房产纠纷 法律问答
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我父亲身体不好，年轻买的农村房子，过不了户，与卖主签写了买卖协议，房本还是原来房主的名字。现在想我父亲想将这个买的房子，过给我。需要准备什么东西[律师回复] 结论：农村宅基地房卖给本集体外的人，合同可能无效、过不了户，只能确认事实并争取返还或确权。 展开：农村宅基地房只能在本集体经济组织内部流转，若你父亲不是该村成员，当年买卖可能无效，所以过不了户、证还是原房主名。现状处理：若父亲已落户该村或符合成员资格，可补办；若不符合，合同易被认定无效，钱难保权，只能就出资和居住事实主张返还或补偿。建议查父亲现户籍和当年买卖协议、付款凭证；和原房主协商补正或确权；协商不成可起诉确认合同效力并主张权益。别拖，这类历史遗留房越早理清越好，政策也在变。先查户籍资格再定路径。再补，当年付款凭证哪怕旧，也是关键证据，翻出来收好，这类房越早理清成本越低，别等房主反悔，拖久更麻烦。贾凤强律师
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厂房合同被房东违约终止应如何赔偿[律师回复] 要是厂房合同被房东违约终止了，租户可以根据不同情况来主张赔偿。 第一步，先看看合同里是怎么说的。要是厂房租赁合同明确写了房东违约终止合同的赔偿办法，像规定了具体的违约金数目，或者说明了违约金的计算方式，那租户就能按照合同要求房东付违约金。只要这个违约金不是比违约造成的损失高太多，法院通常都会支持。 要是合同里没提到违约赔偿的条款，租户可以要求房东赔偿实际损失。实际损失分直接损失和间接损失。直接损失比如租户为了用厂房做的装修，还没摊销完的费用，还有搬迁的费用等；间接损失像因为房东违约，租户没办法正常经营，损失的预期利润等。不过间接损失得是能预见的，而且租户得拿出相关证据来证明。 租户也能要求房东继续履行合同。要是租户还想接着用厂房，而且合同还有履行的可能，就可以向法院请求，让法院判决房东接着履行合同。 要是和房东协商赔偿没谈成，租户可以把相关证据收集好，像厂房租赁合同、装修费用发票、搬迁费用清单，还有能证明经营损失的材料等，然后向人民法院起诉，通过法律途径维护自己的合法权益。唐山法务
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开发商未按合同交房日期，该怎么索赔[律师回复] 当开发商没按照购房合同里约定的交房日期交房，就属于违约行为，购房者能通过下面这些办法索赔。 一方面，先去瞧瞧购房合同里有关逾期交房违约责任的内容。一般合同会写明开发商逾期交房时得付违约金的计算办法，就像按每天一定比例来算。购房者完全可以根据合同条款，让开发商按约定给违约金。但要是合同里没说违约金给多少，或者没写损失赔偿额的计算方法，那可以参考逾期交房期间相关主管部门公布的，或者有资质的房地产评估机构评估的同地段同类房屋的租金标准。 接着说说索赔的具体步骤。第一步就是书面通知开发商，要求它在合理时间内交房，并且要留好通知的证据，比如快递单、邮件记录等。之后就和开发商商量赔偿的事儿，要求他们按照合同约定或者法定标准来支付违约金。要是怎么商量都谈不拢，购房者就可以走法律程序了。把购房合同、交钱的凭证、催告信等相关的证据准备好，然后到法院去起诉，让法院判决开发商承担违约责任、支付违约金。 最后要提醒大家，要是选择通过打官司来解决纠纷，一定要在法律规定的诉讼时效之内去行使权利。要是超过了这个时间，原本有理的事儿可能就得不到法律支持了。邢台法务
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