张XX,王X与重庆XX公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）张XX，女，1971年11月30日出生，汉族。

上诉人（原审被告）王X，女，1971年3月8日出生，汉族。

委托代理人扈X，重庆XX律师。

委托代理人乔春长，重庆XX律师。

被上诉人（原审原告）重庆XX公司。

法定代表人张XX，该公司董事长。

委托代理人李XX，重庆XX律师。

上诉人张XX，王X因房屋租赁合同纠纷一案，不服云阳县人民法院（2014）云法民初字第01479号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。

一审法院查明，2008年4月25日，原重庆市XX公司与二被告签订房屋出租合同，约定原重庆市XX公司将云阳县XXX综合楼第二楼出租给二被告，房屋租期5年，从2008年4月25日起至2013年5月31日止，租金每年均为65000.00元，二被告已将5年租金付清。2013年5月31日租期届满后，二被告继续使用该房屋。2013年12月15日，原告向二被告发函“你们承租的我司综合楼二楼已在2013年5月31日到期，请你们到我司结清超期房租费，并在收到函告后三天内搬走，交还房屋钥匙，否则将强行关门收回房屋”。同日，二被告以金手指休闲中心的名义向原告复函“接到通知后，金手指休闲中心立即采取行动，停止了营业。金手指与你方签订的房租合同于2013年5月31日到期之后，一直与你方多次协商，你方之前并未对金手指作出任何函告，于是我方一直认为与你方能协商成功，所以我方对金手指又添置了设备设施和进行了整改”。二被告收到原告函告后即搬出，并停止营业，之后原告打出该房屋对外出租的广告。2014年3月16日，重庆XX受原告委托向二被告发函“原租赁合同期限届满后，你未与出租人重新订立租赁合同，也没有交回租赁房屋，经出租人多次催要未果。现书面函告，请你在接到本函告后5日内交回租赁房屋，并按照每平方米每月30元价格支付租金到房屋完整交回出租人为止”。2014年3月31日，二被告以金手指休闲中心的名义向原告复函“金手指中心收到通知后，于2013年12月15日就立即停止营业，撤出了能搬走的东西，并对贵公司发出的通知作了回复，房屋早已交给贵公司。对于所欠贵公司房租，金手指休闲中心从未说不给，而是我中心之前对房屋部分进行了装修，还增添了不少设备设施，贵公司突然收回房屋给我中心带来不少损失，而贵公司对我公司的损失并未作出任何补偿。我中心收到补偿后会立即付清欠贵公司的房租”。另查明，2014年1月26日，原、被告曾为租赁房屋的事情协商过。

还查明，2008年11月24日，原云阳县XX公司进行清算，将其债权债务移交给原重庆市XX公司。2008年12月23日，原云阳县XX公司因与原重庆市XX公司合并，向重庆市工商行政管理局申请公司注销登记。2009年1月6日，重庆市工商行政管理局准予原云阳县XX公司注销登记。2010年3月29日，原重庆市XX公司变更为重庆XX公司。二被告租赁的房屋系原告所有，用于经营金手指休闲中心。原告以租赁期到后被告不交回房屋，致使原告房屋不能出租，造成原告租金损失为由，要求法院：1.请求依法判决两被告交还租赁房屋（云阳县双江XX）给原告。2.请求依法判决两被告从2013年6月1日起以租用面积计算，并按照每平方米30元支付租金损失到房屋交付时为止。3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求第2项中的租金损失变更为占有使用费。2014年8月4日，一审法院组织原、被告对租赁房屋进行了交付，现租赁房屋已交还原告。

