日之内告知各方具体的开庭日期及时间安排;
最后,开庭当天,请准时出席法庭,参与辩论和证据质证环节。
法律依据:
《民事诉讼法》第三十三条
下列案件,由本条规定的人民法院专属管辖:
(一)因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖;
(二)因港口作业中发生纠纷提起的诉讼,由港口所在地人民法院管辖;
(三)因继承遗产纠纷提起的诉讼,由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。
第一百二十条
起诉应当向人民法院递交起诉状,并按照被告人数提出副本。书写起诉状确有困难的,可以口头起诉,由人民法院记入笔录,并告知对方当事人。
第一百二十六条
人民法院对决定受理的案件,应当在受理案件通知书和应诉通知书中向当事人告知有关的诉讼权利义务,或者口头告知。
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帮信罪金额不够一万如何处罚
[律师回复] 解析:
根据相关法律规定,涉嫌组织犯信罪的主体,通常会面临至少三年以下的有期徒刑、拘役或者罚金的刑事惩罚。
然而,值得注意的是,若涉及到的流水尚未达到1万元,那么此案中的支付结算金额就未能满足立案标准中设定的二十万元以上这一门槛,因此无法认定其构成组织犯信罪。但是,如果在案件中并无其他严重情节出现,例如:
1.支付结算金额超过二十万元;
2.通过投放广告等方式提供资金支持,且金额超过五万元;
3.违法所得超过一万元;
4.为三个及以上对象提供了帮助;
5.在过去两年内曾经因为非法利用信息网络、协助信息网络犯罪活动以及危害计算机信息系统安全而受到过行政处罚,并且在此之后再次协助信息网络犯罪活动;
6.被协助对象所实施的犯罪行为导致了严重的后果;
7.收购、出售、租赁信用卡、银行账户、非银行支付账户、具备支付结算功能的互联网账号密码、网络支付接口、网上银行数字证书数量超过5张(个);
8.收购、出售、租赁他人手机卡、流量卡、物联网卡数量超过20张。
法律依据:
《刑法》第二百八十七条
【帮助信息网络犯罪活动罪】
明知他人利用信息网络实施犯罪,为其犯罪提供互联网接入、服务器托管、网络存储、通讯传输等技术支持,或者提供广告推广、支付结算等帮助,情节严重的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金。
单位犯前款罪的,对单位判处罚金,并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依照第一款的规定处罚。
有前两款行为,同时构成其他犯罪的,依照处罚较重的规定定罪处罚。
盗窃罪多少钱够立案侦查
[律师回复] 解析:
1.关于普通的盗窃案件,其立案标准原则上为被盗窃财物的价值在人民币1000元至3000元以上。若个人盗窃公私财物的价值达到人民币1000元至3000元以上,将被判定为“数额较大”;如达到人民币3万元至10万元不等,则属于“数额巨大”范畴;再进一步,当个人盗窃公私财物的价值达到人民币30万元至50万元以上时,便可被视为“数额特别巨大”。
根据我国刑法相关规定,盗窃公私财物价值在人民币1000元至3000元以上、人民币3万元至10万元以上以及人民币30万元至50万元以上的,应分别被认定为“数额较大”、“数额巨大”和“数额特别巨大”。
2.对于盗窃公私财物的行为,如果涉及到的金额较大,或者存在多次盗窃、入户盗窃、携带凶器盗窃或扒窃等恶劣情形,那么犯罪嫌疑人将会面临三年以下有期徒刑、拘役或者管制,同时还可能会被判处罚金;而如果涉及的金额巨大,或者存在其他严重情节,那么犯罪嫌疑人将会面临三年以上十年以下有期徒刑,同样也可能会被判处罚金;
最后,如果涉及的金额特别巨大,或者存在其他特别严重情节,那么犯罪嫌疑人将会面临十年以上有期徒刑甚至无期徒刑,并且还可能会被判处罚金或者没收财产。
法律依据:
《刑法》第二百六十四条
【盗窃罪】盗窃公私财物,数额较大的,或者多次盗窃、入户盗窃、携带凶器盗窃、扒窃的,处三年以下有期徒刑、拘役或者管制,并处或者单处罚金;
数额巨大或者有其他严重情节的,处三年以上十年以下有期徒刑,并处罚金;
数额特别巨大或者有其他特别严重情节的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处罚金或者没收财产。
挪用资金罪够罪标准有哪些
[律师回复] 解析:
一、关于构成挪用资金罪的各项要素如下:
1.其侵犯的客体主要是公司、企业或其他单位对资金运用的权益;而其犯罪对象则是这些单位中的自有资金。
2.在客观层面上,本罪体现为行为人通过利用自身职务上的便利这一手段,将本单位的资金擅自挪作他用,或是借予他人,且数额较大,超过了三个月仍未偿还;或者虽然未超过三个月,但是数额较大,并且用于营利性活动,或者从事非法活动。
3.本罪的实施者是特定的主体,即公司、企业或其他单位的工作人员。
4.从主观角度来看,本罪的行为人必须是出于故意的心态。
二、挪用资金罪,是指公司、企业或其他单位的工作人员,利用职务上的便利,私自挪用本单位的资金供自己使用,或者借给他人,且数额较大,超过三个月仍未偿还;或者虽然未超过三个月,但是数额较大,并用于营利性活动,或者从事非法活动的行为。
法律依据:
《刑法》第二百七十二条
挪用资金罪
公司、企业或者其他单位的工作人员,利用职务上的便利,挪用本单位资金归个人使用或者借贷给他人,数额较大、超过三个月未还的,或者虽未超过三个月,但数额较大、进行营利活动的,或者进行非法活动的,处三年以下有期徒刑或者拘役;挪用本单位资金数额巨大的,或者数额较大不退还的,处三年以上十年以下有期徒刑。国有公司、企业或者其他国有单位中从事公务的人员和国有公司、企业或者其他国有单位委派到非国有公司、企业以及其他单位从事公务的人员有前款行为的,依照本法第三百八十四条的规定定罪处罚。
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一、理性审视广告宣传内容面对房地产销售宣传,要理性审视广告宣传内容,并要求开发商把广告宣传的承诺写入合同约定条款。二、房屋五证要齐全。三、土地期限要牢记现在很多房地产开发项目的用地虽然是出让用地,但由于土地性质为综合用地或者商住两用地,导致土地使用年限不是70年,甚至有些只有40年。
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如何购买农村房屋,怎样买农村房屋
1、房屋买卖应经集体即村民委员会书面同意。2、如系共有房屋,必须征得其他共有人同意。3、应提交户口簿、居民身份证及土地证、房产证等相关材料的原件。4、应到产权登记部门查看房屋产权是否存在瑕疵:如是否存在抵押等担保、是否有人民法院采取查封等财产保全措施。
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如何购买共有房屋
在购买共有产权房屋办理过户时,比单一产权人过户要复杂,需要每个共有权人都签署与售房有关的文件,如果买房人办理贷款,还需共有权人在银行工作人员面前签署售房文件。在房地产交易所办理过户手续时,房产共有人应当到场买房人办理过户手续。如果因特殊原因不能到场现场,需提供经过公证的授权委托书,授权他人代为办理。
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