上海某公司诉某甲商品房预售合同纠纷一案二审民事判决书

　　上诉人(原审被告)上海某置业有限公司，住所地上海市奉贤区海湾旅游区XX大道XX幢XX号。法定代表人蒋XX，董事长。委托代理人姚XX，上海市XX律师。委托代理人XX，上海市XX律师。

　　被上诉人(原审原告)某甲，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市徐汇区XX路XX号XX座。委托代理人谭振平，上海XX律师。

　　上诉人上海某置业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院(2015)奉民三(民)初字第4490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月14日受理后依法组成合议庭，于2016年1月26日公开开庭进行了审理。上诉人上海某置业有限公司之委托代理人XX，被上诉人XX之委托代理人谭振平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，2014年4月19日，XX签订《搜房网购房优惠服务说明书》，支付人民币20,000元服务费，享受购房优惠。同时约定，在成功购房后，因任何原因取消购房的，需要向签订《商品房买卖合同》的开发商申请，由开发商出具《退房确认函》，持《退房确认函》及首付款退款凭证，随时申请退还已经支付的服务费。2014年4月26日，某甲(乙方)与上海某置业有限公司(甲方，以下简称某公司)签订《上海市商品房预售合同》，合同约定，乙方购买甲方坐落于上海市奉贤区XX路XX弄XX苑XX号XX层XX室。建筑面积为66.50平方米，总房价款为人民币654,000元。合同约定，甲方于2015年6月30日前将房屋交付给乙方。如未在上述约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.50计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权选择单方面解除合同。乙方单方面解除合同的，应当在甲方书面通知乙方办理交房手续的最后期限日之前书面向甲方提出，否则视为放弃该项权利，合同继续履行。合同第十九条约定，乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起60天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退回乙方，并承担赔偿责任。赔偿金额为总房款的3.00%，在退还房价款时一并支付给乙方。前款及本合同其他条款所称已支付的房价款，是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。合同第二十一条约定，甲方或乙方对相对方行使单方面解除本合同有异议的，应在接到对方有关单方面解除本合同的书面通知之日起30天内，向按第三十三条选定的解决争议机关确认解除合同的效力。嗣后，某甲支付了全部购房款。2014年5月12日、6月18日，某公司开具了200,000元、454,000元的购房款发票。届合同约定交付期限，某公司未按约将房屋交付某甲，至原审法庭辩论结束前，某公司仍未交付房屋。2015年8月31日，被上诉人邮寄某公司解除合同通知，言明解除合同，要求某公司退还房款利息及违约金。9月1日，该通知送达某公司。2015年9月14日，某甲结清所有贷款。2014年6月至2015年8月间，某甲共支付贷款利息9,912.01元。某甲遂诉至原审法院，请求判令：1、解除双方签订的《商品房预售合同》;2、某公司返还某甲全部房款674,000元;3、某公司支付某甲利息损失，按总房款674,000元，自2014年6月18日起至实际返还之日止，按2014年银行一年期定期存款利率计算;4、某公司支付某甲赔偿金20,220元;5、某公司支付某甲未按期交房违约金，以20,000元为本金自2014年4月19日起至实际返还日止，以200,000元为本金自2014年5月12日起至实际返还日止，以454,000元为本金，自2014年6月18日起至实际返还日止，均按日万分之零点五计算;5、某公司支付某甲支付搜房网款项20,000元;6、某公司支付某甲贷款利息损失9,913元;7、某公司支付某甲租金损失自2015年7月1日起至返还之日止，按每月2,000元计算;8、某公司支付某甲误工费2,000元。原审中，某甲放弃第7、8项诉讼请求。原审认为，某甲与某公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务。某公司作为涉案房产的开发商，按约交房系其基本的合同义务，根据合同约定，某公司应当在2015年6月30日前向某甲交付房屋，逾期超过60天，某甲有权单方面解除合同。现某公司逾期交房已超过60天，至今亦未能履行交房义务，显已违约，某甲据此行使合同解除权，符合约定，应予支持。关于合同的解除时间，某甲于2015年8月31日以挂号信形式向某公司发送了书面解除通知，某公司未提出异议，故双方签订的《上海市商品房预售合同》应于书面解除通知送达之日，即2015年9月1日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房预售合同解除后，某公司应按约将某甲支付的房款返还，并赔偿某甲因此所产生的损失。某甲主张按合同第十九条约定，某公司赔偿已支付房款利息损失及赔偿金，某公司亦无异议，应予以支持。本案争议焦点在于某甲其余损失是否应当一并予以支持。第一，关于逾期交房违约金，某甲主张逾期交房违约金的前提是合同继续履行。若选择解除合同，违约方应承担的是解除合同的赔偿金，现某甲主张解除合同并要求某公司承担解除合同赔偿金的情况下，同时承担逾期交付违约金于法无据，对此不予支持。第二，关于搜房网收取的20,000元，因某甲系与搜房网签订合同，收款收据亦由其出具，与本案系另一法律关系，且实际损失亦未产生，故对某甲要求某公司返还20,000元的诉讼请求，不予支持。第三，关于某甲的贷款利息损失。鉴于某甲主张解除合同后的违约金，该违约金主要功能在于填补守约方的损失，且具有一定惩罚性，现该违约金已经足够填补某甲损失，故对某甲主张贷款利息损失的请求，难以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条第二款之规定，于2015年11月23日作出判决：一、确认某甲与上海某置业有限公司于2014年4月26日签订的《上海市商品房预售合同》于2015年9月1日解除;二、上海某置业有限公司于判决生效之日起十日内返还某甲购房款人民币654,000元;三、上海某置业有限公司于判决生效之日起十日内支付某甲利息损失(以本金人民币654,000元，自2014年6月18日始至判决生效之日止，按中国人民银行同期存款利率计算);四、上海某置业有限公司于判决生效之日起十日内偿付某甲违约金人民币19,620元;五、驳回某甲其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币10,500元，减半收取计人民币5,250元，由上海某置业有限公司负担。原审法院判决后，上诉人某公司不服，向本院提起上诉称：上诉人迟延交房系因为自身重组带来的情势变更所致，而被上诉人亦未提供证据证明迟延交房给其造成了损失，且损失金额超过了合同约定的违约金，故请求二审法院依法改判上诉人仅需按照双方合同约定支付违约金,而不应支付利息损失。被上诉人某甲辩称：原审认定事实清楚适用法律正确，故不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院依法维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《上海市商品房预售合同》约定，上诉人逾期交房超过60天，被上诉人有权选择单方面解除合同。现上诉人迟延交房已超过60天，故被上诉人要求解除双方签订的《上海市商品房预售合同》，并主张赔偿金，于法有据。被上诉人在双方签订预售合同时即已全额支付系争房屋房款，然因上诉人逾期未交房，导致被上诉人无法入住系争房屋，并据此解除合同，故被上诉人要求上诉人按照银行同期存款利率支付已付房款的利息损失，并无不当。至于上诉人称因自身重组而无法按期交房，该理由既无合同依据亦无法律依据，本院难以采信。综上，上诉人的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费290.50元，由上诉人上海某置业有限公司负担。本判决为终审判决。

　　审　判　长　　毛　焱

　　代理审判员　　陈XX

　　代理审判员　　孙　飞

　　二〇一六年一月二十六日

　　书　记　员　　倪XX