被告王X、张XX辩称，原告诉讼主体不适格，2008年4月25日由云阳县XX公司与两被告签订的房屋租赁合同，而重庆XX是1998年10月12日成立的，并非由九洲房地产开发有限公司变更而来。两被告签订房屋出租合同，租用XXX综合楼的门市，租期至2013年5月31日，以上均是事实。但租期届满后，原、被告双方虽然没有订立书面合同，但口头约定被告继续使用，原租赁费用标准不变。2013年12月16日，被告已将租赁房屋的钥匙交给了原告法定代表人张XX。因此，原告的诉讼请求不能成立，被告只支付2013年6月1日至2013年12月16日期间的租金。同时，双方商讨续租时口头约定，被告对租赁房屋进行了装修，花费38800.00元，该款应由原告补偿给被告。被告在原租赁期间添置的设施设备，原告也应当一并返还给被告，对此被告未提出反诉。

一审法院认为，2008年4月25日，二被告与原重庆市XX公司签订房屋出租合同后，原云阳县XX公司进行清算，将其债权债务移交给原重庆市XX公司，两公司合并后原云阳县XX公司注销登记。2010年3月29日，原重庆市XX公司变更为重庆XX公司。故原告系适格的诉讼主体。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的房屋出租合同是双方真实意思表示，没有违反法律或法规的规定，合法有效。本案中，原、被告签订的租赁合同于2013年5月31日到期后，被告继续租用至2013年12月15日，原告未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，原、被告租赁期间届满后的原租赁合同继续有效，按原合同支付租金，但租赁期限为不定期。2013年12月15日，原告向二被告发函，要求二被告从租赁房屋中搬出，并交还房屋钥匙；且原告主张二被告至今未交还房屋钥匙，房屋一直未交付。二被告辩称其于2013年12月15日收到函后即搬出租赁房屋，并已交还房屋钥匙。为了证明其抗辩理由，二被告申请证人秦X出庭作证，证人陈述其系原金手指休闲中心登记的负责人，也是二被告的合伙人；其与被告王X一起将钥匙交给了原告。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，二被告对主张已经交还房屋钥匙负有举证责任，但其未举示书面证据，其申请一位证人秦X出庭作证，系孤证，且该证人与二被告有经济上的利害关系，该证人证言不予采信。故对二被告的该主张，不予支持。原告要求二被告交还租赁房屋，法院在审理过程中已将房屋交还给原告。因原房屋租赁合同到期后，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原告虽然对二被告继续使用该租赁房屋提出过异议，但一直未解除合同。故原告要求二被告支付未支付的租金，予以支持，但租金应按原、被告原租赁合同约定的租金计算，即65000.00元／年。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告王X、张XX在判决生效后二十日内按65000.00元／年的计算标准支付原告重庆XX公司从2013年6月1日起至交付时（2014年8月4日）止的租金，即76397.26元（65000.00元／年÷365天×429天）。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费4790.00元，减半收取2395.00元，由原告重庆XX公司负担1197.50元，由被告王X、张XX负担1197.50元。

张XX、王X不服，向本院提起上诉，要求改判一审判决，仅支付2013年6月1日至2013年12月15日的租金29383元，诉讼费用由被上诉人承担。其理由为：一审法院认定事实错误，我方在2013年12月15日就已经停业，搬出了租赁房屋，把钥匙还给被上诉人的法定代表人张XX了，被上诉人一直在对外出租，我们发函告知了其我们没有占用租赁房屋的事实。2014年8月4日，一审法院通知我方并没有告知是交接房屋，而是去核对有无需要搬走的物品，我方不认可是在那天交回房屋。对2013年12月15日前的租金，我方一直认可，只是之前因为对我方安装的消防户头没有补偿，所以没有给付。

被上诉人答辩称，虽上诉人在2013年12月15日不再营业，但上诉人一直没有把钥匙交还回来，我方一直没有收回房屋，也因此一直没有能将房屋出租，2014年8月4日，在法院的主持下才收回房屋，请求维持原判。

二审中本院在2014年11月16日组织双方对现场进行了查看，上诉人也提交了争议房屋在2014年8月4日的室内相片。对本院现场查看情况及上诉人提供的相片双方进行了质证，上诉人称并未搬走室内物品，被上诉人称2014年8月4日法院主持交接后，上诉人还拿走了水龙头、扯坏了电线，该说法和二审法院当场查看的情况不符，水龙头和电线均没有被破坏，房屋内的现状和2013年8月4日的房屋内情况基本一致。对一审查明的上诉人租赁情况和双方往来函件情况本院予以确认。

