房产纠纷 法律问答
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房屋买卖合同里违约金是怎么确定的[律师回复] 房屋买卖合同违约金确定有约定和未约定两种方式。有约定时按约定执行，这是优先适用的。若约定违约金低于损失，可请求增加；过分高于损失，则可请求减少。未约定时，损失赔偿额相当于违约造成的损失，含履行后可得利益，但不超违约方订立合同时预见或应预见的违约损失。法院会综合合同履行、当事人过错及预期利益等因素，依公平和诚实信用原则确定数额。 解决措施和建议如下： 1.签订合同时明确约定违约金数额或计算方法，降低不确定性。 2.发生违约后，受损方及时收集损失证据，以便主张合理赔偿。 3.若对违约金有异议，通过合法途径请求法院或仲裁机构调整。律图林芝
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卖方购房违约需承担多少违约金[律师回复] （一）当买卖合同约定了违约金计算方式或具体数额，优先按约定执行。但觉得约定过高时，可收集相关损失证据，向法院或仲裁机构请求适当减少。 （二）若合同未约定违约金，买方收集因卖方违约造成损失的证据，如房价差价证明等，要求卖方赔偿。赔偿范围包括合同履行后可获利益，但不超违约方订立合同时预见或应预见的违约损失。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。律图林芝
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买房违约定金如何计算[律师回复] 结论：买房定金数额由当事人约定，但不得超房屋买卖合同标的额20%，超出部分无效；买卖双方违约有不同处理方式，定金与违约金不能同时适用，约定过高或过低可请求调整，计算以合同约定为准。 法律解析：《民法典》明确规定买房定金数额的上限，超出部分不产生定金效力。若买方违约，交付的定金归卖方；若卖方违约，则要双倍返还定金。定金和违约金不能同时主张，当事人只能选其一。当定金约定不合理时，可请求法院或仲裁机构依据实际损失、合同履行情况、过错程度等因素调整。定金计算优先看合同约定，约定不明或未约定的按法律规定和违约情形确定。如果在买房定金方面遇到问题，建议向专业法律人士咨询，以维护自身合法权益。律图阿里
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买的房子原房主找不到怎么办[律师回复] 结论： 与原房主签有效房屋买卖合同，原房主失联时可向法院起诉要求协助过户，判决生效后持相关文书可直接申请产权转移登记，但要确保房屋无权利限制。 法律解析： 根据相关法律规定，合法有效的房屋买卖合同受法律保护，买方有权要求卖方履行协助办理房屋过户登记的义务。当原房主失联，买方可以通过向房屋所在地法院提起诉讼来解决。法院会采用公告送达的方式向原房主送达诉讼文书，即便原房主未到庭应诉，法院也能依法缺席判决。判决生效后，买方凭借生效判决书和协助执行通知书，就能够直接向不动产登记机构申请办理房屋产权转移登记，无需原房主到场。不过在此过程中，要保证房屋不存在抵押、查封等权利限制情况，若存在需先依法解决。如果您在房屋买卖及过户过程中遇到类似问题，欢迎向专业法律人士咨询，以获取更精准的法律建议和帮助。律图阿里
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