黄XX与庄XX房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：黄XX，男，1979年8月5日出生，汉族，住潮州市湘桥区。

被上诉人（原审原告）：庄XX，男，1987年8月10日出生，汉族，住所地潮州市潮安区。

委托代理人：刘XX，广东XX律师。

委托代理人：陈培聪，广东XX律师。

上诉人黄XX因与被上诉人庄XX房屋租赁合同纠纷一案，不服潮州市湘桥区人民法院（2014）潮湘法民一初字第93号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

2014年1月16日，庄XX向原审法院起诉称：2013年4月1日，庄XX经中介介绍与黄XX签订《房屋租赁合同书》一份，约定庄XX向黄XX承租潮州市新乡新景XX62-63号铺面，租赁期限5年，自2013年4月1日至2018年4月1日止，每年租金60000元，租赁用途是营业使用。同日，庄XX将第一年租金60000元支付黄XX，黄XX将铺面交付庄XX使用。2013年10月，庄XX因生意原因暂停营业，黄XX未经庄XX同意将该铺面转租他人，目前铺面尚由他人装修之中。庄XX多次要求黄XX交付铺面或退还自2013年10月至2014年3月期间的租金，均无果。请求人民法院判决：1、黄XX立即将潮州市新乡新景XX62-63号铺面交付庄XX使用；2、黄XX立即退还庄XX自2013年10月至2014年3月期间的租金共30000元。

黄XX辩称：1、本合同已经提前解除，庄XX请求将铺面交付其使用没有事实和法律依据。2.合同提前解除的原因是庄XX违反合同约定，多次提出提前解除合同。黄XX当时多次明确告知庄XX不能提前解除合同，提前解除合同会造成黄XX的损失。因为庄XX承租期限是五年，提前解除合同至黄XX将房产再租赁期间，黄XX将承担不可预期的租金损失。经庄XX多次要求，并自愿以第一年未到期租金补偿黄XX、提前退还水电押金为条件，黄XX不得已同意提前解除合同。综上，庄XX的诉讼请求没有依据，请法庭驳回庄XX诉讼请求。

原审法院经审理查明：2013年4月1日，黄XX为甲方，庄XX为乙方，双方签订《房屋（营业、生产用房）租赁合同书》一份，该《房屋（营业、生产用房）租赁合同书》约定：甲方将坐落于潮州市新乡新景XX62-63号铺面的房屋（营业、生产用房）租给乙方作营业使用。租赁期限自2013年4月1日至2018年4月1日止，共5年。租赁金额及付款方式：租赁金额五年共叁拾万元。付款时间：自2013年4月1日开始收第一年租金陆万元人民币，下一年租金提前一个月收一年租金，以此类推。甲乙双方应严格履行合同规定。如甲方违约，应赔偿乙方因此而造成的损失；如乙方违约，甲方有权解除合同，收回出租房屋（营业、生产用房），并追究乙方因违约而造成的一切责任。乙方租赁期间，水、电及其他一切费用等一概自负。本合同如有未尽事宜，须经双方协商一致，补充条款与本合同具有同等法律效力。合同自签订之日起生效，期到自动失效。其他：改建灶位补甲方叁千元人民币（已付），甲方先收乙方伍仟元人民币水电费押金，租期到返还。合同同时对双方其他权利义务作了约定。合同签订后，黄XX于2013年4月1日依约将租赁标的物（包括：潮州市新乡新景XX62-63号铺面）交由庄XX使用。庄XX依合同约定支付黄XX自2013年4月1日至2014年3月31日的租金人民币60000元，并按照合同约定支付黄XX水电费押金人民币5000元。后双方于2013年10月31日协商一致解除合同，庄XX于当日将租赁标的物交付给黄XX，黄XX也于当日返还庄XX水电费押金人民5000元。双方立下收据一份：“客户：庄XX2013年10月31日新景花园铺面62-63号租期已到期合同作废返还定金数量1单价5000合计人民币（大写）伍仟填票人：黄XX”。合同解除后，庄XX要求黄XX退还2013年10月至2014年3月的租金，但双方协商不成，庄XX遂诉至原审法院。

