购买设有抵押权的房屋法院可判决支持除过户之外的权利

　　原告庄X。

　　原告季X。

　　上述两原告的共同委托代理人徐菲，律师。

　　被告张X。

　　被告李XX。

　　被告李XX。

　　原告庄X、季X诉被告张X、李XX、李XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，于同年3月18日公开开庭进行了审理。原告庄X、季X及其委托代理人徐菲，被告李XX均到庭参加了诉讼，被告张X、李XX经本院合法传唤未到庭应诉，本案作缺席审理，现已审理终结。

　　原告庄X、季X诉称，两原告系夫妻，被告李XX、李XX系被告张X的女儿。位于上海市浦东新区周浦镇东南XXXXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)产权登记在三被告名下，系争房屋上设有抵押权。2013年7月28日，两原告与三被告签订系争房屋买卖合同，约定被告应于房屋买卖合同签订后25个工作日内偿还系争房屋剩余银行贷款，于12月31日之前办理系争房屋产权过户手续，并分别约定违约金。现原告已向被告支付系争房屋购房款人民币60万元，但被告未按合同约定办理银行还贷及抵押权注销手续，导致系争房屋无法按约定办理产权过户。故原告起诉要求判令被告涤除系争房屋上的抵押;判令被告交付系争房屋;判令被告协助将系争房屋产权登记至原告名下;判令被告支付延期偿还银行贷款的违约金，按照每日300元标准计算，自2013年8月31日计算至判决生效日止;判令被告支付延期过户的违约金，按照每日300元标准计算，自2014年1月1日计算至产权实际过户日止。

　　被告李XX辩称，对原告起诉的事实没有异议，考虑到如果将系争房屋卖给原告后，被告将无处居住，故现不同意交付房屋和将房屋过户给原告，为此，被告愿意承担违约责任，对原告主张的违约金的计算标准和方法均无异议。

　　被告张X、李XX未进行答辩。

　　经审理查明，系争房屋的权利人为三被告，该房屋上设定了抵押，抵押权人为中国XX银行股份有限公司上海XX支行，债权数额为30万元，债务履行期限自2011年3月9日至2036年3月8日止。

　　2013年7月6日，原告季X和被告张X在居间方的居间下签订《委托购买意向书》，约定原告季X欲购买被告张X的系争房屋，购房总价款为104万元;定金为5万元;双方应于30日内至中介方签订房屋买卖合同。同日，原告季X向被告张X交付定金5万元。

　　2013年7月28日，两原告与三被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定两原告购买三被告所有的系争房屋;三被告于2014年1月31日前腾出系争房屋并通知两原告进行验收交接;双方确认，于2013年12月31日前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续;三被告承诺，在原告办理转让过户时，积极给予协助，由于三被告故意拖延或者不及时提供相关材料的，两原告按本合同第十条追究三被告的违约责任。该合同第十条约定，三被告未按约定期限交接房地产的，每逾期一日，三被告应向两原告支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行。补充条款(一)约定，三被告应在签订本合同后25个工作日内至贷款银行办理还款手续，按约前往该银行办理还款，并于还款后15个工作日内办妥抵押登记注销手续。若三被告未按约定及时办理还款手续，则两原告有权单方面解除本合同，三被告应按本合同第十条之约定的违约金比例承担违约责任;若双方中有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，则三被告应按本合同第十条约定违约金比例承担违约责任。附件三《付款协议》约定，两原告于签订本合同当日向三被告支付房款26万元(该笔款项包括两原告已支付给三被告的购房定金5万元);两原告于双方至上海市浦东新区房地产交易中心办理该房屋的交易手续，双方约定以银行贷款方式支付三被告房款41万元，此款由银行一次性打入三被告指定账户，若两原告贷款未能通过银行审批或审批获得的贷款额度小于该笔款项，两原告应在到交易中心办理该房屋交易过户前付清该款项或补足差额部分;两原告承诺在办理户口迁出手续的同时，一次性向三被告支付尾款3万元。

　　2013年7月28日，被告张X出具收据，言明收到两原告系争房屋首付款26万元(含已付定金5万元)。同日，被告张X又收取两原告9万元。2013年9月7日，被告张X出具《收据》再次确认收到两原告25万元。

　　2013年12月，系争房屋因(****)浦执字第*****号案件被本院依法进行司法查封，限制起始日期为2013年12月12日至2015年12月12日。

　　之后，因三被告未履约，原告庄X于2013年12月22日向三被告发出《催告函》，认为被告已经违约，要求三被告在收到催告函后3天内至银行办理还清贷款事宜等。

　　证明上述事实的证据有：上海市房地产登记簿、委托购买意向书、上海市房地产买卖合同、定金收据、收据、转账凭条、银行卡取款业务回单、催告函。经质证，原、被告对上述证据均无异议，本院予以确认。

　　本院认为，两原告与三被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应依约严格履行。现三被告未能按约交付房屋，也未按约涤除系争房屋上的抵押，且合同履行过程中，系争房屋还被司法查封，导致至今过户不能，三被告已经构成了违约，原告诉请要求三被告涤除系争房屋的抵押的诉请，本院应予支持。两原告要求三被告交付房屋的诉请，符合合同约定，本院亦可支持。鉴于三被告未能按约涤除系争房屋的抵押，为此两原告主张逾期违约金的诉请，有事实依据，且系争合同对逾期违约金的计算标准有明确约定，且被告对该标准无异议，本院应予支持。但结合《补充条款(一)》的约定，三被告应在签订系争合同后25个工作日内办理贷款银行还款手续，并于还款后15个工作日内办妥抵押登记注销手续的约定，三被告办妥抵押登记注销手续的最后时间应为2013年9月23日，故违约金的起算时间应从2013年9月24日开始起算。鉴于目前系争房屋上存在司法查封，该司法查封是案外当事人借助公权力对债权的一种保全手段，具有法定的公示效力和对抗效力，并构成系争房屋过户的履行障碍，原告请求过户，实际上处于暂时不能履行的情况，故原告坚持要求办理系争房屋过户的诉请，本院难以支持。因系争合同明确约定双方于2013年12月31日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续，因三被告至今未按约协助两原告办理转让过户手续，故两原告主张自2014年1月1日开始起算的逾期过户的违约金，并无不当，本院可予支持。鉴于系争房屋最终是否能过户尚不确定，故该违约金暂可判决至本判决生效日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

　　一、被告张X、李XX和李XX于本判决生效之日起十日内涤除上海市浦东新区周浦镇东南XXXXX号XXX室房屋上设定的抵押权人为中国XX银行股份有限公司上海XX支行的抵押;

　　二、被告张X、李XX和李XX于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区周浦镇东南XXXXX号XXX室房屋交付原告庄X、季X;

　　三、被告张X、李XX和李XX于本判决生效之日起十日内偿付原告庄X、季X逾期涤除抵押的违约金，自2013年9月24日计算至判决生效日止，按每日300元标准计算(如三被告于判决生效日之前涤除抵押的，违约金计算至涤除抵押日止);

　　四、被告张X、李XX和李XX于本判决生效之日起十日内偿付原告庄X、季X逾期办理过户的违约金，自2014年1月1日计算至判决生效日止，按每日300元标准计算;

　　五、驳回原告庄X、季X的其余诉讼请求。

　　负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费10，800元，减半收取5，400元，诉讼保全费4，020元，两项合计9，420元，由被告张X、李XX、李XX负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

　　审判员　　胡*

　　二〇一四年四月一日

　　书记员　　王*