房产纠纷 法律问答
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商品房买卖合同什么时候生效[律师回复] 1.商品房买卖合同一般成立时生效，有法律规定或当事人约定的按规定或约定，约定生效条件或期限的，条件成就或期限届至时生效。实践中双方签字或盖章合同通常成立并生效。 2.合同若存在法定无效情形，像一方欺诈胁迫损害国家利益、恶意串通损害他人权益、以合法形式掩盖非法目的、损害公共利益、违反法律法规强制性规定等，自始无效。 3.合同可撤销的情况，如重大误解、显失公平、一方欺诈胁迫或乘人之危使对方违背真实意思订立，被撤销后自始无效。 解决措施和建议：签订合同前仔细审查条款，确保无无效或可撤销情形；若发现问题及时咨询专业人士，必要时通过法律途径维护权益。律图德宏
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购房违约金的计算方法是什么[律师回复] 1.购房违约金计算先看合同约定。有明确约定时，按约定方式算。若按购房款比例算，违约时用该比例乘购房款得违约金数额；若按天数算，用违约天数乘每天违约金金额确定。 2.合同未约定的，受损害方可根据违约造成的实际损失主张赔偿。实际损失涵盖直接损失和可得利益损失，像房价波动差价损失、已付房款利息等。 3.若违约金数额过分高于或低于造成的损失，当事人可请求法院或仲裁机构适当减少或增加。 建议在签订购房合同时，明确约定违约金计算方式，避免后续纠纷。出现违约情况时，受损害方及时收集实际损失证据，合理主张赔偿。若对违约金数额有异议，可通过法律途径解决。律图德宏
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集资房买卖合同如何处理[律师回复] 法律分析： （1）当集资房产权完全过户到个人名下时，集资房买卖合同有效，双方应按约定全面履行权利和义务。若卖方违约，买方有权要求其承担违约责任，如赔偿损失、支付违约金等，以此保障自身合法权益。 （2）若集资房产权未完全过户，合同效力存在不确定性。若违反单位集资房相关规定或政策，合同可能被认定无效。合同无效后，卖方需返还购房款，有过错的一方要赔偿对方损失。 （3）交易集资房时，土地性质是重要考量因素。若涉及划拨土地，可能需补缴土地出让金，这会增加交易成本。 （4）双方处理合同时应遵循诚实信用原则，先协商解决纠纷；协商不成，可通过诉讼途径，由法院依法裁判。 提醒：集资房交易情况复杂，涉及合同效力、土地性质等问题，不同案情解决方案不同，建议咨询专业人士进一步分析。律图丽江
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算房屋合同解除违约金的方法是什么[律师回复] 法律分析： （1）约定计算方法：当房屋合同中明确约定违约金计算方式时，遵循合同约定。可以是按房屋总价款的一定比例计算，违约发生时，以总价款乘以该比例得到违约金数额；也可以是约定固定金额支付。 （2）法定计算方法：若合同未约定违约金，受损方要证明因对方违约遭受的损失，违约金以实际损失为基础。实际损失涵盖直接损失和可得利益损失，像重新购房多付的价款、租金损失等。同时，若违约金数额与实际损失差距过大，当事人可请求法院或仲裁机构调整。 提醒：签订房屋合同应明确违约金计算方式，若未约定要及时收集实际损失证据。情况复杂时建议咨询专业法律意见。云南法务
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