上海市普陀区人民法院
民事判决书
（2014）普民四（民）初字第145号
原告高X，男，汉族。
委托代理人王倩、肖XX，上海XX律师。
被告邹XX，男，汉族。
被告邱XX，男，汉族。
委托代理人钱X，女，汉族。
委托代理人周XX，上海XX律师。
被告张XX，女，汉族。
原告高X与被告邹XX、邱XX、张XX房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员汤XX独任审判，公开开庭进行了审理。原告高X的委托代理人王倩、肖XX，被告邹XX，被告邱XX的委托代理人钱X、周XX到庭参加诉讼。被告张XX经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高X诉称，上海市某路某村某号某室房屋产权人为邱XX。2013年8月6日，邱XX以公证的形式委托被告邹XX全权代理该房屋的买卖事宜。原告经邹XX介绍，于同月12日向邹XX支付购房定金人民币10万元（以下币种均为人民币）。当月14日，原告与邱XX、邹XX签订房屋买卖合同，合同约定，原告购买邱XX的上述房产，合同约定价138万元，合同签订日，原告支付购房款60万元交由邹XX代收。但时至今日，被告未配合原告办理房屋过户手续。现经了解，系争房屋因邱XX之兄长邱XX向房产交易中心办理了异议登记，且向法院提起确权诉讼，故房屋买卖合同已实际履行不能。因邱XX于2013年12月29日死亡，为维护原告合法权益，特提起诉讼并追加邱XX的法定继承人张XX、邱XX为被告参与诉讼，请求判令：1、解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、被告返还原告购房款70万元；3、被告双倍返还购房定金10万元；4、诉讼费由被告承担。
被告邹XX辩称，本人做柴油生意，因张XX的弟弟系本人客户，且与张XX又是相邻村的老乡，故通过张XX认识了邱XX，邱XX随张XX到江苏丹阳居住后，系争房屋就出借给本人居住。因邱XX、张XX有卖房的意思，故被告为买房人提供了看房。由于与原告的父亲也是客户关系，偶然的一起吃饭谈及到买房，经本人介绍后，原告父亲多次派人看房并了解房屋情况，确定购买意向时，支付了定金10万元，为便于今后的买卖操作，经商议由本人到丹阳与邱XX一起到公证处办理公证，本人作为邱XX的委托代理人，全权处理系争房屋买卖事宜。原告的父母分三笔将60万元交给邱XX和张XX，由于邱XX右手活动不便，本人作为代理人也在合同上签名，收条虽由本人出具，但钱款实际未经手，故不同意原告的诉请。
被告邱XX辩称，虽是邱XX之子，但母亲钱X与邱XX离婚后，本人随母亲生活，对上述房屋买卖事宜一概不知，因交易的实际发生存有疑点，不予认可。上述房款交接中有30万元为现金支付，有悖常理。既然签约、付款时产权人在场，就不应由代理人出面，何况张XX作为产权人的妻子也可以办理。邹XX称邱XX卖房时写字都不方便，本人认为邱XX的行为能力有问题，该房屋买卖交易为虚假交易，或有想坑害产权人的故意，不清楚房款何人取走。
被告张XX未答辩。
经审理查明，系争房屋上海市某村某号某室原为公有住房，承租人为邱XX、邱XX之母亲徐XX。1994年底，邱XX办理购买公有住房手续时，该户在册户口有邱XX、邱XX、徐XX。1994年12月，邱XX提交《购买公有住房委托书》，1995年2月，邱XX与房屋出售人签订《公有住房买卖合同》，该合同约定，邱XX支付购房款15943.66元。2001年5月，邱XX取得系争房屋产权证。
1995年1月，邱XX与钱X登记结婚，1996年4月4日生育一子邱XX，1998年4月，邱XX与钱X在上海市长宁区民政局办理离婚登记后，邱XX由钱X抚养。2011年1月，徐XX病故。2013年6月25日，邱XX与张XX登记结婚，未生育子女。
被告邹XX因做生意与张XX的弟弟系客户关系，且与张XX为乡亲关系，相识邱XX后，在邱XX随张XX到江苏丹阳居住期间，系争房屋由邹XX借住。2013年8月6日，邱XX与邹XX到江苏省丹阳市公证处办理《委托书》公证，由邱XX全权委托邹XX办理上海市某村某号某室房屋出售事宜。同月12日，江苏省丹阳市公证处出具（2013）镇丹证民内字第2860号公证书。因邹XX与原告高X的父亲也是客户关系，当日，一张收款人为“邱XX”并捺印的收条记载：今收到高X购买上海市普陀区某村某号某室的购房定金壹拾万元整。
