浙江省桐乡市人民法院
民事判决书
(2015)嘉桐濮民初字第112号
原告:陆XX。
委托代理人:沈沁梅,浙江XX律师。
被告:曹XX。
原告陆XX与被告曹XX房屋租赁合同纠纷一案,原告于2015
年5月11日向本院起诉,本院于同日受理后,依法由审判员张亮适
用简易程序于同年6月8日公开开庭进行了审理。后因案情复杂,
故本院于2015年8月7日裁定将本案转为普通程序,并依法组成合
议庭,于同年11月18日、12月18日公开开庭进行了审理,原告陆
福洪及其委托代理人沈沁梅,被告曹XX均到庭参加诉讼。本案
经审批,延长审理期限2个月。经合议庭评议,本案现已审理终结
。
原告起诉称,2013年5月5日,原、被告双方签订《房屋租赁合
同》1份,约定由被告承租原告位于濮院镇锦苑社区凯旋路南侧88
1号店面房三间及二楼套房一套;租赁期限为2013年5月1日至2015
年4月30日。租赁期间,被告未经原告同意擅自对房屋进行装修。
在合同到期前,原告已通知被告续租事宜,但双方未达成一致意
见,所以房屋租赁合同到期后,双方解除租赁关系。但在租赁关系解除后,被告一直居住在内拒绝搬出,故原告现请求判令:一
、被告腾出所租赁的房屋并将房屋恢复原状;二、被告按每年150
000元的租金标准支付自2015年5月1日至实际腾退之日的房租及此
期间的水电费(暂计至2015年5月30日为12500元)。审理中,原
告自愿放弃要求被告支付该期间的水电费。
被告答辩称,其在2015年2月13日支付了2015年5月起的房租订
金9000元,并于2014年11月开始对所租房屋进行装修,投入了600
00元;若原告要求腾空房屋,则应返还被告双倍订金及60000元装
修费。
针对自己的主张,原告提供了下列证据:
一、房屋所有权证4份、授权委托书1份、居民身份证复印件1
份,证明原告有权出租桐乡市濮院镇锦苑社区凯旋路南XX、
第4号、第5号、第202号的房屋。
二、房屋租赁合同1份,证明原、被告于2013年5月5日签订房
屋租赁合同,约定房租为每年88000元,租期为2013年5月1日至20
15年4月30日。
三、手机短信2条,证明原告于2015年2月17日就续租事宜与被
告协商。
四、结算单2份,证明原、被告曾发生空调及瓷砖交易,经抵
扣后被告尚欠原告9000元;被告于2015年2月13日将9000元转账给
原告。
五、收条1份,证明原、被告在本案租赁期前也发生过房屋租
赁关系,并且租赁房屋的一切费用包括房租税均由被告支付。被告质证意见:证据一、二、三,真实性、合法性、关联性均
无异议。证据四,与本案无关。证据五,没有异议,但2014年房
屋租赁合同签订时未对房租税进行约定。
针对自己的答辩理由,被告提供了下列证据:
一、证明1份,证明涉案房屋的相邻房屋在2015年度的出租价
格,被告对租赁房屋进行装修以及被告向原告支付租金的经过。
二、银行转账凭证1组,证明被告曾于2015年2月13日将订金90
00元通过转账方式支付给原告。
三、租房协议1份,证明原告与案外人杨XX在2008年5月1日
签订的租房协议中约定,2008年至2010年的租金为每年56000元,
2011年的租金为60000元,可以作为本案房租的参考,并且杨XX
是被告的姐夫。
四、收条2份,证明被告在2011年时就已租赁原告房屋,但双
方当时没有签租房协议,仅口头约定在2011年5月1日前被告共支
付原告租金68000元,同样作为本案房租的参考,并且被告在2011
年5月1日前已经支付原告40000元。
原告质证意见:证据一,真实性、关联性有异议,证人需出庭
质证,且需提供相关身份信息,即使被告所述相邻房屋租金属实
,也与本案无关,且原、被告从未达成房屋租赁的口头协议。证
据二,关联性有异议,根据原告提供的证据,9000元系其他交易
行为的资金往来,并非涉案房屋的定金。证据三、四,超过举证
期限,被告应承担举证不利的后果,同时与本案并无关联性,也
不能作为之后房屋租金的收付参考。本院认证意见:原告提供的证据一、二、三、五,符合证据的
真实性、合法性、关联性,且被告亦无异议,本院均予确认。证
据四,与本案并无直接关联,被告异议成立,故对该证据本院不
予确认。
被告提供的证据一、二、三,与本案均无直接关联,原告异议
成立,本院均不予确认。证据四,符合证据的真实性、合法性、
关联性,且能与原告提供的证据五相互印证,本院予以确认。
本院经审理认定,2013年5月5日,原告与被告签订《房屋租赁
合同》1份,其中约定:被告向原告租赁濮院镇凯旋路881号的店
面房3间及2楼的套房1间;租期为2年,自2013年5月1日起至2015
年4月30日止;年租金88000元,先付后用,一次性付清;租赁期
间届满时若需延长,双方应重新签订续租合同。上述合同签订后
,双方均按约履行。2015年2月17日,原告提前与被告协商续租事
宜,但无果。庭审中,原、被告均确认双方在2014年曾有空调、
瓷砖业务往来。另查明,案涉房屋的登记所有权人系原告之子即
案外人陆XX,陆XX已授权原告出租案涉房屋。又查,被告在
其租赁房屋后曾对案涉房屋进行装修。
本院认为,首先,我国《合同法》第二百三十五条规定:“租
赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按
照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中,原、被告签
订的《房屋租赁合同》已于2015年4月30日到期,且双方未再签订
续租合同,故被告应依法将案涉房屋及时返还给原告。虽然被告
辩称其已与原告达成续租协议且已向原告给付续租订金9000元,
但本院认为,因原、被告双方在2014年曾发生过空调、瓷砖交易,且被告并无证据证实其于2015年2月13日转账给原告的9000元即
为续租款,结合双方之间关于租金支付的惯例,被告该答辩意见
不成立,本院不予采信,故对原告主张被告腾退案涉租赁房屋的
诉请,本院依法予以支持。
其次,《合同法》第二百二十三条第二款规定:“承租人未经
出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要
求承租人恢复原状或者赔偿损失。”《最高人民法院<关于审理城
镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十三
条亦规定:“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费
用,由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的
,人民法院应予支持。”本案中,被告辩称其对案涉房屋进行装
修已经原告同意,但其未能提供证据予以证明,而原告也否认曾
同意被告对案涉房屋进行装修,故被告该答辩理由不成立,对原
告主张被告应将案涉租赁房屋恢复原状的诉请,本院予以支持;
同时,结合《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件
具体应用法律若干问题的解释>》的相关规定以及庭审中原告关于
将案涉租赁房屋恢复原状的意见,本院确定被告恢复原状义务的
具体范围为拆除案涉租赁房屋中未形成附合的装饰装修物。
再次,我国《物权法》第三十七条规定:“侵害物权,造成权
利人损害的,权利人可以请求损害赔偿,也可以请求承担其他民
事责任。”本案中,当事人双方所签《房屋租赁合同》中的租赁
期限已于2015年4月30日届满,租赁关系已不存在,故被告已无权
再继续占有、使用案涉租赁房屋,但被告却未及时将案涉租赁房
屋中腾空并交还原告,且继续占用该房屋至今,明显于法不符,
结合《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十八条关于“房屋租赁合同无效、履
行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付
逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。”之规定,被告应
当向原告支付自2015年5月1日起至被告实际腾退之日止的逾期腾
房占用费;就具体计算方式而言,鉴于双方当事人在审理中一致
同意按照每年99000元的标准计算,本院对此依法予以确认。
据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十
三条第二款、第二百三十五条,《中华人民共和国物权法》第三
十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定
,判决如下:
一、被告曹XX于本判决生效之日起10日内将位于桐乡市濮院
镇凯旋路881号的3间店面房以及2楼的1间套房中未形成附合的装
饰装修物拆除并将前述房屋腾空后交还给原告陆XX;
二、被告曹XX于本判决生效之日起10日内按每年99000元的
标准向原告陆XX支付自2015年5月1日起至被告曹XX实际搬离
上述房屋期间的占有使用费;
三、驳回原告陆XX其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中
华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟
延履行期间的债务利息。
本案受理费113元,由原告陆XX负担13元,由被告曹XX负
担100元。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上
诉状,并按对方当事人的人数提出上诉状副本,上诉于浙江省嘉
兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书
》后,按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效
后,当事人必须履行。一方拒绝履行的,对方当事人可以在判决
书规定履行期间的最后一日起2年内向人民法院申请执行。
审 判 长 赵XX
审 判 员 张 亮
人民陪审员 孙祖兴
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 金XX