房产纠纷 法律问答
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刚租的房房东说卖了，租客会有什么赔偿[律师回复] 不少租客担心房东卖房会影响自己继续住。实际上按《民法典》“买卖不破租赁”的规定，在租赁合同有效期内，就算房子换了新主人，租客也能按原来的合同继续住，新房东得遵守原合同。 但要是房东卖房时让租客没法正常住，比如要求提前搬走，那房东就违约了。这时租客能让房东担责。违约责任咋承担，一般按租赁合同的约定来。要是合同定了违约金，租客就能找房东要；要是约定了赔偿损失的计算办法，也能按此让房东赔偿。 要是合同里没说违约责任，租客可以让房东赔实际损失，像找新住处花的钱、搬家造成物品损坏的费用等。另外，租客有优先购买权，房东得在合理期限里通知租客。要是没通知就把房卖了，租客能要求房东赔偿相应损失。遇到此类问题自己解决不好的，可进一步咨询专业人士。四川法务
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房屋租赁解约时赔偿金额怎样算[律师回复] 在房屋租赁中，解约赔偿金额怎么算可是很有讲究的。由于情况不同，赔偿金额的计算也不一样。 如果租赁合同里明确有赔偿金额的约定，那可就按合同来。毕竟大家当初签合同都是自愿的，只要合同约定不违反国家法律的强制规定，双方都得遵守。比如合同约定违约要赔偿三个月租金，违约方就得给。 但要是合同没约定赔偿金额怎么办呢？违约的一方就得赔偿对方因为违约遭受的实际损失。实际损失分直接和间接的。直接损失像提前解约后租金差价的损失，原先每月房租 5000 元，重新租同地段同条件房子每月 6000 元，这多出来的 1000 元就是实实在在的损失；还有搬家费、找房子给的中介费等。间接损失就是原本能拿到手的利益没了，比如租客因为房东提前解约没法在房子里继续做生意，那预期的经营利润就没了。 在确定赔偿金额时，不能乱来。违约方赔的钱不能超过签合同时能想到可能因为违约造成的损失。而且，没违约的一方也有责任尽量减少损失，如果自己没采取措施让损失变得更大了，那多出来的部分可就不能找对方索赔了。 法律建议：签租赁合同时，最好把解约赔偿的事儿写清楚。要是遇到解约纠纷了，双方好好商量，按法律规定和实际情况来确定赔偿金额，实在不行就寻求法律途径解决。内江法务
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物业服务合同诉讼管辖究竟是怎样[律师回复] 1. 打物业服务合同相关的官司，打官司的法院一般按《中华人民共和国民事诉讼法》里的规定来定。通常因为合同起了纠纷要打官司，能去被告住的地方或者合同实际履行的地方的法院。 2. 对于物业服务合同，如果合同里约定了合同在哪里履行，那就按照约定来。要是没约定或者说得不明白，分几种情况，要是争议的是给钱，那收钱那方住的地方算合同履行地；要是交付房子这类不动产，不动产在的地方就是合同履行地；要是其他情况，负责做事那一方住的地方就是合同履行地。 3. 另外，物业服务合同纠纷要是和房子等不动产有关，根据法律，涉及不动产纠纷打官司，只能去不动产所在地的法院。在物业服务合同纠纷里，要是涉及到房子及其配套设施的维修养护、管理使用这些事，通常就会被看作是不动产纠纷，由不动产所在地的基层法院来管。 4. 要是签合同的双方约定好了由哪个法院来管，而且这个约定不违反管的案子级别和专属管辖的规定，那就按双方的约定来确定法院。所以，在物业服务合同诉讼里，究竟去哪个法院打官司，得把合同约定、法律规定，还有案子到底争什么这些情况综合起来考虑后才能确定。绵阳法务
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缺少房本的房子可实施强制执行吗[律师回复] 缺少房本的房子，在特定条件下能强制执行。按照《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释，法院强制执行针对的是被执行人应履行义务部分的财产。要是房子没房本，但有合法建造手续，能明确权属，法院就可以执行。像那种没办房产证，不过有建设工程规划许可证等证明合法的房子，法院能对其查封、拍卖。 但要是房子既没房本，也没有合法建造手续，属于违法建筑，一般不能强制执行。因为这种房子没有合法物权，法院没办法合法处置。 执行的时候，法院先会调查房屋的权属和合法性。要是房屋权属有争议，法院可能暂停执行，等争议解决了再决定是否继续。对于能执行的缺房本的房子，竞拍人买了之后可能在办理产权登记上有问题，法院会在拍卖公告里提示风险。所以大家遇到这类执行房屋时，要多关注房屋实际情况，避免后续办产权登记出麻烦。四川法务
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