林XX与艾X物权纠纷一审民事判决书

原告林XX，女，1965年3月29日出生，汉族。

委托代理人刘XX、桂超，湖北XX律师。代理权限为特别授权。

被告艾X，女，1972年11月23日出生，汉族。

原告林XX（以下简称原告）诉被告艾X（以下简称被告）物权纠纷一案，本院于2014年1月8日立案受理后，依法由审判员马佳适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘XX、桂超及被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，原告于2008年购买了位于武汉市江汉区民生路176号武汉万达XX的商铺（建筑面积19.72平方米，以下简称诉争商铺）。2013年7月，原告发现被告在未征得原告同意的情况下，私自占用该商铺。原告多次要求被告支付使用费并腾退未果，故诉至法院，请求判令1、被告立即腾退位于武汉市江汉区民生路176号武汉万达XX房屋；2、被告按照每月10000元的标准支付从2013年12月19日至实际腾退之日房屋使用费；3、被告承担本案的诉讼费用。在案件审理过程中，被告于2014年4月9日将腾退诉争商铺交由原告自管，原告遂撤回了要求被告腾退诉争商铺的诉讼请求。

被告辩称，原告将诉争商铺出租给案外人徐XX。2013年4月8日，被告经人介绍与徐XX签订了房屋租赁合同，承租了诉争商铺，租期从2013年4月8日至2014年10日22日，被告向徐XX缴纳了一年的租金90000元及押金10000元。在签订租赁合同时，徐XX曾向被告出示过其与原告签订的合同，该合同租期至2014年4月。直至原告以房东身份找到被告，被告才发现被徐XX所骗。现被告使用诉争商铺至2014年4月9日，之前的租金已全部缴纳给徐XX，被告不应再次支付房屋使用费。且被告已经向派出所报案，应该待派出所向徐XX追回该款项后，再向原告支付房屋使用费。请求法院依法判决。

经审理查明，原告于2008年1月购买了武汉市江汉区民生路176号武汉万达XX（建筑面积19.72平方米）的房屋，并办理了权属登记（武房权证江字第××号）。

2011年11月13日，原告与案外人徐XX签订了《商铺租赁协议》，协议约定原告将诉争商铺出租给徐XX使用，租期自2010年12月19日起至2013年12月18日，租金标准为2010年12月19日起至2012年6月19日止每月租金8000元，2012年6月19日起至2013年12月18日止每月租金8800元。合同中还约定，未经原告书面同意，徐XX不得以任何形式全部或部分将商铺转租给任何第三人，徐XX擅自转租的行为无效，转租期间徐某所收到租金或其他利益全部归原告所有，原告有权选择立即解除本协议等。此外双方在2011年11月14日还签署了一份《附加协议》，约定本协议自2010年12月19日起生效至2013年12月18日止，本铺位在租赁期内，徐XX若因多种原因需转让铺位，必须征得本铺位产权人同意，并由委托代理人蔡XX先生签字方能生效。原告有责协助转让。

2013年3月27日，被告与徐XX签订了《商铺租赁协议》，约定徐XX将诉争商铺出租给被告，租期自2013年4月8日至2014年10月22日，月租金9000元，其中首期租金从2013年4月8日至2014年4月7日。合同签订当日徐XX出具了《承诺书》一份，承诺将诉争商铺转租给被告，协议时间为一年，被告在2013年签订时缴纳房租10个月，使用商铺期间为一年。协议签订后，被告向徐XX支付了100000元。随后被告开始使用诉争商铺直至2014年4月8日。期间，原告发现徐XX将商铺转租给被告，遂委托律师于2013年11月及12月两次向被告发《律师函》，要求被告腾退诉争商铺未果，故原告诉至本院。

上述事实，有原、被告陈述、房屋所有权证、武汉市房屋产权登记信息查询单、商铺租赁协议、律师函等证据材料均经庭审审核属实，本院予以确认。

本院认为，原告于2008年3月14日经房地产管理部门登记确认，取得诉争商铺的所有权，依法对其个人所有的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。原告将诉争商铺出租给案外人徐XX，租期至2013年12月18日止，双方在签订的合同及附加协议中约定无原告或原告委托代理人书面同意，徐XX不得转租。现徐XX在未征得原告或原告委托代理人同意的情况下，擅自将诉争商铺转租给被告，且转租期超过原承租期，该转租合同无效。被告无理由占用诉争商铺，并导致原告遭受经济损失，原告要求被告从2013年12月19日开始支付房屋使用费的请求具有法律依据，本院予以支持。但原告要求按照每月10000元的标准计算使用费无法律依据，本院酌情以原告与徐XX之间租赁合同所约定的租金标准即每月8800元，由被告向原告支付从2013年12月19日起至2014年4月9日止的房屋使用费，计为32270元。至于被告辩称其已将2012年12月19日起至2014年4月9日的租金交纳给徐XX的意见，因被告与徐XX之间的转租关系系另一法律关系，被告所多支付的租金应另行向徐XX主张追回，并不影响原告作为所有权人主张权利，故对被告的抗辩意见本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

一、被告艾X于本判决生效后十日内支付原告林XX房屋使用费32270元；

二、驳回原告林XX其他诉讼请求。

被告如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

减半收取案件受理费500元，邮寄费46元，共计546元，由被告艾X负担（此款原告已预付，被告随上述判决款项一并给付原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。

审判员　　马佳

书记员　　白X