张XX与廊坊XX公司、廊坊XX公司吴桥XX公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）廊坊XX公司。住所地：廊坊市安次区仇庄乡东永丰东南XX。

法定代表人庞XX，该公司总经理。

委托代理人程XX，河北XX律师。

被上诉人（原审原告）张XX。

委托代理人王天军，河北XX律师。

委托代理人仉XX，河北XX律师。

原审被告廊坊XX公司吴桥XX公司，住所地：吴桥县XX对过。

负责人林XX，该分公司经理。

上诉人廊坊XX公司（以下简称XX公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服河北省吴桥县人民法院（2014）吴民初字第688号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

原审查明，原告张XX与被告廊坊XX公司吴桥XX公司于2013年1月15日签订了一份XXX认购书，认购书甲方为被告廊坊XX公司吴桥XX公司，乙方为原告张XX，该认购书约定：“第一条，乙方认购XXX第2栋第2单元第201号房，暂测建筑面积93.87平米，每平米单价2600元，总价款244062元。第二条，乙方在签署本认购书时向甲方交付人民币50000元作为认购定金，并计入认购方首期款之中。第四条，乙方在签订本认购书7日内，与甲方签署《商品房买卖合同》并根据合同约定缴付首期房款。《商品房买卖合同》一经签署，乙方交付的选房定金自动转为购房首付款的一部分。第五条，乙方违反上述约定，逾期不与甲方签署合同则构成违约，则甲方有权终止本认购书并取消乙方购楼资格，乙方已付选房款不予退还。”至今被告廊坊XX公司吴桥XX公司未与原告张XX签订商品房买卖合同。被告廊坊XX公司吴桥XX公司的总公司为被告廊坊XX公司。

上述事实有原、被告当庭陈述及原告提交的XXX认购书一份、收据一份在案佐证，经被告方质证，对原告提交的证据的真实性无异议，但认为定金过高。故本庭对原告提交的上述证据的真实性、合法性与本案的关联性予以确认。被告廊坊XX公司吴桥XX公司并未就自己的主张向本庭提交相关证据。

原审认为，原告张XX与被告廊坊XX公司吴桥XX公司签订的XXX认购书是双方真实意思表示，内容合法，应受法律保护。原告按照认购书的约定交付了50000元定金。被告廊坊XX公司吴桥XX公司在收到原告张XX的50000元认购定金后，至今未与原告签订《商品房买卖合同》，也没有建设该楼房的相关手续和实际行动，致使原告无法实现与被告签订合同并购买该房的目的，被告的行为已经构成违约。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”故原告的部分诉讼请求应予保护。原告张XX认购的房屋总价款为244062元，原告交付的定金为50000元，按照法律规定定金不应超过总价款的20%计48812元，超出部分不应按定金形式返还。《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”被告廊坊XX公司吴桥XX公司为廊坊XX公司的分公司，其对原告的给付责任应由被告廊坊XX公司承担，被告工程项目的进度是由北街街民所致，该情况不可预见，不能避免，不能克服，并非被告的过错的主张，与原告无关，不能成立，这是被告自己的问题，因此，被告该主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告廊坊XX公司于本判决生效之日起七日内双倍返还原告张XX定金97624元，退还1188元，以上共计人民币98812元；二、驳回原告张XX其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，保全费1020元，由二被告承担。

一审判决后，原审被告XX公司不服，向本院提出上诉，其主要上诉理由是：上诉人未与被上诉人签订《商品房买卖合同》是由于北XX的矛盾这一意外情况所致，影响了项目进度。该情况的发生突然，上诉人不能预见、不能避免、不能克服，应认定不可抗力。原审认定上诉人能预见、能解决错误。理由为：首先，北XX的矛盾上诉人无能力自行解决，是县乡两级政府通过长期工作才能矛以解决的，故该认定无任何事实依据。其次，原审的这一认定没有说明任何理由，无任何法律依据。正是基于上述错误认定，才导致原审适用法律错误。现工程已经完成正负零施工，很快就可与业主签订《商品房买卖合同》。故应依法撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。

二审审理查明的事实，与一审法院查明的事实一致。

本院认为，上诉人与被上诉人双方签订的XXX认购书是双方真实意思表示，且未违反法律及行政法规强制性规定，依法应认定为有效。双方当事人应恪守诚信，依约全面而适当履行义务。上诉人上诉称因北XX矛盾，影响了项目进度，该情况的发生应认定为不可抗力。本院认为，所谓不可抗力，是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。在实践中，当事人在合同中可以约定社会事件的范围，如果没有约定明确的范围，当事人又对造成违约的原因是否构成不可抗力发生争议而致诉讼，应当根据该社会事件的性质，具体情况来判断其是否构成不可抗力，并判定当事人是否可以免责。本案中，上诉人所主张的北XX矛盾并不符合不可预见、不可避免、不可克服等减免责任的情形，不属于不可抗力，依此本院对上诉人的上诉理由不予支持。上诉人没有按照约定如期与被上诉人签订《商品房买卖合同》，是一种违约行为。在没有法定和约定的减免责任的条件下，应当承担违约责任。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2300元，由上诉人廊坊XX公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　范XX

审判员　　穆XX

审判员　　郭XX

书记员　　孙XX