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上海XX厂与宋X表房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

  • 土地房产
  • (民)初字第3037号

律师价值

委托诉讼代理人
冯亚伟律师

案件详情




原告(反诉被告)上海XX厂。


法定代表人李XX,厂长。


委托代理人黄XX,上海XX律师。


被告(反诉原告)宋XX。


委托代理人何XX,上海XX律师。


委托代理人冯亚伟,上海XX律师。


原告(反诉被告)上海XX厂(以下简称XX厂)诉被告(反诉原告)宋XX房屋租赁合同纠纷一案,本院于2014年10月21日受理后,依法适用简易程序,于2014年11月12日、12月3日两次公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序并于2015年2月28日再次公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄XX及被告委托代理人何XX三次到庭参加了诉讼;被告参加第一、第二次庭审;被告委托代理人冯亚伟到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。


原告(反诉被告)XX厂诉称,原、被告双方于2010年4月3日,订立“租房协议书”一份,由XX厂将合法取得产权的办公楼下门面房1间,出租给宋XX作经营场所使用。租期为1年到2011年4月2日合同期满,年租金为人民币6,600元(以下币种同)。


2010年9月在双方合同租期内,遇奉贤区土地储备中心征用动迁,宋XX承租房内的装饰装修及设备经评估确认:装饰装修动迁补偿款为1,728元,设备及实物动迁补偿款为3,225元。但宋XX认为动迁补偿款过低为由,一直占据在租赁房内。


目前动迁工作即将实施,XX厂作为动迁主体其厂房、办公楼、门面房等必须按期搬离,并负责房屋使用人按期搬离,否则将构成动迁违约。为此XX厂于2014年7月1日书面告知宋XX;在三个月内领取动迁补偿款并签订搬离协议书,但宋XX置之不理。2014年9月28日再次通知宋XX却仍我行我素。故XX厂诉讼来院,要求:1、解除双方租赁合同关系;2、判令宋XX搬离向XX厂承租的租赁房内所有财产;3、律师代理费1,000元由宋XX负担。


被告(反诉原告)宋XX辩称,可以解除双方租赁合同,但需要将所有费用结清,包括拆迁款项。第三项诉讼请求,无法律依据。


被告(反诉原告)宋XX于2014年11月4日提交反诉状,反诉称,宋XX承租了XX厂位于奉贤区南XX的门面房,自2010年4月3日起至今一直由宋XX租赁使用至今,且按时支付租金,在租赁期内,系争租赁房屋遇奉贤区土地储备中心征用动迁,XX厂已与拆迁人上海市奉贤区土地储备中心签订《拆迁补偿安置协议》,然XX厂并未按规定给予宋XX补偿,双方协调不成,故提起反诉,要求:判令XX厂向宋XX支付因承租的系争房屋拆迁而享有的拆迁财产性权益补偿64,425元。


原告(反诉被告)XX厂辩称,对于分户报告单中确认的补偿项目及数额予以认可,其余的补偿项目无法律依据。


经审理查明:2010年4月2日,原、被告签订《租房协议书》,约定由宋XX向XX厂租赁坐落于上海市奉贤区南XXXXX号房屋,作经营白铁皮加工使用。租赁时间:暂定一年。自2010年4月3日至2011年4月2日,合同期满后在同等条件下,乙方(即宋XX)有优先租赁权。协议书第三条第1点:“每间每月租金为550元,合计年租金费为6,600元。”协议书第十一条:“租赁期间,租赁门面房如遇到市政动迁,政府收回等造成本协议无法履行,门面房租赁协议自然终止,甲方(即XX厂)对乙方没有任何补偿费。甲方提前一个月通知乙方搬迁,乙方无条件搬迁,乙方的损失费、搬迁费由乙方自己承担。”协议书签订后,宋XX支付500元押金,并入住租赁房屋。


2010年9月25日,案外人上海XX公司出具《上海市奉贤区青村镇大型社区建设动迁项目企业设备、店铺装修及其设备动迁补偿价值评估分户报告单》,对宋XX所拥有的设备及店铺装饰装修动迁补偿价值进行评估。评估结果显示:“经估算,委估对象于2010年1月20日的评估价值为4,953元。其中:装饰装修工程动迁补偿价值为1,728元;设备及实物动迁补偿价值为3,225元。”