原审法院认为：黄XX与庄XX于2013年4月1日签订的《房屋（营业、生产用房）租赁合同书》，是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，该合同成立并生效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。合同签订后，黄XX依约将租赁标的物交由庄XX使用。庄XX依合同约定支付黄XX自2013年4月1日至2014年3月31日的租金人民币60000元，并按照合同约定支付黄XX水电费押金人民币5000元。后双方于2013年10月31日协商一致解除合同，庄XX于当日将租赁标的物交付给黄XX，黄XX也于当日返还庄XX水电费押金人民5000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，黄XX与庄XX已对解除合同达成一致的意思表示，且协商解除没有违反法律法规的禁止性规定。因此，黄XX与庄XX房屋租赁合同关系自2013年10月31日起解除。关于庄XX请求黄XX将潮州市新乡新景XX62-63号铺面交付其使用的问题，因黄XX与庄XX已于2013年10月31日协商解除合同，双方关于本案租赁合同中的权利义务也随之终止，故庄XX请求黄XX将潮州市新乡新景XX62-63号铺面交付其使用没有事实和法律依据，原审法院不予支持。关于庄XX请求黄XX立即退还其自2013年10月至2014年3月期间的租金共30000元的问题，《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”租赁合同属于继续性合同，解除不具有朔及力，在合同解除前合同有效，黄XX与庄XX于2013年10月31日解除合同，故庄XX应支付2013年10月31日前的租赁费用。对于未到期，即2013年11月1日至2014年3月31日的租金计人民币25000元，因本案租赁合同的解除是双方协商一致的意思表示，不属于庄XX中途违约导致合同解除的情形，且庄XX于2013年10月31日将租赁标的物交付还黄XX，黄XX也没有再将租赁标的物租给庄XX使用，黄XX收取庄XX自2013年11月1日至2014年3月31日的租金没有事实与法律依据，故黄XX应返还庄XX自2013年11月1日至2014年3月31日的租金计人民币25000元。对于黄XX辩称庄XX自动放弃自2013年11月1日至2014年3月31日的租金计人民币25000元的问题，因庄XX当庭否认，黄XX对其提出的主张也未能提供相关的证据证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，黄XX的辩称证据不足，原审法院不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年4月9日作出（2014）潮湘法民一初字第93号民事判决：（一）黄XX应于该判决生效之日起10日内返还庄XX自2013年11月1日至2014年3月31日的租金计人民币25000元。（二）驳回庄XX其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币550元，减半收取人民币275元，由庄XX负担人民币63元，黄XX负担人民212元。该款已由庄XX预交，黄XX应负担的受理费应于该判决生效之日起五日内交纳原审法院转还庄XX。

黄XX不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回庄XX的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由庄XX承担。主要事实与理由：（一）原审判决认定事实错误。1、庄XX故意歪曲事实。庄XX在原审起诉中称“2013年10月，原告因生意原因暂停营业，被告未经原告同意将该铺面转租他人……”经法庭己查明，双方是提前解除合同，庄XX将铺面及锁匙等物交还黄XX。庄XX歪曲事实的目的是企图据此主张租金返还。2、《收款收据》只是对提前解除合同部分事项的记载。双方己就返还水电押金书面载明，《收款收据》更主要是证明庄XX从黄XX处领回5000元。黄XX与庄XX都不是法律专业人士，书写者也不是法律专业人士，不懂得“合同解除”与“合同作废”、“押金”与“定金”的含义和区别。在《收款收据》中写的“租期己到”不符合事实，租期根本未到，原签订的租期是五年；“合同作废”也不正确，应该是“提前解除合同”；“返回定金”也不正确，原合同没有定金约定，只有水电押金。事实上，当时双方也谈妥了庄XX未付还的水电费以500元计，由黄XX代交，该款己由庄XX付给黄XX，这同样在收款收据中没有注明。3、庄XX懂得要回5000元的水电押金，却置未到期租金（庄XX自称的30000元）不要，就提前解除合同将铺面交还黄XX，这明显违背常理。经庄XX多次要求，并自愿以己交的第一年未到期租金补偿黄XX、提前退还水电押金为条件，黄XX不得己同意提前解除合同。（二）原审法院适用法律不当。本案中黄XX在原审中所提交的《收款收据》仅是租赁合同解除事项的一部分记录，对于里面未载明的未到期租金，应结合日常生活中认识和领悟的客观事物之必然联系或一般规律，进行推理论证，用以衡量己知事实、确定未知事实。原审法院没有运用日常经验法则，单纯以举证责任的分配问题，机械地进行论证，得出与事实完全不符的结论，由此而做出错误的判决。

庄XX答辩称：原审查明事实及适用法律正确，判决结果正确，应予维持。黄XX的上诉缺乏事实和法律依据，违背日常生活经验，截至目前黄XX也未充分举证证明其上诉主张。请驳回黄XX的上诉请求。

双方当事人在二审期间均没有向本院提交证据。

本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。

本院认为：黄XX与庄XX于2013年10月31日所立的《收款收据》载明：“租期已到期，合同作废。”上述内容表明，双方当事人之间的租赁合同自该日起协商一致解除。租赁合同解除后，黄XX收取庄XX自2013年11月1日至2014年3月31日的租金共25000元已没有事实及法律依据，原审判令黄XX应将其已收取的前述租金返还给庄XX，于法有据，应予维持。黄XX称庄XX同意以未到期租金补偿其损失作为解除合同的条件，但并未能提供充分证据证明，且庄XX对此予以否认。因黄XX的前述主张缺乏事实及法律依据，本院对其主张不予采信。

综上所述，原审认定的事实清楚，适用法律正确。黄XX的上诉主张依据不足，对其上诉请求本院不予支持。案经调解未果，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费550元，由黄XX负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　杨　　　　桦

代理审判员　刘　 建　 荣

代理审判员　李XX

书　记　员　陈XX（代）