2013年8月14日，邹XX（合同签约方为邱XX甲方）与高X（合同签约方为乙方）签订房屋买卖合同，合同约定转让价为138万元。本合同签订之日，乙方向甲方支付10万元，作为购房定金；乙方于2013年8月16日前支付60万元整给甲方；乙方办理好过户手续后三日内清剩余款68万元整给甲方。甲方应于收到乙方全额房款之日起三天内将上述的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将水、电、煤等费用结清。合同中还约定了其他内容。落款处甲方有“邱XX”的签名并捺印的印迹，邹XX作为代理人签名。2013年8月14日，邹XX出具的一张收条记载：今收到高X购买上海市普陀区XX102-103室的购房款陆拾万元整。原告因买卖双方未能继续履行合同，诉至法院，要求履行合同。邱XX对邱XX的产权向房产交易中心提出异议登记，并向法院提起（2014）普民四（民）初字第173号诉讼，请求判令确认邱XX对上海市XX50号102-103室房屋享有共同产权。因邱XX诉讼一案的处理结果与本案的处理有关，且邱XX于2013年12月30日病故，故本案口头裁定：中止审理。
2014年3月25日，本院对（2014）普民四（民）初字第173号一案作出判决，邱XX为上海市某村某号某室房屋产权的共有人。该民事判决生效后，本案原告变更如其诉请，并要求邱XX的法定继承人张XX、邱XX在继承范围内承担返还责任及违约责任。邹XX对其出具的60万元收条承担连带责任。
诉讼期间，张XX称70万元房款已由邹XX转交收到，与邱XX共同收取，该款用于邱XX治病、生活，已所剩无几。
庭审中，原告认为，现有证据证明原告按合同约定已支付了房款70万元（包括定金10万元），因邱XX的过错，导致合同无法实际履行，故要求解除房屋买卖合同，并依据法律规定及合同约定主张违约金，张XX、邱XX作为法定继承人应对合同无法履行的后果在继承范围内承担相应的债务，返还购房款及双倍定金。邹XX作为邱XX的委托代理人是否承担责任由法院认定。
被告邱XX认为，父母离婚后，随母亲生活，从未收到钱款，不负有偿还义务。对双方的交易存有嫌疑，真实性不予认可。系争房屋属于邱XX婚前财产，张XX无权收取房款70万元。
本院认为，业已生效的（2014）普民四（民）初字第173号民事判决书已确认系争房屋上海市XX50号102-103室房屋产权不是邱XX一人所有，邱XX生前应当知道在按九四方案购买房屋时，也有其他同住人，同样具有购房资格，因限于政策规定，产权证登记只能登记为一人。2013年，邱XX未经具有购房资格的同住人的同意，将系争房屋出售给原告，损害了他人利益，双方之间的房屋买卖合同应属无效，原告以合同无法履行，要求解除，无事实和法律依据，本院不予支持。邹XX作为邱XX的代理人，邹XX在代理权限内实施的行为所产生的法律后果，应由委托人承担。张XX自认收到原告的购房款70万元，并用于邱XX治病及生活，对合同无效，产生的返还财产义务应由邱XX承担。现邱XX在诉讼期病故，合同无效，返还财产的义务应由邱XX的法定继承人在遗产继承范围内承担，故原告该项请求，本院应予支持。原告要求承担违约责任之请求，本院难以支持，但返还购房款本金时应按照中国人民银行同期贷款利息标准计息。被告张XX经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案裁判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：
一、被告张XX、邱XX应于本判决生效之日起十日内返还原告高X购房款人民币70万元；
二、被告张XX、邱XX应于本判决生效之日起十日内支付原告高X购房款人民币70万元之利息（按中国人民银行同期贷款利息计算，自2013年8月15日至执行完毕日止）；
对上述付款之义务，被告张XX、邱XX应在继承邱XX遗产范围内清偿。
三、对原告高X的其余诉讼请求不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费人民币11800元，减半收取，计人民币5900元，由被告张XX、邱XX各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 汤XX
书记员 李 昕
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百三十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人
不得侵犯。
审判员汤XX
书记员李昕
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百三十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人
不得侵犯。
