房产纠纷 法律问答
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小产权房被拆，我购买的该如何索赔[律师回复] 小产权房一般是建在农村集体土地上的房子，没办相关证件，也没交土地出让金等费用。从法律角度看，小产权房买卖合同大多会被认定无效，所以小产权房被拆后索赔的事儿比较复杂。 要是小产权房因为是违法建设被合法拆除，想拿到赔偿通常比较难。不过，由于卖方明知道房子是违法建设或者没有合法手续还卖，这可是有大过错的。这时候，买房的人可以要求卖方把购房款还回来，还能让对方赔偿自己遭受的损失，像装修花的钱、已付房款产生的利息等。具体怎么赔，法院会根据双方的过错程度来确定。 如果小产权房是被合法征收拆除，情况又不一样。要是你是本集体经济组织成员，就有可能拿到和其他成员一样的拆迁补偿。但如果你不是本集体经济组织成员，虽然很难和村民享受一样的拆迁补偿待遇，不过按照合同无效的处理原则，你可以要求原房主返还一部分拆迁补偿款。法院会综合考虑合同无效是谁的过错、你住这房子多长时间、你对房子有没有进行添附等情况来确定补偿数额。 遇到这种情况，建议先和卖方好好商量。要是商量不通，就准备好购房合同、付款凭证这些相关证据材料，去法院起诉维护自己的权利。律图安顺
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房屋买受人购共有人房屋该怎样处理[律师回复] 1、要是房子有共有人，买家买这房子可得小心，这样才能保证交易既合法又有效。买家得先做好审查，看看房产证，确定这房子是不是多人共有的。要是房子属于多人共有，那得所有共有人都同意卖房才行。按照《中华人民共和国民法典》，处理共有的不动产，一般得有三分之二以上份额的按份共有人，或者全体共同共有人同意才行，不过要是共有人之间另有约定就另说了。 2、要是有部分共有人自作主张卖了房子，买家就得看看自己能不能算善意取得。满足善意取得的条件有三个：第一，买家买房子的时候不知道这情况；第二，房子是按合理价格卖的；第三，该办登记手续的都办好了。要是买家符合善意取得的条件，那就可以拿到房子的所有权，其他共有人只能找那个擅自卖房的人赔偿损失。 3、为了以后少闹纠纷，买家可以让所有共有人一起签房屋买卖合同，在合同里把每个共有人的权利、义务还有违约责任都写清楚。同时，要尽快办理房子过户登记，完成产权转移。要是在交易的时候，有共有人不同意卖房这些情况，买家可以按照合同约定，追究责任方的违约责任。平台精选咨询...
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未竣工验收便交房要承担什么责任[律师回复] 房子还没竣工验收，开发商就交房，这可是要担不少责任的。 在民事方面，如果购房合同约定房子要通过竣工验收才能交付，那开发商没验收就交房，妥妥的违约。购房者能让开发商担违约责任，比如给违约金、赔偿损失。要是房子没验收，存在质量问题，害购房者人身或财产受损，开发商还得承担侵权赔偿，赔人家实际损失。 行政上，按相关法规，房地产项目没验收就交房，相关部门会责令开发商限期补办验收手续。要是逾期不办，就会被罚款。要是交付的房子质量不达标，开发商还可能被降低资质等级。 刑事上，如果没验收就交房引发重大安全事故，造成人员伤亡或重大财产损失，开发商和相关负责人可能会被追究刑事责任，像工程重大安全事故罪等罪名都可能涉及。 要是遇到这种事，购房者可以先和开发商商量，让他们承担违约责任，赶紧完成验收。要是协商不成，还能向相关部门投诉，或者直接去法院起诉，维护自己的合法权益。律图贵阳
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我老公家只有他一个儿子，他还有一个妹妹 现在住的是搬迁房 然后后面又买了一套私人建的房子 可以分户吗？[律师回复] 先说结论：家里有搬迁房（安置房）又私下买了私房，想从父母户口里分户出来，关键看你是否拥有独立合法房产且当地户籍政策允许。安置房和私房性质不同，分户核心是有“独立成套、可落户”的住房。要点：第一，分户一般要求本人有合法稳定住所且房屋所有权明确，若名下或共有的私房能办产权证通常可作分户依据；搬迁房若没办证还是父母名下，用它分户难度大。第二，去房屋所在地派出所户籍科问清所需材料：产权证明、户口本、身份证、分户申请书，部分地区还要婚姻状况证明。第三，农村宅基地房分户还有“一户一宅”和村委同意要求，城镇商品房相对简单。第四，若两套房都在父母名下你无份额，派出所一般不给单独立户，需先通过赠与或买卖把房产份额过户到你名下。建议先拿房本去派出所预审。贾凤强律师
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交房违约了，违约金该如何计算[律师回复] 1. 交房违约时，违约金怎么算得看具体情况。要是购房合同里对违约金有明确规定，那就得按照合同来。在实际情况中，合同里的约定一般有两种，要么是固定的金额，要么是按照购房款的比例计算。举个例子，如果合同里约定违约金是已付购房款的一定比例，那违约情况发生时，用这个比例乘以已付购房款，就能算出违约金数额。这种有约定的做法，体现了合同双方自己定规矩的原则，双方都得遵守合同里的条款。 2. 要是购房合同里没说违约金给多少，或者没说怎么算，那可以参考逾期交房这段时间里，相关主管部门公布的，或者有资质的房地产评估机构评估出来的同地段同类房屋的租金标准来确定。这么做是为了补偿购房者不能按时住进房子所遭受的损失，以同地段同类房屋租金作为参照，能比较合理地反映购房者的实际损失。 3. 要是合同里约定的违约金比实际造成的损失少，当事人可以找人民法院或者仲裁机构，要求增加违约金；要是约定的违约金比实际损失高太多了，也可以请求适当减少。法院或者仲裁机构会以实际损失为依据，综合考虑合同的履行情况、当事人有没有过错以及预期能得到的利益等因素，按照公平和诚实信用的原则来衡量，然后做出裁决。律图贵阳
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