房产纠纷 法律问答
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建筑物长期漏水，该如何进行赔偿[律师回复] 家里房子长期漏水，赔偿问题得区分不同情况来处理。 要是房子还在质量保修期内，按照《民法典》，建设单位有责任保修。业主可以先找建设单位，让他们来维修。要是建设单位拖着不修或者直接拒绝，业主可以自己先修，把维修费用的票据留好，之后找建设单位要钱。要是漏水导致家具、电器这些财产受损，业主得收集好购买凭证、受损物品照片等证据，找建设单位赔偿。 如果房子过了保修期，而且是共用部位漏水，就可以用住宅专项维修资金来修。业主委员会或者相关业主提出申请，经过占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，维修资金管理部门审核通过后就会拨款维修。要是因为个别业主装修破坏防水层等原因导致漏水，受损失的业主可以要求责任业主维修和赔偿。双方先商量，商量不成就可以去法院起诉，用法律手段维权。 处理漏水赔偿问题时，一定要及时收集保存证据，像漏水情况的照片、视频，维修费用票据，和相关方沟通的记录等，这样才能更好地维护自己的合法权益。律图黄南
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房子质押给银行后，还可质押给别人吗[律师回复] 房子只能抵押，不能质押。按照《中华人民共和国民法典》的规定，抵押就是抵押人把不动产或者动产抵押出去，但是不转移对这些财产的占有，用它们来担保债权。而质押呢，是债务人或者第三人把自己的动产或者权利交给债权人，由债权人占有，以此来担保债权。房子属于不动产，所以不适合质押这种方式。 已经抵押给银行的房子还能再抵押给别人。一般来说，房产的价值是比较大的，第一次抵押之后，可能还有剩余的价值够再次抵押。不过二次抵押时有几点要留意。 第一，最好得到原抵押权人也就是银行的同意。虽然法律没有强行要求必须这样，但在实际操作中，银行的态度很关键。第二，后设立的抵押权在债权清偿顺序上排在原抵押权后面。要是债务人没办法偿还债务，房子被拍卖或者变卖后，卖房子的钱要先还银行的债，剩下的才会用来还后一个抵押权人的债。最后，二次抵押要办理合法的抵押登记手续，要是不办，抵押权就不生效。西宁法务
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没交付房款，违约金要怎样计算[律师回复] 1、没交购房款的违约金计算得看不同情形。要是合同里明确写好了怎么算违约金，那一般就照着合同来就行。要是买房的觉得合同里定的违约金太高，想让降低，法律规定违约金超过实际损失30%的部分，可以适当调低。要是买房的觉得违约金定得低于实际损失，想提高，那就按照违约实际造成的损失来确定违约金数额。 2、要是合同没约定违约金，那就按法律规定的标准来。要是买房的逾期付款违约了，可以参考逾期罚息利率标准算违约金，一般是在贷款利率基础上上浮30%到50%。 3、算损失的时候，要把好多方面的因素都考虑进去。比如说，卖家的钱被买家占着，这期间卖家有损失，还有因为买家没付款，交易推迟或者进行不下去了，卖家可能产生了额外的损失。 4、确定违约金数额的时候，建议买卖双方先好好商量商量。要是商量不出结果，那就可以走法律诉讼的途径。到了法院打官司的时候，法官会根据具体的案件情况、双方拿出的证据等，按照公平、诚信的原则，合理地确定违约金给多少。律图果洛
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房屋预售若违反强制性规定怎么处理[律师回复] 房屋预售违反强制性规定，处理方式要看具体情况。 要是开发商没拿到预售许可证明就预售房屋，按法律，预售合同无效。但要是在起诉前开发商拿到了预售许可证明，合同可认定有效。这种情况下，购房者能要求返还已付购房款和利息，还能要求不超过已付购房款一倍的赔偿。 如果是违反规划、建设等方面的强制性规定，像擅自变更规划设计、没按批准方案建房，相关部门会责令开发商改正，还会罚款。情节严重的，可能吊销开发企业资质证书。给购房者造成损失的，开发商要赔偿。 要是房屋质量违反强制性标准，不符合安全等标准，购房者有权让开发商修复。若修复后仍不合格，购房者可解除合同，并要求开发商赔偿损失。同时，建设行政主管部门会对开发商处罚。 对于违反资金监管等强制性规定的，相关部门会责令开发商限期改正，还可能罚款。要是因此损害了购房者权益，开发商要承担赔偿责任。律图海南州
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房产确权超20年诉讼时效该怎样处理[律师回复] 在房产纠纷中，很多人担心房产确权纠纷超过一定时间就没办法维权。其实，房产确权纠纷不适用诉讼时效规定。一般来说，诉讼时效制度针对的是债权请求权，而房产确权属于确认物权归属和内容，是物权请求权。像不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产、停止侵害等情况，都不受诉讼时效的限制。 房产确权的本质就是确定物权归属，解决物权的归属争议，明确权利状态，和债权关系没关系。也就是说，就算房产确权纠纷过了20年，权利人还是能去法院起诉，请求确认对房产的权利。法院会按照相关证据和法律规定，审查判定房产归属，不会因为超过诉讼时效就驳回起诉。 不过，权利人要想胜诉也不是那么容易。在诉讼时，得拿出充分的证据来证明自己对房产有权益，比如购房合同、出资证明、产权登记资料等，这样才能支持自己的确权主张。如果证据不足，就算不受诉讼时效限制，也可能无法成功确权。要是在这方面有疑问，可以进一步咨询专业人士。律图黄南
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