土地房产 法律问答
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房屋租赁权可不可以用来做抵押[律师回复] 1、通常情况下，房屋租赁权不能用来抵押。从法律性质来讲，抵押就是抵押人把自己特定的财产拿出来给债权作担保。要是债务人不还钱了，债权人就可以依法把这个财产折成钱，或者把它拍卖、变卖，用所得的钱优先受偿。能用来抵押的财产，一般是抵押人有所有权的不动产、动产，或者是法律规定的其他财产权利。而房屋租赁权呢，是承租人根据租赁合同，对租来的房子享有的占有、使用和获得收益的权利，这不是所有权，本质上是一种债权，没有典型抵押财产该有的所有权属性。 2、从法律规定方面看，《民法典》里列出的可以抵押的财产中，没有租赁权。而且租赁权有一定的人身属性，还有期限限制，它的价值得看租赁合同的履行情况和剩余期限。另外，同一套房子可能有好几个先后不同的租赁权，这就很难准确评估租赁权的价值，实现抵押权的成本和难度都比较大。 3、当然了，在一些特殊的交易场景中，如果当事人商量好了，而且不违反法律的强制性规定，也有可能对租赁权的某些权益进行交易安排，但这不算严格意义上的抵押。四川法务
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租房起始日期可在签约日期前不[律师回复] 租房的起始日期是可以在签约日期之前的。在租房这件事儿里，签合同的日期和租赁开始的日期是两码事。签约日期就是双方对租赁合同的条款都商量好了，然后签字确认的日子。而租赁起始日期，指的是租客开始实际使用租的房子的时间。 要是双方都同意，完全能约定租赁起始日期比签约日期早。这种情况在现实中还挺常见的，就像租客先住到房子里了，过段时间双方才补签书面的租赁合同。 不过，为了避免以后产生纠纷，合同里得把租赁起始日期和签约日期都写清楚，还要明确从租赁起始日期到签约日期这段时间里，双方都有啥权利和义务。比如说，租金从什么时候开始算，房子交付时啥状况，这些内容都得详细写明白，这样才能保障双方的合法权益。要是没写清楚，之后就可能因为这些事儿起争执，到时候处理起来就麻烦了。所以大家在签租房合同的时候，一定要多留个心眼，把这些细节都落实好。四川法务
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法拍房遇到原租户拒绝腾迁怎样处理[律师回复] 碰到法拍房原租户拒绝腾迁，可按不同情形处理。 要是租赁合同在法院查封前签订并已实际履行，租户付了租金，也实际占有使用房屋，依据“买卖不破租赁”原则，租户能继续租赁到租期结束，这种情况不能要求租户马上腾迁。若想提前解除租赁关系，得和租户协商赔偿，给予合理补偿，再签书面解除协议。 要是租赁协议是在房屋被查封后签的，或者存在恶意倒签租赁时间、名为租赁实为借贷担保等情况，那租赁关系不受法律保护。这时可拿法院出的拍卖成交裁定书、协助执行通知书等法律文书，向执行法院反映，申请强制执行，让法院强制租户腾房。也能向法院起诉，请求确认租赁协议无效，要求租户腾迁。拿到胜诉判决后，租户若还不履行，可向法院申请强制执行。绵阳法务
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把一处房子租给两人该怎么处理[律师回复] 把一处房子租给了两个人，要是两份租赁合同都是有效的，该怎么处理呢？ 要是其中有一方已经合法占有了租赁房屋，法院就会支持这一方履行合同，也就是这一方能获得房屋的使用权。这里说的合法占有，通常是指实际入住、装修等对房屋进行控制使用的行为。 要是两方都没占有房屋，那已经办理登记备案手续的一方能优先获得租赁权。按照相关规定，房屋租赁要实行登记备案制度，登记备案之后，就能对抗未登记的合同。 要是两方既没合法占有房屋，也没办理登记备案，法院会支持合同成立在先的一方履行合同。合同成立的时间，是以双方签字或者盖章的时间为准。要是签字盖章时间有先后顺序，先签字盖章的合同就成立在先。 对于那些没能获得租赁权的承租人来说，出租人这种“一屋二租”的做法构成违约，要承担违约责任。具体来说，出租人得退还承租人已经支付的租金和押金，还得赔偿承租人的合理损失，像找替代房屋产生的费用等。要是合同里约定了违约金，出租人还得支付违约金。绵阳法务
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公司房租到期，房东有没有权强制清租[律师回复] 公司房租到期，房东能不能强制清租呢？这得分情况来看。 要是租赁合同到期了，也没续签新合同，也没形成不定期租赁关系，那房东就有权收回房子。要是公司赖着不搬，房东在合理催告后，就能通过合法途径清租。一般是先给公司发书面通知，告诉他们合同到期了，让他们限期搬走并返还房屋。要是公司还不搬，房东可以去法院起诉，通过司法程序让公司腾房。 不过，房东要是没走合法程序，可不能直接强制清租。像强行闯入公司、搬走或损毁公司财物这类行为，就可能构成侵权。按照《中华人民共和国民法典》的规定，每个人的财产权利都受法律平等保护，侵害别人财产权益的，得承担停止侵害、排除妨碍、赔偿损失等民事责任。 所以说，房租到期后，房东是有权利收回房子，但得走合法途径，不能自己擅自强制清租。要是遇到类似问题拿不准，建议咨询专业人士。四川法务
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律师说法·房产纠纷
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买了别人按揭的房子怎么办购买他人按揭中的房子，有以下处理方式：一是转按揭，若银行允许，可将原房主剩余贷款转到自己名下，但多数银行已很少办理；二是提前还贷解押，可让原房主自筹资金或自己出资帮其还贷，出资时需通过资金监管账户并明确违约责任；三是办理预告登记，防止原房主再售或抵押；四是合同明确权责，详细约定各项条款保障权益。1.4k浏览
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因买房违约，中介费退款要如何办理买房违约时，中介费退款办理需依据合同约定。若合同明确规定违约情况下中介费退还事宜，按约定执行；若未约定，需与中介协商，证明违约非自身主观故意或中介未完全履行服务，协商不成可通过法律途径解决。2k浏览
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一房二卖该如何处理合同效力一房二卖情形下，两份合同效力应分别判断，若无《民法典》规定的无效情形，通常均为有效，判定依据为合同双方民事行为能力、意思表示、是否违法违规违公序良俗。房屋归属方面，已过户的归登记买受人，未过户但一方合法占有的可能归占有人，均未过户和占有的综合付款情况确定。未取得房屋的买受人可追究出卖人违约责任，要求赔偿损失。1.9k浏览
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