房产纠纷 法律问答
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购房处于什么阶段算第二户[律师回复] 买房时，认定“二套房”有啥标准，这可是很多购房者关心的问题。通常有“认房又认贷”“认房不认贷”“认贷不认房”这三种。 “认房又认贷”最为严格。贷款买房时，只要借款人名下有登记的房产，或者在银行有过房贷记录，不管贷款结清没、房子卖掉没，再买房都算二套房。像你名下曾有套全款房还登记了，再贷款买房，就妥妥是二套房。 “认房不认贷”，只看借款人名下有没有房产登记，不看房贷记录。名下有房产登记，再买房是二套房；名下没房，就算之前有房贷且结清了，再买房还算首套房。 “认贷不认房”，银行只盯着贷款记录。有过房贷记录，不管名下房子啥情况，再申请房贷就是二套房；没房贷记录，哪怕名下已有一套房，贷款买房也算首套房。 要注意，不同地区、不同时期的认定标准不一样，具体得按当地政策和银行规定来。所以购房前，最好咨询当地不动产登记部门和贷款银行，搞清楚自己买房算首套还是二套，避免后续出问题。律图山东
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房东委托代理人签购房合同是否有效[律师回复] 房东委托代理人签购房合同，通常是有效的，但要满足一定条件。依据民法典，有相应民事行为能力的当事人，意思表示真实，且合同不违反法律法规强制性规定、不违背公序良俗，这样订立的合同有效。 房东委托代理人签购房合同，就形成了委托代理关系。代理人在房东授予的代理权限内，以房东名义签合同，且合同内容符合有效要件，合同对房东就有法律效力。 为使委托行为合法有效，一般要有书面授权委托书，明确委托事项是代为签订购房合同，以及权限和期限等内容。若法律规定或当事人约定合同要采用书面形式，而房东仅口头委托，日后可能因难以举证委托关系，让合同效力产生争议。 要是代理人超越代理权限签合同，未经房东追认，对房东不发生效力，由行为人担责。不过，若相对人有理由相信行为人有代理权，代理行为有效，这构成表见代理。 建议房东委托代理人签购房合同时，出具书面授权委托书，明确委托事项、权限和期限。相对人签约时，要审查代理人的授权情况，避免合同效力出现问题。律图山东
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店面倒闭是否要给房东付违约金[律师回复] 店面倒闭要不要给房东付违约金，得看租赁合同约定和具体法律规定。 要是租赁合同里明确写了，租赁期没满承租人提前终止合同要付违约金，那因为店面倒闭提前解约，就可能要按约定支付。举个例子，若约定违约需付一个月租金作违约金，承租人就得照做。 要是合同没约定违约金，就得看店面倒闭解约是否算违约。要是符合法定解除情形，比如出现自然灾害、政策重大调整等不可抗力因素，导致合同目的无法实现，店面倒闭是这些不可抗力因素造成的，承租人就不用承担违约责任。但要是因为自身经营不善等原因倒闭，提前解约就构成违约，房东有权要求赔偿损失，赔偿范围一般包括重新找租客期间的租金损失。 要是双方有争议，可先协商解决。要是协商不行，就通过诉讼途径解决，法院会依据合同约定和事实情况作出裁判。律图山东
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夫妻之间买卖房子可以吗[律师回复] 从法律层面讲，夫妻之间是能够进行房子买卖的。即便两人处于婚姻关系中，在法律意义上，夫妻各自都是独立的个体，有自己决定民事行为的权利。只要双方是真心想进行房屋买卖，没有违反法律规定，也不存在违背道德公序良俗的情况，那么他们达成的房屋买卖协议就是受法律保护的。 夫妻间买卖房子的步骤和普通买卖房子差不多。第一步得签房屋买卖合同，把房子的具体情况、价格怎么付、啥时候交房等内容写清楚，这合同就相当于双方的一个约定保障。签完合同后，就要去办理房屋产权过户手续，把房子的所有权从一方名下转到另一方名下。办理过户时，要带上身份证、结婚证、房产证、房屋买卖合同这些材料，少一样可能都办不成。 但这里要注意，在婚姻期内，得先弄清楚房子的性质。要是房子是夫妻共同财产，一方没和另一方商量就把房子卖了，很容易引发家庭矛盾。这种情况下，另一方是可以通过法律途径主张自己的权益的。要是房子是一方在结婚前就买了的，那这人就可以自己决定是否把房子卖给另一半。 给大家的法律建议是，夫妻买卖房屋时，一定要在合同里把各项条款约定细致明确，要是不确定合同是否合适，可以找专业律师帮忙看看。如果涉及共同财产，最好夫妻双方都同意，避免后续产生不必要的麻烦。律图山东
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出现一房两卖合同诈骗会怎么处罚[律师回复] 一房两卖合同诈骗属于合同诈骗罪。合同诈骗罪简单来说，就是有人怀着非法占有别人财产的目的，在签合同或者履行合同的过程中，用虚构事实、隐瞒真相、设陷阱等办法，骗取对方财产。 《中华人民共和国刑法》规定了合同诈骗罪的处罚标准。要是诈骗的数额比较小，会被处三年以下有期徒刑或者拘役，还可能要交罚金，也有可能只交罚金不用坐牢；要是数额巨大，或者有其他严重情节，会被处三年以上十年以下有期徒刑，同时要交罚金；要是数额特别巨大，或者有其他特别严重的情节，会被处十年以上有期徒刑，甚至是无期徒刑，还要交罚金或者被没收财产。 在实际的司法案件里，判断一房两卖属不属于合同诈骗，关键看卖方是不是有非法占有的目的。要是卖方和两方都签了合同后，把房子交给其中一方，还帮着办了产权登记，对另一方只是为了暂时拿到资金，没有非法占有的想法，通常就不构成合同诈骗罪。但要是卖方在一房两卖时，故意隐瞒房子已经卖出去的事实，骗了购房者的钱后就跑了，或者把钱挥霍了没法还给购房者，这种情况一般就会被认定有非法占有目的，构成合同诈骗罪。 如果遇到这种情况，受害者还能通过民事诉讼，要求卖方返还购房款，并且赔偿自己的损失。律图滨州
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律师说法·房产纠纷
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如何成立股份有限公司成立股份有限公司可按以下步骤进行：一是确保发起人符合法定人数，2人以上200人以下，半数以上在中国境内有住所；二是制定公司章程，载明重要事项，募集设立的需经创立大会通过；三是认购股份，发起设立要认足并出资，募集设立发起人认购不少于股份总数35%；四是申请名称预先核准，通过后保留6个月；五是进行设立登记，审核通过获执照，公司成立。1.2k浏览
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投资额超过注册资本,可以不调整注册资本吗投资额超过注册资本时，是可以不调整注册资本的。企业可将超出部分计入资本公积，这是合法合规的处理方式。是否调整注册资本由企业根据自身情况决定，不调整也不会对企业运营造成法律障碍，企业可灵活选择处理方式。1.2k浏览
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公司股东出资义务没有履行怎么办若公司股东未履行出资义务，公司或其他股东可要求其向公司依法全面履行出资义务，还可追究其违约责任。公司可根据公司章程或股东会决议对其利润分配请求权等股东权利作出合理限制，经催告仍不履行的，公司可通过股东会决议解除该股东资格。1.4k浏览
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