本院认为，本案的争议焦点为：一、2013年6月1日到2013年12月15日，上诉人在房屋到期后继续使用被上诉人的房屋属于什么性质？二、2013年12月16日后，上诉人是否还在继续占用该房屋？该房屋空置的损失是否应当由上诉人承担？针对以上焦点，本院综合评述如下：

一、2013年6月1日到2013年12月15日，上诉人在房屋租赁到期后继续使用被上诉人的房屋属于什么性质？

上诉人和被上诉人签订的租赁合同于2013年5月31日到期后，被告继续租赁争议房屋，原告未提出异议。2013年12月15日，被上诉人发函给上诉人明确告知不再将房屋交由上诉人经营，并要求给付超期房租费。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据以上事实和法律，应认定上诉人和被上诉人在2013年6月1日起建立了不定期租赁关系，而2013年12月15日，被上诉人解除了不定期租赁关系。上诉人应当按照原合同中约定的租金标准支付此期间的租金。双方对此没有异议。

二、2013年12月16日后，上诉人是否还在继续占用该房屋，房屋什么时候交还给了被上诉人？该房屋空置的损失是否应当由上诉人承担？

2013年12月15日，上诉人在收到被上诉人的函后，当天停止营业。并且在2013年12月15日、2014年3月31日，上诉人两次书面答复被上诉人，第一次答复停业，第二次答复房屋早已交给了被上诉人。被上诉人认可其停业时间和答复，也承认上诉人停业几天后就已经对外招租，但称上诉人没有交还钥匙，所以房屋并没有交回，仍由上诉人占用。双方对于交房时间发生了争议。从双方的交易习惯看，被上诉人并没有举证证明在租赁中交接钥匙时均要出具收条。因此，被上诉人以书面交钥匙收条为交房依据理由并不成立。上诉人停业后，被上诉人对房屋进行了对外招租，应该视为被上诉人对该房屋已经实际接收，且在2014年3月31日，上诉人的回函也明确告知其房屋已经交还，被上诉人一直以未交还钥匙为由，称房屋没有回收，该理由并不成立。诉讼中，2014年8月4日，一审法院打开房门，对房屋进行了查看，并当面将房屋交由被上诉人，并不是上诉人交回房屋的时间。从二审中当事人提供的证据和法院现场查看情况，一审法院认定交房时间为2014年8月4日不当。本院认定上诉人在2013年12月15日已经停业，并将房屋交回了被上诉人，从第二天开始，上诉人就不再占有被上诉人的原出租房屋。被上诉人的房屋自2013年12月16日开始处于空闲状态，上诉人并没有占用该房，被上诉人称是上诉人仍然占用该房造成其不能出租而造成损失，没有任何证据证实，因此，被上诉人房屋空闲的损失，不应当由上诉人来承担。被上诉人要求上诉人承担2013年12月16日起的房屋占用费损失理由不充分，请求不能成立。

综上，上诉人的上诉请求及理由成立。二审中当事人提供的新证据和法院查明的新事实导致一审认定事实不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销重庆市云阳县人民法院（2014）云法民初字第01479号民事判决；

二、上诉人王X、张XX在本判决生效后二十日内按65000元／年的计算标准支付被上诉人重庆XX公司从2013年6月1日起至2013年12月15日为止的租金35260元（65000元／年÷365天×198天）；

三、驳回被上诉人重庆XX公司的其他诉讼请求。

一审案件受理费2395元，由上诉人王X、张XX负担1105元，被上诉人重庆XX公司负担1290元，二审案件受理费1709.93元，由被上诉人重庆XX公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　夏　川

审　判　员　　刘丽苹

代理审判员　　杨XX

书　记　员　　胡XX