土地房产 法律问答
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租赁合同中出租人能单方解除合同不[律师回复] 1、在租赁合同里，某些特定情况下，出租人有权单方面终止合同。依据《中华人民共和国民法典》，要是承租人没按约定的方式使用租赁物，或者没根据租赁物本身特性来使用，导致租赁物受损，那出租人就可以终止合同，还能要求赔偿损失。举个例子，承租人把住宅当成仓库，存放严重超载的货物，把房屋结构都弄坏了，这种情况出租人就有权利这么做。 2、要是承租人没得到出租人的同意就把租赁物转租出去，出租人同样能解除合同。打个比方，承租人悄悄把租来的房子转租给了别人，出租人知道后就能采取行动。 3、如果承租人没有正当理由，既不支付租金还拖延付款，那出租人会给承租人一段合理的时间去交钱。要是承租人过了期限还是没交，出租人就能够解除合同。比如承租人好几个月都没交租金，房东催了也不管用。 4、遇上不可抗力因素，导致合同目的没办法达成，像租的房子因为地震严重损坏不能住人了，出租人也能终止合同。不过呢，要是不满足上面说的这些法定情况，出租人单方面解除合同可能就会造成违约，得承担相应的责任，比如赔偿承租人的损失。四川法务
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租的房漏水致损该由谁来承担责任[律师回复] 1、租的房子漏水造成损失，责任划分得看具体情况。要是房屋漏水是房子本来就有的质量问题，而且在出租之前就存在这种情况，按照《民法典》，房东有责任保证租出去的房子能正常使用，并且要对房子进行维修。所以，因为房子本身问题漏水导致的损失，得由房东来承担。租客发现漏水后，要赶快告诉房东来维修。要是房东拖着不修，导致损失变多了，多出来的这部分损失也得房东负责。 2、要是漏水是租客使用不当引起的，像忘记关水龙头，或者胡乱改造房子，那责任就得租客自己担着。这时候，租客不光要对自己或者别人因为漏水遭受的损失进行赔偿，还得把房子修好，让它能正常使用。 3、要是因为第三方的原因导致房子漏水受损，比如楼上住户的水管破了，水流到了租的房子里，那这个责任就得由第三方承担。受到损失的一方可以要求第三方赔偿损失、把房子修好。 在实际解决问题的时候，租客要注意保留一些证据，像漏水情况的照片和视频，和房东或者第三方沟通的记录等。有了这些证据，在确定责任和协商赔偿的时候，就能更好地维护自己的合法权益。内江法务
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租户优先购买权受损害要怎样处理[律师回复] 1、《民法典》有规定，房东要是打算卖掉正在出租的房子，得在合理的时间内告知租客，租客在相同条件下有优先买下房子的权利。要是租客这个权利被侵犯了，可以按下面的办法来处理。 租客可以先试着和房东商量，让房东对自己的损失进行赔偿。租客可以要求赔偿因为优先购买权被侵犯而遭受的经济损失，像重新找房子产生的价格差、搬家的费用等。 2、要是商量没结果，租客可以去法院起诉房东。打官司的时候，租客要拿出足够的证据，证明自己和房东有合法的租赁关系，以及房东没有履行告知义务或者侵犯了自己优先购买房子的权利。法院会根据实际情况进行审理然后作出判决。要是法院认定房东确实侵犯了租客优先购买房子的权利，就会判决房东赔偿租客的损失。不过要留意，就算租客优先购买权被侵犯了，但如果房子已经过户给了不知情的第三方，租客就不能要求认定这个房屋买卖无效，只能让房东赔偿损失。绵阳法务
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若三个月未交房租该怎么做[律师回复] 从法律层面讲，要是承租人三个月都没交房租，那就算是违约了。下面分别给出出租方和承租方处理这事的建议。 对出租方来说，第一步可以按照租赁合同跟承租方好好沟通，让对方在合理的时间内把拖欠的房租交上。要是合同里明确写了逾期交房租要承担啥样的违约责任，那出租方就可以按照约定追究承租方的责任，比如让对方支付违约金。要是催了之后，承租方在规定时间还是没给钱，出租方就有权解除合同，还能要求承租方搬出房子，同时支付拖欠的房租和违约金。要是承租方不配合，出租方可以去法院起诉，让法院判决承租方支付房租、违约金，并且腾退房屋。 而对于承租方，要清楚自己违约了，得赶紧和出租方协商，把没交房租的原因说清楚，争取和出租方达成延期支付或者分期支付的协议，免得被出租方解除合同。要是实在没钱交房租，也可以提前和出租方商量解除合同，这样能减少自己的损失。四川法务
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在建工程可不可以签订房屋租赁合同[律师回复] 1、在建工程能签房屋租赁合同，但有一定限制和条件。按法律规定，只要不违背法律、行政法规的强制规定，也不存在其他让合同无效的情况，那么当事人就在建工程签的租赁合同通常是有效的。不过在实际执行时，会受到不少限制。 2、要是房屋没拿到建设工程规划许可证，或者没按建设工程规划许可证的规定来建设，和承租人签的租赁合同就是无效的。但要是在一审法庭辩论结束前拿到了建设工程规划许可证，或者经过主管部门批准建设，合同就可以认定为有效。 3、当在建工程不符合安全、防灾等工程建设的强制标准，有危及承租人安全或健康的情形，就算承租人在签合同时知道房屋质量不行，仍然可以随时解除租赁合同。 4、在实际中，租在建工程风险比较大。比如工程可能没办法按时完工交付使用，工程质量也可能不达标。所以签合同的时候，双方得全方位考察工程的合法性、建设进度等，明确各自的权利、义务和违约责任。并且，建议承租人让出租人提供相关的建设许可文件，这样能降低自己可能面临的法律风险。绵阳法务
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