2011年5月20日,XX厂与案外人上海市奉贤区土地储备中心签订《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》。协议第二条:“被拆除房屋经评估机构评估,房地产市场总价为12,736,548元。”协议第五条:“根据《实施细则》第四十五条规定,甲方(即上海市奉贤区土地储备中心)补偿乙方(即XX厂)停产、停业损失每平方米建筑面积400元,总计2,781,244元。”协议第六条:“甲方按规定付给乙方设备迁移费2,138,708元。”协议第十二条双方约定的其他事项:“一、土地补偿3,783,500元;二、绿化1,610,000元;三、水、电补偿400,000元;四、隐蔽工程850,000元;五、开道口200,000元。本协议合计补偿24,500,000元。备注:以上补偿款包括承租户在内。”


后XX厂通知宋XX等承租人领取搬迁补偿款及搬离租赁房屋等事宜,因双方未能就补偿款协商一致。致涉讼。


另查明,宋XX租金支付至2014年10月3日。


以上事实经《租房协议书》、《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》、《上海市奉贤区青村镇大型社区建设动迁项目企业设备、店铺装修及其设备动迁补偿价值评估分户报告单》、《上海市房地产权证》、《律师费发票》、照片、《协议书》及原、被告的陈述等证据证实,本院予以确认。


审理中,经双方协商一致,分户报告单的总补偿金额增加5,000元。


本院认为,系争的租赁房屋遇到政府动迁,XX厂据此要求解除合同,宋XX对此无异议,本院予以认可。合同解除后,宋XX作为承租人应将系争房屋返还于XX厂,当无异议。本案的争议焦点在于宋XX作为承租人应得补偿款的确定。XX厂认为,补偿项目应限定在《分户报告单》的设备搬迁补偿及装饰装修补偿;对于停产停业损失补偿,因双方租赁合同已经到期,故宋XX不应享受停产停业损失补偿。而宋XX认为,其应享受包括停产停业损失补偿以及《拆迁补偿安置协议》第十二条中列明的土地补偿、绿化、隐蔽工程等补偿项目。本院依次认为,原、被告的租房协议书中虽约定于2011年4月2日到期,但到期后,宋XX仍继续使用租赁房屋并按合同约定给付租金,XX厂对此亦未提出异议,故本院认为,双方属于不定期租赁,其有权享受停产停业损失补偿。对于宋XX反诉主张的《拆迁补偿安置协议》第十二条中的补偿项目,宋XX提供的证据不足以证明宋XX可享受上述补偿项目,故本院不予认可。综上,宋XX于本案中可享受设备搬迁补偿、装饰装修补偿及停产停业损失补偿。对于设备搬迁补偿及装饰装修补偿,可依据《分户报告单》进行确定,原、被告于审理中同意在分户报告单确定的补偿金额基础上增加5,000元,本院予以认可。对于停产停业损失补偿,《拆迁补偿安置协议》中明确以每平方米建筑面积400元的标准计算。审理中,宋XX经测量后的建筑面积为29.10平方米,而XX厂拒绝就宋XX租赁部分的建筑面积进行测量,应承担相应的法律后果,故本院以宋XX测量的建筑面积为准。经计算,设备搬迁补偿、装饰装修补偿及停产停业损失补偿合计为21,593元。另XX厂同意退还押金500元,本院予以认可。对于XX厂主张的律师费,无法律依据,本院不予认可。综上,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条的规定,判决如下:


一、解除原、被告签订的《租房协议书》;


二、被告(反诉原告)宋XX于本判决生效之日起十日内搬离坐落于上海市奉贤区南XXXXX号房屋并将上述房屋返还于原告(反诉被告)上海XX厂;


三、原告(反诉被告)上海XX厂于本判决生效之日起十日内给付被告(反诉原告)宋XX动迁补偿款21,593元;


四、原告(反诉被告)上海XX厂于本判决生效之日起十日内退还被告(反诉原告)宋XX押金500元;


五、驳回原、被告其余诉讼请求。


如果未按本判决指定的期间给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。


案件受理费人民币50元,反诉费705元,合计755元,由原告(反诉被告)上海XX厂负担236元,由被告(反诉原告)宋XX负担519元。


如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。


审 判 长 张 慧


代理审判员 李 楠


人民陪审员 顾秀英



书 记 员 刘XX


附:相关法律条文


一、《中华人民共和国人民合同法》


第九十三条当事人协商一致,可以解除合同。


……


第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。


二、《中华人民共和国民事诉讼法》


第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。


  • 2015-03-24
  • 上海市奉贤区人民法院
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